Retenue sur dépôt de garantie sans justificatif
djivi38 Messages postés 64956 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Suite à notre départ d'une location meublée, notre bailleur (une agence), a retenu un montant de 162€ sur notre dépôt de garantie.
Il le justifie de la manière suivante :
Nettoyage, réparation d'une manivelle de volet roulant : 90€ HT
Déplacement : 45€ HT
Le tout avec une TVA de 20€ donc 162€ TTC.
S'il y avait bien une poignée en plastique manquante d'une manivelle à notre départ, elle l'était déjà à notre arrivée, mais nous ne l'avions pas ajouté à l'EDL d'entrée, donc je peux comprendre leur droit à prélever un montant, nous n'avions qu'à nous en rendre compte à l'entrée et le noter à l'EDL... n'est-ce pas ?
Cependant, aucun justificatif, devis ni facture d'un artisan, d'une entreprise ou d'un tiers ne nous a été fourni. Le seul justificatif est un devis édité par le bailleur lui-même, sur une estimation forfaitaire faite par le bailleur lui-même.
Par ailleurs, je suis surpris du motif "nettoyage" car l'état des lieux de sortie mentionne un appartement plutôt propre, avec quelques traces d'usure, alors que l'état des lieux d'entrée montre, photos à l'appui, un appartement "très sale", "non nettoyé", dans chaque pièce avec les photos de la poussière et même de la crasse et de la moisissure collée au sol, ce qui est fort loin de l'état dans lequel nous l'avons rendu.
D'après la loi, le bailleur doit justifier que l'appartement était plus sale à l'état des lieux de sortie qu'à l'état des lieux d'entrée pour retenir un montant pour nettoyage.
Puis-je donc saisir la Commission départementale de conciliation sur la base de ces éléments ?
Merci de votre aide
Bonne journée.
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1 réponse
bonjour,
cet EDLS a-t-il été signé des parties prenantes ?
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I/ la TVA n'est PAS de 20 €., mais elle est de 20% [(90 + 45) x 20% = 162 €]
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II/ "nous n'avions qu'à nous en rendre compte à l'entrée et le noter à l'EDL... n'est-ce pas ? "
D'autant que tout locataire (mais pas le bailleur) dispose de 10 jours à partir de la remise des clés pour "compléter" l'EDLE par ce qui lui aurait échappé lors de son établissement (ET de 1 mois à partir de la mise en chauffe pour signaler tout dysfonctionnement en ce qui concerne le chauffage).
Au passage : une fois signé, l'EDLS devient définitif (aucun ajout ne serait valable sans les signatures des parties prenantes juste à côté).
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III/ "aucun justificatif (...) ne nous a été fourni. Le seul justificatif est un devis édité par le bailleur lui-même, sur une estimation forfaitaire faite par le bailleur lui-même."
Des retenues sur DG (Dépôt de Garantie) ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS (État Des Lieux Sortant), signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE (EDL Entrant), et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent (obligation) être justifiées par "devis" OU "factures" (= fournis par un artisan/entreprise)... ce qui veut dire aussi qu'il est illégal pour un bailleur de créer lui-même ses justificatifs NI de faire une ou des retenues "forfaitaires" (Cour de cassation civile 3° ch. (26/06/2007) N°06-16644).
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IV/ "quelques traces d'usure"
L'usure et la vétusté ne sont PAS à mettre sur le dos du locataire... et si le bailleur estime que c'est de l'usure anormale, c'est à lui de prouver que vous avez fait un mauvais usage de l'élément "usé".
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° : « Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. »
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V/ "le bailleur doit justifier que l'appartement était plus sale à l'état des lieux de sortie qu'à l'état des lieux d'entrée pour retenir un montant pour nettoyage"
Non. C'est juste la comparaison des mentions des 2 EDL qui lui permet de faire des retenues sur le DG.
Est-ce que la mention "ménage non fait" (ou similaire, par ex. appart. sale, ménage non fait, poussière partout,...) figure sur l'EDLS que vous avez signé ?
- si oui : rien à dire SAUF à exiger un justificatif légal (= d'une entreprise de nettoyage),
- si non : retenue à contester.
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CONCLUSION :
commencez par envoyer à votre bailleur [courrier R+AR, dont vous garderez précieusement copie et les 2 récépissés (**)] :
- une réclamation d'un justificatif légal d'une entreprise pour la poignée
- et, selon, une réclamation également pour un justificatif légal pour le ménage non fait OU une demande de remboursement indument perçu pour l'absence de ménage ne figurant pas sur l'EDLS.
Je vous conseille de conclure votre courrier par quelque chose du genre :
<< En cas de non respect du délai imparti (*), je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal judiciaire où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >>
(*) donc mettre plus haut dans votre courrier un délai raisonnable (à vous de choisir) pour recevoir le/les justificatifs/le remboursement............
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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’
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(**) Vous pouvez utiliser le site de la Poste : copie de votre courrier et preuves d'envoi seront gardées pendant 1 an... ce qui empêche un bailleur malhonnête de prétendre que l'enveloppe qu'il a réceptionnée... était vide !!!!!
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cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...