Dépôt de garantie

bonjour,

Un MERCI D'AVANCE (ou tout autre formule finale de POLITESSE) aurait été apprécié...........................................

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Nous allons parler de DG = DÉPÔT de GARANTIE, et PAS de "caution" (rassurez-vous, même certains pro font l'erreur !!)

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" il n’y avais de grosses réparations à faire , c’était léger du au temps passer dans l’appartement (plusieurs années )"

Les dégradations dues SEULEMENT "au temps passé" sont des dégradations de vétusté, dont la réparation incombe au bailleur :

• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° : « Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. »

• Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées QUE par vétusté ou force majeure. »

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"Nous avons passer le délais légal de 2 mois"

Effectivement, lorsque l'EDLS (État Des Lieux Sortant) - signé des parties prenantes - mentionne des dégradations ne figurant pas sur l'EDLE (EDL Entrant), le bailleur dispose de 2 mois à partir du rendu des clés pour restituer le solde du DG accompagné des "justificatifs" (devis OU factures) des retenues sur DG faites; quand ce délai est dépassé, le locataire (sous 3 conditions évaluées au jour du rendu des clés = pas de dette de loyer ni de charges ET avoir donné le jour de l'EDLS sa nouvelle adresse : voir le § II-H de mon topo) est en droit de réclamer des "pénalités de retard par mois de retard entamé sur le RESTANT DÛ du DG :

=> supposons un rendu des clés le 20/07 et un EDLS non conforme à l'EDLE :

le bailleur avait jusqu'au 20/09 pour vous restituer le solde de votre DG (avec les justificatifs des retenues faites) : le 1er mois de retard va du 21/09 au 20/10, le 2ème du 21/10 au 20/11, ... etc.

OU jusqu'au 20/09 pour vous informer (avec les justificatifs) que votre DG (que le bailleur conserverait dans ce cas) s'avérait insuffisant et vous réclamer le surplus : mais dans ce cas, si le bailleur a fait des retenues légales, vous n'avez pas droit aux pénalités de retard, puisque le calcul des pénalités se fait sur le ""restant dû du DG"".

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"Il nous demande également de payer une facture d’eau car il y aurais eu une sur consommation (l’eau étais dans les charges)"

La location était-elle nue (avec donc obligatoirement des "provisions" sur charges) ?

OU était-elle meublée ? dans ce cas : les charges étaient-elles sous forme de "forfait" ou de "provisions" ?

Forfait : le montant du forfait reste le même tout au long d'une même location quelle que soit la consommation (aucune demande de surplus ni aucune demande de remboursement pour respectivement pour une sur ou sous-consommation ne peuvent être faites). Et, si le forfait comprend l'électricité du logement, toutes les  charges doivent aussi être forfaitaires, et comprennent (sauf clause contraire, insérée lors de la signature du contrat de location) la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères).

Provisions : dues mensuellement, elles doivent être régularisées annuellement, sur justificatifs.../...

.../... ET avec une prescription de 3 ans :

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

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Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

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CA PARIS 9 janvier 2001 :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »

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cdt.
 

Bonjour , 

tout d’abord je vous remercie pour votre réponse et je m’excuse pour les formules de politesse oublié j’ai écrit mon poste immédiatement après le mail , plein de colère que j’e ai oublier le bon sens .

