Expulsion locataire toxique

jean7390 Messages postés 2 Date d'inscription samedi 29 juin 2024 Statut Membre Dernière intervention 14 décembre 2024 - 14 déc. 2024 à 13:43
_lael_ Messages postés 5380 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 1 mars 2025 - 14 déc. 2024 à 14:38

Bonjour à tous,

Je vous écrit dans le cadre d’un gros souci de voisinage. Je vis actuellement dans une co-propriété. Je suis actuellement propriétaire d’un des appartements depuis juin 2021.

Depuis mai 2024, un des locataires d'un des appartements de la copropriété, âgé de 18 ans, placé par sa curatrice, occupe un appartement situé au deuxième étage de mon immeuble.  

Depuis son installation, des problèmes de comportement et de respect des règles de vie en communauté ont été observés. Il accueille régulièrement dans l’immeuble des personnes marginalisées, dont le comportement est jugé dangereux et intimidant. Cela engendre un climat d’insécurité croissant pour les résidents. Plusieurs voisins ont déposé des plaintes à ce sujet, mais aucune mesure concrète n’a été prise à ce jour. La police est parfois sollicitée pour intervenir.  

Des dégradations récurrentes ont été constatées dans les parties communes de l’immeuble. La porte d’entrée a été endommagée, et des détritus, y compris des excréments humains, sont fréquemment retrouvés. Le câble de la fibre a été arraché près de son appartement. Par ailleurs, des traces de sang et d’urine ont été découvertes à plusieurs reprises.  

Les nuisances sonores sont également fréquentes : il crie à tout moment de la journée et de la nuit, surtout lorsqu’il reçoit des visites. De plus, il sonne régulièrement à l’interphone des résidents, car il ne dispose pas de ses clés, clés qui lui sont régulièrement subtilisés par les personnes qu’ils côtoient et squattent son logement.

Ce jeune homme semble en grande difficulté et paraît inapte à vivre seul. Il semble également vulnérable aux personnes de son entourage, qui pourraient profiter de lui. Cependant aucun dialogue n’est possible avec lui, il hoche la tête pour nous faire croire qu’il a compris et recommence le lendemain. Bien que le propriétaire du logement et la curatelle soient impliqués, leurs efforts n’ont pas encore abouti à une amélioration notable de la situation. La seule amélioration possible étant son placement en foyer pour qu’il soit entouré.

Plus récemment des toxicomanes sont présents dans les communs et des seringues ont été retrouvées ici et là, la BAC étant intervenue pas plus tard que hier soir.

Le sentiment d’insécurité est grandissant et nous craignons qu’un drame n’arrive d’ici là. Si rien n’est fait, le bail étant de 3 ans, il peut potentiellement rester les 3 années de bail (bail débutant en mai 2024), ce qui pour nous semble juste inconcevable.

Une pétition a été signée par plusieurs locataires, propriétaires de l’immeuble, ainsi que par des commerçants du quartier, pour demander des actions urgentes face à cette situation. Le propriétaire du logement a également écrit au procureur de la république, un rendez-vous avec le juge des tutelles est prévu prochainement avec la curatelle de ce que j’ai entendu.

Nous nous sentons démunis face à la situation et ne comprenons pas qu’un locataire de la sorte ne puisse être expulsé dans les plus brefs délais.

Que pouvons-nous faire de plus ?

Désolé pour le pavé ! Merci de m'avoir lu.

1 réponse

_lael_ Messages postés 5380 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 1 mars 2025 2 583
Modifié le 14 déc. 2024 à 15:05

Pour se débarrasser d'un locataire indélicat et obtenir la résiliation de son contrat de location avec éventuelle expulsion, il faut démontrer des troubles de voisinage.

Il faut des éléments factuels, tels que :
- des délits sanctionnés pénalement : insultes, agression, tapage diurne / nocturne, dégradation des parties communes, etc...
- des violations du règlement de copropriété
- plus généralement tout ce qui peut s'apparenter à des "troubles de voisinages"

Et il faut aussi et surtout des éléments pour les étayer (preuves) : témoignages, constatations, flagrants délits, etc...

Qu'il y ait un caractère "répété", qu'il faudra aussi démontrer.

Pour les dégradations dans le hall, c'est possible de faire installer des caméras notamment.

Il faut également déposer plainte et des mains courantes autant de fois que nécessaire et bien conserver les documents.



Ensuite, dès que suffisamment d'éléments ont été collectés pour étayer ces troubles de voisinage répétés, c'est au bailleur de faire le nécessaire pour mettre en demeure par LRAR le locataire de cesser les troubles de voisinage causés par lui-même ou par toute personne qu'il aurait introduite dans l'immeuble, en prenant le soin de les lister (pas besoin d'apporter de preuves à ce stade), et en avertissant qu'en cas de réitération son contrat sera résilié.

Il y a deux possibles dans ce cas si cela se reproduit :

- Préavis du bailleur en vue du non renouvellement du contrat à l'échéance de la période contractuelle pour motif "légitime et sérieux" : plus d'infos ici https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
(nb : plus facile à obtenir car de simples troubles sont suffisants et si le locataire ne conteste pas, il n'y a pas lieu de prouver les troubles, juste de les indiquer, ce qui évite les risques de représailles suite à des témoignages. Par contre si le bail vient juste d'être renouvelé, il faudra attendre 3 ans en location nu)

- Résiliation en cours de bail pour manquements graves aux obligations contractuelles (articles 1224 et suivants du code civil). Causer des troubles de voisinage est un manquement aux obligations du locataire d'user paisiblement des lieux (article 7b) loi 1989)
(nb : plus difficile à obtenir car il faut des "manquements graves" et que la résiliation soit prononcée par le juge mais l'avantage c'est que la résiliation est immédiate)

C'est possible de faire les deux en parallèle pour avoir à minima la résiliation à échéance même si la résiliation en cours de bail échoue.



Ni vous ni le syndic de copropriété ne pouvez agir directement contre le locataire.

Vous pouvez cependant mettre en demeure le bailleur de faire cesser les troubles de son locataire et de procéder à la résiliation de son contrat si cela persiste.

Si cela persiste sans que le bailleur n'agisse ni ne demande la résiliation du contrat, il est possible pour le syndic ou pour tout copropriétaire de se substituer au bailleur en situation de carence dans l'exercice de ses droits.

Cela s'appelle l'action oblique (article 1341-1 du code civil).

Il peut donc être intéressant de mettre une résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG si les troubles persistent et que le bailleur ne fait rien, de sorte à donner pouvoir au syndic d'entamer une telle procédure qui nécessitera d'assigner à la fois le locataire et le bailleur de sorte à pouvoir se substituer à ce dernier pour demander la résiliation du bail.

Voir la page sur le site de l'ANIL qui détaille ce point et cite des jurisprudences.

A noter que des copropriétaires peuvent aussi initier eux-mêmes une telle procédure sans passer par le syndicat de copropriété (syndic) et sans avoir à attendre une AG donc, mais cela a bien évidemment un coût financier de payer un avocat, et le locataire est probablement insolvable, donc peu de chance de se faire indemniser.

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