Désaccord bailleur

Résolu
slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 - 13 déc. 2024 à 05:15
djivi38 Messages postés 52424 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 - 1 févr. 2025 à 23:22

Bonjour,

Mon bail va arriver à sa date d’anniversaire de reconduction dans un peu plus de 6 mois. J’ai reçu un appel (pas de courrier) de mon bailleur m’indiquant qu’il souhaite des à présent faire un nouveau bail, débutant en janvier 2025 et non à l’été, avec des conditions supplémentaires et augmenter le loyer au passage de 40e d’un coup (20 loyer + 20 charges), à la réédition du bail avec effet immédiat et ensuite attendre 2026 pour continuer avec l’indice. J’avais jusqu’ici un bail qui ne prévoyait pas d’augmentation de loyer. Le bailleur m’indique que je n’ai que 15 jours pour répondre sans quoi il utilisera le délais de 6 mois pour me donner mon préavis en prétextant vouloir vendre le logement et que je devrais partir donc à la date d’anniversaire du bail car il souhaite vendre sans locataire. Je ne peux et ne veux pas acheter ce bien (il l’ignore et je pense de mon côté qu’il indique vouloir vendre si je refuse, dans le seul but de me mettre la pression).

En gros pour lui c’est soit j’accepte ses conditions soit dans 15 jours il m’envoit (en cas de non réponse ou de refus) mon préavis de 6 mois (avec ou sans vente je l’ignore puisque je pense que mentionner à l’oral la vente est un moyen de pression, de plus le logement me semble pas aux normes de vente sans travaux).

Du coup pouvez-vous m’indiquer svp les recours possibles ? (+ de 65 ans, encore active, en ALD pour quelques temps et ensuite demande de retraite sera faite dans moins d’un an).

merci d’avance.

4 réponses

djivi38 Messages postés 52424 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 15 456
13 déc. 2024 à 15:02

bonjour,

je ne pense pas que vous soyez un locataire "protégé" : pour l'être, les conditions d'âge et de ressources sont cumulatives (alors qu'elles sont alternatives pour les bailleurs), puisque vous mentionnez être toujours en activité... mais vérifiez quand même : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

=> L'âge s'apprécie à l'échéance du bail en cours,

=> Les revenus à considérer sont ceux perçus durant les 12 mois qui précèdent la notification du congé au locataire... notification que vous n'avez pas encore reçue (et je vous rappelle que vous pouvez parfaitement ne pas être chez vous et/ou ne pas entendre la sonnerie du facteur : dans ce cas, la Poste mettra à votre disposition ce courrier RAR pendant 15 jours et le renverra ensuite à l'expéditeur -> ce qui fait que le congé donné via cette notification ne sera pas valable et que le bailleur devra se retourner vers 1 des 2 autres moyens légaux de délivrance de congé.

Attention : comme dit post 2, si la notification est délivrée via un commissaire de justice (ex huissier, et aux seuls frais du ma le congé sera valable même en cas de votre absence le jour de son passage (il vous laissera un avis de passage vous invitant à passer à son étude).

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  • Par ailleurs, un contrat initial de location ne se refait jamais : il ne peut être modifié QUE par "avenant(s) au bail" (à annexer au contrat initial) = AVEC l'accord des 2 parties, puisque leurs signatures doivent y figurer... or votre contrat initial ne mentionne pas de "révision" annuelle de loyer = le loyer initial reste donc le seul valable pendant toute votre location... SAUF à ce que le bailleur fasse une "réévaluation", en suivant une procédure très stricte (voir mon topo ci-dessous au § IV-A et B).
  • CHARGES : en location nue, elles sont obligatoirement sous forme de "provisions" mensuelles, à "régulariser" annuellement sur justificatif (avec une prescription de 3 ans) : une augmentation "au forfait" serait donc illégale.
  • CONGÉ BAILLEUR FRAUDULEUX : saisir le juge des contentieux de la protection https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32362

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Lien d'accès à mon topo :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale le 1er/01/2023]

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Et aussi celui-ci, mis à jour en 01/2024 : https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/4673-contrat-de-location-modele-de-pdf-simple-et-gratuit/#utm_source=MagNews&utm_medium=email&utm_campaign=Droit_Finance_26/01/2024&een=f47eb34b37f7c680f423c7311f595b89&seen=2&gbmlus=81e48ea7e23c6ff3b56b5604e49c6ddc16979703873985296da4e251500427b8

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cdt.