Effectivement l’état des lieux avec rendu des clés le même jour soit le 23/07 pour être précise . Lors de celui ci et fait avec une personne professionnelle mandaté par le propriétaire pas de grosses réparations mais quelques petite bricoles que nous n’avons pas eu le temps de réparer vu que le propriétaire nous a demandé (obligé) de quitter les lieux avant la fin du préavis qui arriver quelques jours après , et mon état de santé ne me permettais pas certaines choses. Cette même personne nous a dit que pour lui il n’y avais pas lieu de retenir la caution intégralement.Notre adresse poste à étais communiqué par sms ainsi que marqué sur l’état des lieux au propriétaire. Depuis cette date aucunes nouvelles , ni devis , ni factures nous a étais transmis. Nous avons donc attendu que le délais soit passé pour le contacter et donc réclamé des nouvelles que nous n’avions pas, mais surtout réclamé notre caution vu que d’après nos informations que vous nous avez gentiment confirmé il avais 2 mois .Nous l’avons fait par mail pour ne pas être trop agressif , mais la réponse du bailleur a étais tout autre et celui dit nous dit qu’il nous fournira les factures la semaine prochaine et que le « dépôt de garantie ne suffira pas ».
Pour l’eau , celle ci est directement intégrée à nos charges, tout les mois nous avons payer les même charges , depuis les années où je suis arrivée je n’ai jamais eu de régulations, de relevés de consommations rien .Quand en juin il nous a informé par téléphone la surconsommation astronomique d’eau du relevé de décembre, je n’ai reçu que la capture d’écran le montrant de la part de l’agence de copropriété mais pas de suite à cela ,Jusque là nous avons toujours fait attention à l’eau .La possible fuite serais venu d’un léger filet d’eau coulant de la cuvette découverte par le propriétaire en mettant la main dans celle ci lors d’une visite de celui ci mais invisible à l’œil nu , sans bruits et non marqué lors de l’état des lieux . Depuis pareil 0 nouvelles de cette histoire jusqu’à hier qui me demande de payer . Je rajoute que les seules charges en plus que nous payons étais la taxe d’ordures ménagère ce qui est normal. Tout à toujours étais régularisé en temps et en heures lors des paiements et nous avons payé le dernier loyer comme prévu entièrement même si nous avons étais obligé de partir avant à sa demande.

je vous remercie encore de nous aider 

cordialement 

Location nue , et oui fait par un mendataire professionnel (son métier est de faire des états des lieux )sans la présence du propriétaire et oui j’ai bien un exemplaire 

Je rajoute que l’électricité étais à mon nom à part , pour ce qui est des charges je n’ai jamais eu de régularisation en plus ou en moins depuis que j’y étais , ni même de relevé d’eau avant par exemple 

Donc, je résume :

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- location nue.

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- "provisions" sur charges (obligatoirement) : devant être régularisées annuellement, mais si le bailleur ne la fait pas, il n'a pas de sanction, et la prescription est de 3 ans. Le locataire - en cas de régularisation tardive - peut payer, sous conditions, par douzièmes : relire post 1 : Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al.).

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- EDLS fait "contradictoirement" = PAS par un commissaire de justice.

• Les exemplaires ont-ils été signés par vous ET par le mandataire de votre bailleur ?

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Désolée, j'ai oublié cette question :

• le compteur d'eau est à quel nom (le vôtre ? Ou celui du bailleur ?) ? En location nue, il peut rester au nom du bailleur, mais le locataire doit lui payer sa consommation suite à des relevés réguliers depuis l'entrée dans les lieux (dont LE DERNIER EST FAIT "LE" JOUR DU RENDU DES CLÉS) ET sur justificatifs.

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Précision par rapport au post 2... au cas où vous n'ayez pas tout lu/compris dans mon topo :

Une fois signé des parties prenantes (ou de leurs représentants légaux), l'EDLS devient DÉFINITIF = pour qu'une dégradation (ici : la fuite d'eau) soit légalement reconnue, elle DOIT absolument être mentionnée sur les exemplaires d'EDLS (et ne pas déjà figurer sur l'EDLE) ET la retenue faite DOIT absolument être justifiée : donc, on pourrait dire que, comme cette fuite n'étant pas mentionnée sur l'EDLS, vous n'auriez pas à payer cette surconsommation... CEPENDANT, le compteur d'eau, si je lis bien entre les lignes de vos explications, semble être resté au nom du bailleur... et donc cette charge "au réel" (puisque les "forfaits" sont interdits en location nue) DOIT être justifiée (par copies des factures d'eau au nom du bailleur, remontant au maximum à 3 ans en arrière)... puisque, apparemment, vous n'avez fait aucun relevé du compteur d'eau le jour du rendu des clés........ et au final, vous devez payer votre consommation (avec cette fuite ignorée de vous)......................

