Habitation principale / division /plus value

Bonjour,

Dans votre situation de division de terrain avec votre résidence principale détenue depuis 16 ans, la fiscalité de la plus-value dépendra de la qualification juridique de l'opération et de la répartition de la valeur entre les deux parcelles créées.

Principe général de la division de terrain

Lorsque vous procédez à une division de terrain comprenant votre résidence principale, seule la partie correspondant au terrain détaché et vendu sera soumise à l'impôt sur la plus-value. La partie conservée avec la résidence principale reste exonérée d'impôt sur la plus-value, conformément au principe d'exonération de la résidence principale.

Calcul de la plus-value imposable

Détermination de la quote-part taxable

Il faudra d'abord déterminer la valeur respective de chaque partie après division. Cette répartition se fait généralement au prorata de la superficie ou de la valeur vénale de chaque parcelle. La plus-value sera calculée uniquement sur la partie détachée destinée à la vente.

Calcul de base de la plus-value

La plus-value se calcule par différence entre le prix de vente de la parcelle détachée et la quote-part du prix d'acquisition initial correspondant à cette parcelle. Le prix d'acquisition pourra être majoré de :
• 15% au titre des frais d'entretien et de réparation (forfait applicable après 5 ans de détention)
• Les frais d'acte notarié proportionnels
• Les travaux justifiés par factures s'ils sont supérieurs au forfait de 15%

Application des abattements pour 16 ans de détention

Avec 16 ans de détention, vous bénéficiez d'abattements significatifs :

Pour l'impôt sur le revenu (19%) : abattement de 60% (6% par année au-delà de la 5ème année)

Pour les prélèvements sociaux (17,2%) : abattement de 17,6% (1,65% par année entre la 5ème et 15ème année + 1,65% pour la 16ème année)

Transformation du garage en maisonnette

La transformation du garage existant de 60m² en maisonnette constitue des travaux d'amélioration qui peuvent venir majorer le prix d'acquisition, sous réserve de justifier ces dépenses par factures. Ces travaux récents ne pourront pas bénéficier du forfait de 15% mais devront être ajoutés au prix de revient si vous choisissez la déduction au réel.

Exemple de calcul

Si la parcelle détachée représente 40% de la valeur totale et que votre terrain initial a été acquis 100 000€, avec une vente de la parcelle à 150 000€ :
• Prix d'acquisition proratisé : 40 000€ + majorations
• Plus-value brute : différence entre prix de vente et prix d'acquisition majoré
• Application des abattements selon la durée de détention
• Taxation au taux de 36,2% sur la plus-value nette

Il conviendra de faire évaluer précisément la répartition de valeur entre les deux parcelles par un expert immobilier pour déterminer l'assiette de calcul de la plus-value. Je vous recommande de prendre conseil auprès d'un notaire qui pourra vous accompagner dans cette opération de division et vous fournir un calcul précis de la fiscalité applicable.

Salut,

Alors pour ta RP (résidence principale), bonne nouvelle : la plus-value sur la revente de la maison dans laquelle tu habites est exonérée, peu importe depuis combien de temps tu la détiens.

Par contre, pour la partie garage que tu veux transformer en maisonnette et revendre séparément, là ça change : ce n’est plus considéré comme ta RP. Du coup, c’est soumis au régime classique de la plus-value immobilière :

• Tu prends le prix de vente de la maisonnette.

• Tu enlèves le prix d’achat de ton terrain (au prorata de la partie revendue) + les frais de notaire + éventuels travaux justifiés.

• Le reste = plus-value taxable.

Bonne nouvelle : comme tu détiens depuis 16 ans, tu commences à avoir des abattements pour durée de détention (sur l’impôt et sur les prélèvements sociaux). L’exonération totale arrive à 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Donc en résumé : ta maison = 0 impôt sur la plus-value, ton garage/maisonnette = régime normal mais avec abattements liés à tes 16 ans de détention.

Bonjour,

Pour ton projet il faut distinguer deux choses :

• La maison qui est ta résidence principale : si tu la vends, tu es totalement exonéré d’impôt sur la plus-value.

• Le garage transformé en maisonnette et revendu séparément : là, ce n’est plus considéré comme résidence principale. La vente sera donc soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière. Le calcul se fait en prenant le prix de vente, auquel on enlève ton prix d’achat (au prorata), les frais et les travaux justifiés. Comme tu détiens le bien depuis 16 ans, tu bénéficies déjà d’abattements importants, mais tu ne seras exonéré totalement qu’après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

En résumé : pas d’impôt sur la maison, mais plus-value imposable sur la maisonnette, avec un allègement grâce à tes 16 ans de détention.