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slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 6
13 déc. 2024 à 20:59

Bonsoir,

merci beaucoup de votre réponse très complète. Le bailleur initial, qui était usufruitier est décédé il y a peu et c’est maintenant le nu propriétaire qui a pris la suite du bail. Il se dit être dans l’immobilier professionnellement (agence). 
 

Donc pour vous concrètement il ne peux rien faire ? 
 

pour la situation pro, je suis actuellement au RSA suite à fin de CDD successifs et fin d’ARE enchainé sur une longue maladie m’empêchant pour l’heure de travailler puisque je suis en plein dans le gros des soins médicaux.

cordialement

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djivi38 Messages postés 52424 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 15 456 > slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025
13 déc. 2024 à 22:20

Ce bailleur (dans l'immobilier ????!!) :

  • ne peut PAS établir un nouveau contrat de location, ce serait illégal : les baux initiaux restent valables jusqu'à ce que l'une des parties donne son congé à l'autre, conformément à la loi en vigueur (loi du 6/7/1989). Et quand il y a changement de propriétaire, le nouveau propriétaire doit établir un "avenant au bail" (à annexer aux exemplaires existants du contrat de location) pour y justifier de la date à partir de laquelle vous lui devez les sommes qui lui sont dues ET (art 3 loi 6/7/1989) y noter ses coordonnées (nom, prénom, adresse postale de son domicile, tél, éventuellement adresse mail). Si vous voulez payer par virements 'largement conseillé), c'est le moment de lui demander son RIB (qu'il n'est pas en droit de vous refuser, le locataire disposant du libre choix de son mode de paiement).
  • ne peut PAS pratiquer des "révisions" annuelles de loyer puisque votre contrat initial ne comporte pas cette mention.
  • ne peut PAS augmenter les charges de façon forfaitaire : en revanche, il peut faire une "régularisation annuelle des provisions sur charges" (versées mensuellement en même temps que le loyer), suite à l'approbation des comptes en AG annuelle des copropriétaires, sur justificatifs et avec une prescription de 3 ans (*).
  • peut vous "proposer" (= risque de refus) une "réévaluation" de loyer en suivant la procédure légale : mais, pour 20 € de plus, vous avez peut-être intérêt à accepter cette augmentation... selon le montant de votre loyer initial par rapport aux loyers pratiqués pour un même logement dans le même secteur...... : un accord entre bailleur et locataire, établi en autant d'exemplaires existant de contrat de location (y compris celui du garant), daté et signé des parties prenantes, reste valable aux yeux de la loi en cas de litige ultérieur. Si proposition desdits 20 € d'augmentation de loyer au 1°/01/2025, relisez tranquillement avant de signer (et surtout, n'acceptez NI nouveau contrat NI "révision" annuelle).
  • peut vous donner "congé pour vente" POUR LA FIN DU BAIL (de 3 ans) EN COURS en respectant la loi en vigueur (principalement : droit de préemption mentionné (**), prix et condition de vente mentionnés, préavis de 6 mois puisque location nue, ... etc.) : le préavis d'un bailleur se décompte à partir de la fin du bail, mais il faut d'abord que sa notification de congé soit valable = réceptionnée par vous avant le début de son préavis (sachant que votre bail a démarré le jour de la remise des clés, quelque soit la date à laquelle vous avez signé votre contrat initial).

