Vente logement gardienne
_lael_ Messages postés 5545 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 21 avril 2025 - 20 févr. 2025 à 11:13
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3 réponses
Modifié le 23 janv. 2025 à 20:28
A noter que pour faire les choses dans l'ordre, il faudrait d'abord :
1) Prévoir la suppression du "poste de gardien" : majorité article 26 à minima
2) Supprimer la destination de "loge" pour ce local et le transformer en simple local d'habitation
3) Créer un lot de copropriété indépendant des "parties communes", souvent les loges n'existent pas sous forme de lots indépendants : prévoir géomètre et modification RCP
A défaut, n'importe qui pourrait exiger, au besoin en justice, de rétablir le poste de gardien et la loge puisque leur existence n'aurait pas été "supprimée".
Il ne suffit donc pas juste de décider de la vente ou de la location du local.
"De plus ce Monsieur s est "approprié" des locaux en sous-sol où il entrepose du matériel professionnel, personnel et des fusils de chasse).
J'ai signalé, fait des vidéos, constaté par le président du CS, mais rien ne change."
Vous pouvez mettre en demeure le syndic de faire respecter le Règlement de Copropriété (interdiction de s'approprier des espaces communs pour des besoins ne concernant pas le syndicat).
Vous pouvez également porter la question à la prochaine AG et proposer le changement des serrures si besoin pour empêcher l'accès aux locaux concernés.
23 janv. 2025 à 14:36
Bonjour,
à la fin du délai de 3 mois, fin février 2025, que se passera t il si l AGE n a pas eu lieu
Que l'AGE ait lieu ou non, le veuf et sa fille seront devenus occupants sans droit ni titre.
le veuf et sa fille pourront-ils rester moyennant loyer, ce qui en ferait des locataires et peut-être prioritaires pour l achat si cela est voté en AGE ?
Si l'assemblée générale décide de le permettre, oui. Mais attention, s'ils versent une somme pour dédommager la copropriété ce ne sera pas forcément un loyer mais une indemnité d'occupation.
si le veuf ne veut pas être locataire, quel délai supplémentaire peut lui être accordé toujours avec un loyer bien sûr ?
Le délai qu'il plaira à l'assemble générale, mais s'il verse un loyer il sera locataire, s'il ne veut pas être locataire la somme qu'il versera sera une indemnité d'occupation.
si la vente du local est votée pouvons-nous nous opposer à son acquisition par le veuf, plusieurs copropriétaires n en veulent plus dans la résidence.
Si le syndic et le syndicat ne font pas l'erreur de reconnaître l'existence d'un bail, oui.
Le mieux serait de faire voter à la prochaine assemblée générale les décisions concernant le sort de ce logement, ainsi que la possibilité pour le syndic d'engager une procédure d'expulsion des occupants de ce local s'ils y sont toujours, assortie d'une demande d'indemnisation.
Encore qq précisions :
- comment se calcule l indemnité d occupation et combien peut-on demander
- le montant de cette indemnité est sûrement imposable et répartie en fonction des tantièmes ?
- pour le moment il n'y a pas de bail car nous ne connaissons pas le nombre de tantièmes (logement +cave) , il nous faudra un géomètre.
Une femme avertie en vaut 2 ! Lol
Merci encore
23 janv. 2025 à 16:10
comment se calcule l indemnité d occupation et combien peut-on demander
Habituellement une indemnité d'occupation est équivalente à un loyer moins environ 20 % pour tenir compte du caractère précaire de l'occupation (l'occupant ne disposant pas de la protection juridique accordée par un contrat de location).
Mais quand un bien est occupé sans droit ni titre et de mauvaise foi, l'indemnité peut être supérieure à celle d'un loyer. Son but est d'indemniser le propriétaire qui est privé de la jouissance de son bien.
Evidemment à l'amiable l'on demande ce que l'on veut, sinon c'est le juge qui fixera le montant de l'indemnité. Le juge tient compte du contexte : si l'occupant prouve sa bonne foi et ses difficultés à trouver un logement, l'indemnité sera fixée en rapport avec le marchés des loyers. Si l'occupant est de mauvaise foi le juge peut monter plus haut.
le montant de cette indemnité est sûrement imposable et répartie en fonction des tantièmes ?
Oui, c'est un revenu foncier au même titre qu'un loyer et elle doit se répartir en fonction des tantièmes (qui représentent des parts dans l'indivision sur les parties communes).
pour le moment il n'y a pas de bail car nous ne connaissons pas le nombre de tantièmes (logement +cave) , il nous faudra un géomètre.
Si un bail est signé (ou si vous acceptez des loyers, notamment en commettant l'erreur de donner des quittances de loyer au lieu de simples reçus), les occupants deviendront des locataires avec tous les droits attenants, peu importe comment la logement et la cave sont désignées dans le règlement de copropriété.
Il sera peut-être nécessaire de faire la "part du feu" et de laisser ce veuf et sa fille occuper le logement gratuitement un peu plus longtemps en échange d'un départ sans histoire. Inutile par exemple d'engager une procédure coûteuse pour récupérer deux mois d'indemnité d'occupation. Et inutile de finir avec un voisin peu apprécié en en faisant un locataire dans le but de récupérer quelques mois de loyer.
En revanche s'il faut engager une procédure d'expulsion de plusieurs mois ou années pour les faire déguerpir, profitez-en pour demander une indemnité.
ce qui me permettra de contrecarrer certains membres du CS que je soupçonne déjà de faits par très propres.
