Achat maison avec locataires présents

"Je viens de repérer une maison qui pourrait m’intéresser mais l’agent immobilier m’indique qu’elle est actuellement louée avec un bail qui se termine en janvier 2026."

ATTENTION à la formulation, car si c'est bien les mots utilisés par l'agent immobilier, la façon dont c'est formulé est profondément malhonnête.

Car un bail "ne se termine pas", il a tout au plus une "échéance" pour la période contractuelle courante.

Sachant qu'un bail se renouvelle automatiquement à son échéance et ne peut "se terminer" que si un préavis est donné par le bailleur dans le respect du formalisme légal.

A savoir respecter la double condition ci-dessous :
- Donner congé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance (sinon le bail est renouvelé automatiquement)
- Même en donnant congé dans les délais, le congé ne pourra produire d'effet que 2 ans après la date d'acquisition.
Et si le locataire est un "locataire protégé", c'est même encore plus restrictif.
Plus d'infos à ce lien.

Autant dire que vous ne pourrez jamais récupérer le logement avant au moins 2 ans, voire davantage.

Sans compter les aléas locatifs : Le locataire peut refuser de quitter le logement et vous obliger à déclencher une procédure d'expulsion qui peut prendre 1-3 ans supplémentaires.

"Il me dit également qu’il a été convenu entre le propriétaire actuel et les locataires qu’ils quitteraient le lieu trois mois après la vente."

Je n'ai pu m'empêcher de sourire en lisant "3 mois après la vente".

Comment peut-il savoir que ce sera "3 mois après la vente" s'ils ne savent pas quand aura lieu la vente et s'il n'y a même pas encore de candidats acquéreurs et encore moins de compromis signé ?

En gros, ça s’interprète plutôt de cette façon : "Le locataire sera le problème de l'acquéreur" et l'agent immobilier prendra grand soin de le préciser dans une clause du compromis de vente de sorte à tromper l'acquéreur tout en se dégageant de toute responsabilité.

Ce qui est profondément malhonnête comme façon de procéder.

Juste pour rigoler, répondez-leur que vous n'avez aucun problème à prévoir par avance le décalage de la vente de "3 mois" pour laisser au locataire le temps de partir avant la signature de l'acte définitif de vente.

La réponse du vendeur et de l'agent immobilier risque d'être surprenante...

"Est-ce que ça tient la route ?"

Clairement pas.

Si vous souhaitez malgré tout poursuivre les négociations car le bien vous intéresse, il m'apparait indispensable de conditionner la vente à l'envoi par l'actuel propriétaire d'un congé à son locataire dans le respect des formes légales pour l'échéance contractuelle du bail de janvier 2026.

Et de ne pas prévoir de signature de l'acte définitif avant cette date ou à minima avant que le locataire ne soit parti.

Car à nouveau, si vous acceptez d'acheter avec un locataire en place, cela revient à accepter qu'il reste dans les lieux à minima 2 ans, et encore si tout se passe bien.
 

Mais je suis prêt à parier que s'ils ne le font pas c'est parce que le locataire est un locataire protégé ou d'un locataire défaillant (qui refuse de partir) et qu'ils savent par avance qu'il sera très dur de le faire partir.

Bonjour

et très attention ; si vous envisagez d'acheter pour louer ( investir )

les logements classés G ; ne peuvent plus se mettre en location et les biens classés F à partir de 2028

d'autre part si vous voulez emprunter ; les banques vous refuseront des prêts suivant la classification des logements

quand aux blablablas des agents immobiliers ; surtout ne jamais les prendre pour "" argent comptant ""

Bonjour,

Je pensais à une chose : est-ce possible de mettre dans les conditions suspensives que j'achète uniquement si le locataire actuel est parti ?

Oui si le vendeur accepte. Mais à moins que les locataires n'aient donné leur congé, il ne peut pas vous garantir un truc pareil. Il risque de refuser dans l'espoir de vendre à une personne qui fera son affaire des locataires... ou se laissera enfumer par l'agent.

Si le bail s'achève dans 10 mois, le vendeur pouvait attendre cette échéance et le départ des locataires pour mettre le bien en vente et ne pas faire planer un départ hypothétique des locataires sur le futur acheteur.