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En attendant d'autres réponses ici, vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre ancien logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement: https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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Effectivement l’eau est au nom du bailleur , de ce que j’ai compris il reçoit un relevé de la copropriété, je n’ai jamais vu de relevé avant cet incident, et je n’ai jamais vu de facture à ce jour pour l’eau . Pour ce qui est de la fuite , effectivement elle n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie puisque invisible et inaudible. Sa découverte a étais faite par le propriétaire lui même dans une visite inopinée en mettant la main dans la cuvette . J’ai bien sûr une vidéo à l’appui (même si je ne pense pas qu’elle serve) ou effectivement on voit un très très léger filet d’eau si on y met un doigts , ce qui est très rare dans la théorie de mettre la main au fond de la cuvette ) . Pour ce qui est de l’état des lieux , il a bien étais signé des deux parties, enfin par le mandataire et moi même . Pas de grosse réparation à prévoir sauf un morceau de fayence d’environs 2x3 cm même pas que nous avions découvert déjà manquant enfin présent mais coller à la va vite quand le meuble de la salle de bain c’était écroulé pendant la nuit . Ne voulant pas être des locataires pénible nous avons fait le changement nous même à l’époque ( une photo a étais prise au petit matin , mon conjoint dans le bâtiments c’était étonné que le placo soit pas hydrofuge , et qu’un coup de meuleuse avais étais donner , mais c’était bien sûr cacher derrière le meuble donc non marquer a l’état de lieux d’entrée , tout ce voit sur la photo) , a part ça , une légère griffure au chauffe eau de quelques millimètre et un léger défaut de ménage qui est plus du au jaunissement des étagère rien de plus .Je ne voit pas en quoi une caution entière et « au delà » peut être justifiée, enfin même sur l’état des lieux et moi même avons toute les photos .

je vous remercie vraiment de vos explications, j’espère ne pas trop être embêté 

Lorsque le bailleur vous enverra un courrier pour vous informer que votre DG s'avère insuffisant pour payer les réparations, s'il n'a pas joint les justificatifs  alors, vous les demanderez.

Quand vous les aurez : vérifiez que chaque retenue faite sur votre DG correspond à une "dégradation" réellement mentionnée sur l'EDLS (qui est définitif puisque signé des parties mandantes ou de leurs représentants) : dans le cas contraire, vous devrez contester ce qui est illégal.

Pour l'eau : exigez copie des factures ET les relevés du SOUS-COMPTEUR de VOTRE logement.

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ET si - au jour du rendu des clés - vous n'aviez PAS de dette de loyers ni de  provisions mensuelles sur charges (je ne parle pas de la régularisation définitive des provisions sur charges en fin de location) ET si vous aviez bien donné votre nouvelle adresse, vous êtes en droit de réclamer des pénalités de retard pour la restitution hors délai légal du RESTANT DÛ de votre DG (§ II-H de mon topo).

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Dans la théorie il a dit début de semaine prochaine, étrange il aurais pu me les envoyer dans les 2 mois sans dépassé les délais ou même hier , il a fallu une relance de notre part car il est en tord d’avoir dépassé les délais . Doit il les envoyer par mail ou obligatoirement par lettre recommandée ? Je me méfie de lui , j’ai peur qu’il grossissent des frais qui n’ont pas lieu d’être , mais je comparerais bien avec l’état des lieux et contacterais l’Adil en cas de litige .

Petite question c’est quoi le sous compteur ? La facture d’eau a du être réglé depuis juin . La regarisation de charge peut être faite à n’importe quel moment de l’année ou à la date anniversaire ? 
encore merci infiniment