Notez que le CS n'a pas de pouvoirs particuliers, sauf si l'AG lui en délègue. Un membre du CS n'a donc pas plus de pouvoirs qu'un copropriétaire lambda.
Modifié le 23 janv. 2025 à 20:11
"- comment se calcule l indemnité d occupation et combien peut-on demander "
De mon point de vue, l'indemnité est à minima égale à ce qu'aurait été un loyer, charges comprises.
Pour la simple raison que c'est une situation "subie" et non pas "souhaitée" par le syndicat, afin de permettre de la flexibilité aux occupants "sans droit ni titre".
Ce n'est donc pas au syndicat de faire des concessions, rien ne l'y oblige.
Après, si l'AG décide d'établir une convention d'occupation précaire avec l'occupant, le temps de décider quoi faire, dans ce cas-là ce n'est plus une situation "subie" et l'indemnité est davantage discutable.
"- le montant de cette indemnité est sûrement imposable et répartie en fonction des tantièmes ?"
C'est effectivement censé être un revenu foncier à déclarer.
Mais j'ai jamais vu personne le déclarer et j'ai même vu des syndics prétendre le contraire en méconnaissance de la loi.
"- pour le moment il n'y a pas de bail car nous ne connaissons pas le nombre de tantièmes (logement +cave) , il nous faudra un géomètre. "
L'existence sous forme de "lot de copropriété" n'est pas une condition préalable à une éventuelle mise en location.
C'est juste une condition à la récupération de charges locatives de copropriété.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
18 févr. 2025 à 13:45
Bonjour, Je vous remercie pour votre réponse et reviens vers vous car à ce jour le syndic (citya) ne répond plus, même au CS qui m informe avoir adressé ces derniers jours un RAR pour mise en demeure de fixer une date pour l AGE prévue depuis septembre 2024. De son côté le CS auprès de qui plusieurs copropriétaires se sont adressés, pour connaître les actions qui ont été entreprises, à pris la décision de ne plus répondre, sauf en cas d urgence (fuite d eau, chauffage etc).j'ai également demandé à connaître le délai qui a été accordé au mari de la gardienne (décédée en novembre 2024) et là encore silence. L information qui m a été donnée sur ce point par la personne qui l a aidée lors de la signature de son contrat était de 3 mois ; nous arrivons au terme du délai.
Questions :
- un courrier devait il être envoyé au veuf et par qui ?
- la trêve hivernale s appliqué t elle
- le CS peut il, prolonger le délai et demander un indemnité d occupation, tout cela sans l avis des copropriétaires ?
J espère ne pas vous embêter et vous remercie beaucoup d avance.
Cordialement.
Modifié le 18 févr. 2025 à 16:18
"- un courrier devait il être envoyé au veuf et par qui ?"
Par le syndic au nom du syndicat
"- la trêve hivernale s appliqué t elle "
Ni la loi ni le code pénal ne sanctionnent l'occupation sans droit ni titre d'un logement en tant que tel.
Enfin, depuis juillet 2023, les articles 315-1 et 315-2 ont été ajoutés dans le code pénal qui prévoit 2 cas d'infractions pénales pour les occupants sans droit ni titre :
1) L'introduction OU le maintien dans le local à l'aide de manœuvre, menaces, voies de fait ou contrainte
2) Le maintien sans droit ni titre dans un local en violation d'une décision de justice prononçant l'expulsion.
Et en accord avec l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, seul le cas 1) dispense de respecter la trêve hivernale
Mais bon, c'est assez utopique d'espérer une expulsion avant la fin de la présente trêve hivernale.
Il y a même presque aucune chance que ça aboutisse avant le début de la prochaine, même si votre syndic décidait d'agir aujourd'hui.
"- le CS peut il, prolonger le délai et demander un indemnité d occupation, tout cela sans l avis des copropriétaires ?"
Le syndic ne le peut pas sans commettre une faute, donc le CS le peut encore moins.
On le dit jamais assez mais le CS n'a AUCUN pouvoir de décision, il peut tout au plus être consulté par le syndic mais ce dernier sera seul à porter la responsabilité de la décision.
La seule exception c'est si l'AG a voté explicitement une délégation de pouvoir au CS, qui ne peut dépasser 2 ans et ne peut porter que sur des décisions relevant de l'article 24 (hors approbation des comptes).
Le syndic est même censé prendre toutes les mesures nécessaires dans les meilleurs délais. Si l'AG a voté pour autoriser une certaine durée d'occupation, il doit re-soumettre une nouvelle durée en AG et à défaut prendre toute mesure, notamment en référé, pour permettre la libération des lieux.
19 févr. 2025 à 14:02
Merci beaucoup pour votre aide.
19 févr. 2025 à 20:03
Je reviens encore vers vous pour savoir qui a le droit de prendre connaissance du contrat de travail de notre gardienne décédée car la réponse obtenue d un membre du CS sur la duree de jouissance gratuite du logement de fonction m étonne (jusqu'à fin mars , décès en novembre 2024) et ce d autant plus qu on nous dit que l AGE devrait avoir lieu le 18 ou 19 mars. Je suis copropriétaire.
Bonne soirée à vous.
Merci
Modifié le 20 févr. 2025 à 11:15
Uniquement le Conseil Syndical peut consulter ce document, et encore j'ai cru lire, mais je retrouve plus la source, que c'est un des rares documents "confidentiels" auquel le syndic peut refuser l'accès et se contenter de donner seulement des extraits, telles que les annexes relatives aux tâches du gardien.
Même chose pour un simple copropriétaire qui exercerait son droit à consulter les documents comptables une fois par an aux dates prévues avant la tenue d'AG d'approbation des comptes.