Expulsion locataire toxique

Pour se débarrasser d'un locataire indélicat et obtenir la résiliation de son contrat de location avec éventuelle expulsion, il faut démontrer des troubles de voisinage.

Il faut des éléments factuels, tels que :
- des délits sanctionnés pénalement : insultes, agression, tapage diurne / nocturne, dégradation des parties communes, etc...
- des violations du règlement de copropriété
- plus généralement tout ce qui peut s'apparenter à des "troubles de voisinages"

Et il faut aussi et surtout des éléments pour les étayer (preuves) : témoignages, constatations, flagrants délits, etc...

Qu'il y ait un caractère "répété", qu'il faudra aussi démontrer.

Pour les dégradations dans le hall, c'est possible de faire installer des caméras notamment.

Il faut également déposer plainte et des mains courantes autant de fois que nécessaire et bien conserver les documents.

Ensuite, dès que suffisamment d'éléments ont été collectés pour étayer ces troubles de voisinage répétés, c'est au bailleur de faire le nécessaire pour mettre en demeure par LRAR le locataire de cesser les troubles de voisinage causés par lui-même ou par toute personne qu'il aurait introduite dans l'immeuble, en prenant le soin de les lister (pas besoin d'apporter de preuves à ce stade), et en avertissant qu'en cas de réitération son contrat sera résilié.

Il y a deux possibles dans ce cas si cela se reproduit :

- Préavis du bailleur en vue du non renouvellement du contrat à l'échéance de la période contractuelle pour motif "légitime et sérieux" : plus d'infos ici https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
(nb : plus facile à obtenir car de simples troubles sont suffisants et si le locataire ne conteste pas, il n'y a pas lieu de prouver les troubles, juste de les indiquer, ce qui évite les risques de représailles suite à des témoignages. Par contre si le bail vient juste d'être renouvelé, il faudra attendre 3 ans en location nu)

- Résiliation en cours de bail pour manquements graves aux obligations contractuelles (articles 1224 et suivants du code civil). Causer des troubles de voisinage est un manquement aux obligations du locataire d'user paisiblement des lieux (article 7b) loi 1989)
(nb : plus difficile à obtenir car il faut des "manquements graves" et que la résiliation soit prononcée par le juge mais l'avantage c'est que la résiliation est immédiate)

C'est possible de faire les deux en parallèle pour avoir à minima la résiliation à échéance même si la résiliation en cours de bail échoue.

Ni vous ni le syndic de copropriété ne pouvez agir directement contre le locataire.

Vous pouvez cependant mettre en demeure le bailleur de faire cesser les troubles de son locataire et de procéder à la résiliation de son contrat si cela persiste.

Si cela persiste sans que le bailleur n'agisse ni ne demande la résiliation du contrat, il est possible pour le syndic ou pour tout copropriétaire de se substituer au bailleur en situation de carence dans l'exercice de ses droits.

Cela s'appelle l'action oblique (article 1341-1 du code civil).

Il peut donc être intéressant de mettre une résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG si les troubles persistent et que le bailleur ne fait rien, de sorte à donner pouvoir au syndic d'entamer une telle procédure qui nécessitera d'assigner à la fois le locataire et le bailleur de sorte à pouvoir se substituer à ce dernier pour demander la résiliation du bail.

Voir la page sur le site de l'ANIL qui détaille ce point et cite des jurisprudences.

A noter que des copropriétaires peuvent aussi initier eux-mêmes une telle procédure sans passer par le syndicat de copropriété (syndic) et sans avoir à attendre une AG donc, mais cela a bien évidemment un coût financier de payer un avocat, et le locataire est probablement insolvable, donc peu de chance de se faire indemniser.