Locataire envoie 2 courriers résiliation. Lequel fait foi ?

Si le 2ème courrier a bien été envoyé par courrier avec AR, il est bien valable. Vous pouvez contester la durée du préavis via un conciliateur de justice ou le tribunal de proximité (ex d'instance). 

https://www.gererseul.com/les-soucis-avec-le-locataire/contestation-preavis-reduit-locataire

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35125#:~:text=devant%20une%20juridiction-,Magistrat%20du%20tribunal%20judiciaire%20ou%20du%20tribunal%20de%20proximit%C3%A9%20dont,locatifs%2C%20expulsions...)

" invoquant un problème médical dû à un problème d'humidité dans leur chambre, certificat médical à la clé."

Ça pue le certificat médical de complaisance mais bon, pas grand chose à y faire.

Surtout si le soi-disant problème ne vous a jamais été signalé auparavant.

Vous feriez d'ailleurs mieux de demander des précisions sur l'origine du problème afin de pouvoir anticiper les mesures à prendre pour pouvoir remettre en état puis en location rapidement.

Sachant que si l'origine de l'humidité est intérieure au logement (typiquement un dégât des eaux) ou est due à un défaut d'entretien des éléments de ventilation (grilles d'aération des fenêtres bouchée / non nettoyée ou VMC sale), c'est de la responsabilité du locataire.

Sachant que j'ai remarqué qu'on trouvait quasi-systématiquement des traces de scotch sur les aérations des fenêtres ou bouchées avec du sopalin / coton si on ne sensibilise pas le locataire sur l'importance de ces aérations.

Et l'excuse est invariablement la même : "Oui mais il fait froid", "Oui mais le chauffage c'est cher".

"Question : quel courrier fait foi ? "

On ne peut pas "rétracter" un congé/préavis déjà donné ni le remplacer par un nouveau préavis.

Car ce n'est tout simplement pas prévu par la loi, le congé/préavis est définitif.

cf Cour d'appel d'Agen, 9 novembre 2022, 21/00597 : "une fois donné par écrit par le locataire et non contesté par le propriétaire, le congé est définitif. La rétractation ne peut pas être tacitement acceptée."

Sauf si le bailleur accepte une telle annulation ou une durée réduite, mais rien ne l'y oblige.

Et un extrait de l'article 15 de la loi de 1989 précise sans ambiguïté que si le délai réduit n'est pas invoqué dès le premier préavis, c'est bel et bien impossible d'invoquer ce motif à postériori.

L'extrait en question :
"Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé.
A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois."

Il est bien précisé que le préavis réduit doit être demandé "au moment de l'envoi de la lettre de congé", ce qui revient clairement à dire que c'est trop tard pour l'invoquer à postériori.

Et la dernière phrase conforte le tout en indiquant que à défaut c'est 3 mois.

Et précision complémentaire :

Contrairement à ce qui est indiqué dans les messages précédents, vous n'avez rien à contester du tout, c'est à l'inverse au locataire de le faire s'il estime son second congé valable, ce qui serait très étonnant et clairement contraire à la jurisprudence donnée plus haut.

Vous pouvez vous contenter d'appliquer le premier congé reçu et d'ignorer le second.

Vous pouvez également proposer de ramener la durée à 2 mois tel que convenu initialement avec le locataire, ou tout autre accord.

" Comment un médecin peut déclarer un logement "insalubre" sans l'avoir vu, et sur une simple déclaration de la part des locataires."

J'ai bien vu la médecine du travail déclarer une personne "inapte à tout travail auprès de l'employeur XXX" (c'était dans une collectivité territoriale)

Ce qui revient à se substituer à la justice en établissant arbitrairement qu'il y aurait une forme de harcèlement moral.

Et vous pouvez vous estimer heureux, ils auraient pu aller voir la mairie qui ne cherchera pas à établir qui est responsable de l'"insalubrité" puisqu'en accord avec le décret décence de 2002, le seul et unique responsable est le bailleur.

Y compris quand le locataire transforme le logement en chenil, cesse de payer son loyer et devient inexpulsable pour cause d'insalubrité (ça me rappelle un message sur ce forum il y a quelques années...)

bonjour,

pour le moment donc, et comme dit post 1, si la 2° notification de congé respecte la loi, le préavis de votre locataire démarre le jour de sa réception effective par vous et se termine - de date à date - 1 mois plus tard....

... ensuite, si vous contestez la validité de cette 2° notification accompagnée dudit  certificat médical [qui d'ailleurs ne devrait pas trahir le secret professionnel en mentionnant le motif exact : le médecin aurait simplement dû certifier que ""l'état de santé de M. et/ou Mme Untel justifie un changement de domicile""], c'est le juge qui tranchera...

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’

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cdt.

Je vous remercie beaucoup de vos réponses complètes.

Mon cas est assez complexe et je ne vous ai pas donné toutes les infos car l'histoire est longue. Je suis en froid avec mes locataires pour plusieurs raisons.

Malheureusement je vais être obligé une nouvelle fois d'accéder à leur demande. Je n'ai qu'une envie c'est qu'ils partent, tant pis si je dois y perdre quelques centaines d'euros. Je ne vais pas perdre de temps avec des gens malhonnêtes à qui tout est dû.

Mais toutes vos infos me serviront pour les prochains locataires. Encore merci de votre aide.