Frais de notaire sur maison neuve via un particulier

Question

Bonjour, 

Je souhaites acheter une maison valeur d'un montant de 250.000€ dont la fin des travaux est prévue dans 2 mois,
La maison est vendu par mon beau père.

La maison était vraiment en ruine et mon beau père à rénover totalement la maison et la remis à neuf (sur son acte d'achat et sur le permis de travaux déposé à la mairie il était bien écrit à rénover).
Nous avons les photos de la maison en ruine et comment elle est devenue et en s'aperçoit bien qu'on est passé d'une ruine à une très belle maison neuve.
De plus mon beau père à toute les factures d'achats de matériaux pour la maison.

Je suis allez donc chez le notaire, nous avons fait le point sur les aspects de la conformité (fosses sceptique, courant, eau ect...), des documents à fournir, comment la maison allait être financé, elle nous a montré la parcelle ect...

Souhaitons connaitre les frais de plus value à payer par mon beau père elle nous a fait une simulation sur un écran partagé et donné le montant, jusqu'à là on ne s'etait pas trompé.

Arrivé le point sur les frais de notaire elle a éteint son écran partagé pour ne pas qu'ont voit son calcul et ma annoncé le montant de 19.000€ loin des 6.000€ que j'ai estimé sur tout les sites de calcul de frais de notaires que j'ai consulté.

Sur le coup j'ai eut un doute pourquoi elle doit subitement éteindre son écran partagé mais bon .. pour moi un notaire est impartial et que l'aspect financier ne peut pas venir parasiter les choix à faire ou les cases à cocher.

Le notaire refuse donc de considéré mon futur achat en neuf je suis obligé de payé 19.000€ comme si c'est un bien ancien au lieu de 6.000€.
J'ai demandé une explication, elle me fait comprendre que comme l'achat se fait d'un particulier à un particulier et qu'il n'est donc pas assujetti à la TVA, c'est considéré comme un achat ancien.

Je suis vraiment étonné et un peu dégouté, car mon achat peut être annulé à cause de ce grain de sable,

En espérant avoir une aide de votre part,


Merci d'avance,

_lael_ · Answer

J'ai demandé une explication, elle me fait comprendre que comme l'achat se fait d'un particulier à un particulier et qu'il n'est donc pas assujetti à la TVA, c'est considéré comme un achat ancien.    
Ce n'est pas tout à fait vrai.

TOUT LE MONDE est redevable de la TVA sur un logement neuf ou très fortement rénové.
C'est d'ailleurs pas une opération faisable par un particulier donc ça impliquerait la requalification de son activité (construction et vente de logement neufs).

Ne pas collecter les 20% de TVA sur la vente est donc une fraude passible de redressement par les impôts.

Voir définition d'immeubles neuf au lien ci-dessous et qui inclut les immeubles avec d'importants travaux de rénovation qui sont de fait assimilés comme étant neufs.

Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2480-PGP.html/identifiant=BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20140929#Livraisons_dimmeubles_neufs_11


Après, s'il conserve le logement plusieurs années avant de revendre il y a peut-être une tolérance de la part du service des impôts.
Mais du coup il ne sera pas possible de bénéficier des frais de notaire à taux réduit.

Le notaire vous encourage donc implicitement à le considérer comme ancien pour ne pas qu'il soit soumis à TVA.
Sachant que ça n'élimine pas forcément le risque de redressement fiscal.


Il y a aussi l'obligation que les travaux de gros œuvre soient couverts par une assurance décennale lors de la vente.
Et probablement de respecter des normes de construction dans le neuf.
Avec tous les risques et histoires de responsabilité que ça implique de ne pas le respecter.

Ibrahim · Answer

En fait mon beau père c'était un touche à tout et a fait de la maçonnerie, taille de pierre ect... actuellement il est en retraire et c'est sa première maison, donc je ne vois pas comment on peut requalifier les travaux comme activité professionnelle vu que c'est un retraité et c'est sa première fois.

Preuve que c'est sa première fois : Niveau plus value il a eut un sacré choc car toutes les achats de matériaux qu'il a effectué ne sont pas rentré dans le calcul de la valeur de la maison mais uniquement ceux passé par une entreprise.
La maison qu'il rénove a été faites à 90% par lui même et 10% par une entreprise (toiture, électricité, fenêtre + porte).

Si c'était à refaire il le referai plus car il doit payé 30.000€ environ de plus value.

Au vue de vos commentaires je suis à 70% obligé de payer la TVA, mais une solution peut éviter de payer cette TVA !
Il suffit que mon beau pères habite la maison 2- 3 ans et me revend par la suite le biens pour que je n'ai plus à payer la TVA ???! sa me parait trop facile !

Mais peut-on par Exemple  :  Faire un prêt à mes beaux parents avec hypothèque de cette maison, au bout de 2 ans mes beaux parents peuvent dire qu'ils sont incapables de rembourser mon prêt et par la suite je récupère le biens, niveau notaire je ne sais pas si sa va changer quelque chose ???!!!

Dernière question peut on aller aux services des impôts pour poser notre soucis afin que mon beau père n'est pas de mauvaise surprise ou vous me déconseillez de le faire ?!

Merci à vous,

Ibrahim · Answer

kasom les frais de notaire ne me pose pas problème car on parle d'un montant de 2.928€. 
Avoir des frais notaire réduit sur 2.928€ ne fera pas une grande différence.

Quand je fais une simulation : (https://www.economie.gouv.fr/particuliers/frais-notaire-achat-immobilier

Bien neuf :
Emoluments TTC du notaire 2 928 €
Droits et taxes 1 787 €
Emoluments de formalités et débours (1) 1 360 €
Contribution de sécurité immobilière 250 €
Total 6 325 €

Bien ancien :
Emoluments TTC du notaire 2 928 €
Droits et taxes 14 516 €
Emoluments de formalités et débours (1) 1 360 €
Contribution de sécurité immobilière 250 €
Total 19 055 €

Si vous me dites que je dois pas payer la TVA (au niveau de la ligne Droits et Taxes) cela voudrais dire que le montant total à payer est de 6.325€ à payer au final ?! (là où les droits et taxe sot à 1.787€).
Car pour moi la différence de montant dans les 2 simulations réside dans la partie Droits et Taxes, j'imagine que c'est la TVA (Avec ou Sans TVA) qui fait cette différence ?!.
Si oui cela voudrais dire que mon bien est bien considéré comme neuf et non comme ancien comme le notaire souhaitait le qualifier ?!

C'est vrai que je suis un peu perdu !

Frais de notaire sur maison neuve via un particulier

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