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(*) Quelques textes de loi :

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

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Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

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CA PARIS 9 janvier 2001 :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »

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(**) Un locataire de location nue a toujours un droit de préemption :

- il démarre le 1er jour du préavis du bailleur (= 6 mois avant la fin du bail en cours)

- il dure 2 mois, de date à date : en absence de réponse du locataire pendant ces 2 mois, celui-ci est présumé y avoir renoncé... et les visites pour la vente peuvent alors réellement commencer dès le lendemain desdits 2 mois (ou dès le lendemain de la réponse négative du locataire).

- si droit de préemption accepté : la vente se fera SANS frais d'agence immobilière

- si droit de préemption refusé (OU laissé sans réponse pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur) : le locataire aura obligation de quitter son logement au plus tard le dernier jour du bail en cours (après avoir fait un EDLS et rendu les clés).

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D'autres questions ?

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cdt. :-)

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slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 6 > djivi38 Messages postés 52424 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025
13 déc. 2024 à 23:54

Merci énormément de votre réponse. :)

il travail dans une agence immo (conseiller) mais le bien a été loué de particulier à particulier, et n’est pas géré par cette agence. Peut être pense-t-il que je vais me dire « il connait son sujet, je n’ai pas le choix » ?

- « vous avez peut-être intérêt à accepter cette augmentation » et si je me contente d’attendre qu’il envoie sa LR/AR et que je ne vais pas la chercher tout simplement ?

Lui souhaite, en non négociable : soit on fait un nouveau bail début janvier avec effet immédiat, nouveau loyer avec la hausse et ajout de l’indice (qui n’avait pas été indiqué sur le bail initial par l’ancien bailleur) et ensuite procéder à des hausse annuel à compter de l’été 2026. Soit ajouter l’indice sur le bail initial comme si il y avait toujours été et augmenter le loyer des Janvier 2025. En cas de refus envoi du congé pour soit disant mise en vente.

- Je n’ai pas compris : « le préavis d'un bailleur se décompte à partir de la fin du bail ». Le préavis ne décompte-t-il pas à partir de 6 mois jour pour jour avant la fin du bail ? Exemple bail signé le 12 Juillet = préavis décompté à partir du 12 Janvier si reçu par locataire au plus tard le 12 Janvier ?

- Puis-je tout simplement faire la sourde oreille et ne pas réceptionner de LR/AR avant le 12 janvier inclu ?

cordialement :)

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Prune622 Messages postés 851 Date d'inscription lundi 24 juin 2024 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 421
13 déc. 2024 à 10:14

Bonjour,

Du coup pouvez-vous m’indiquer svp les recours possibles ?

Pour l'instant, vous n'avez pas de recours possibles à proprement parler, puisqu'il ne se passe rien.

3 pistes à étudier :

- Vérifier si vous êtes locataire protégé (sous condition de ressources) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929 (si tel est le cas, il faudra voir si le propriétaire n'est pas lui-même protégé)

- Accepter ses conditions sous la forme d'une réévaluation de loyer matérialisée par un avenant signé par les deux parties : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/reviser-loyer-habitation-logement

- Jouer la montre si vous êtes proche des 6 mois (bail nu). C'est en effet la date de réception du recommandé qui fait foi (et si vous n'allez pas le chercher, ça ne compte pas). Donc 15j + 1j + 15j + .... pourraient permettre de dépasser. Attention, ça ne marche pas avec un commissaire de justice (ex huissier)

Ce n'est volontairement pas hyper détaillé et ce n'est pas forcément une liste exhaustive.

Cordialement,


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slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 6
13 déc. 2024 à 21:01

bonsoir,

Merci beaucoup de votre réponse. Date de signature initiale était début Juillet.

belle soirée à vous

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Bonjour

Bail nu ou meublé? Et quelle est la date exacte de reconduction?

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slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 6
13 déc. 2024 à 21:02

Bonsoir,

location vide, début juillet pour la signature du bail.

cordialement 

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Chayonraye > slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025
13 déc. 2024 à 21:57

Donc il faut que vous receviez le congé pour début janvier soit dans un peu moins de 3 semaines.

Si le congé n'a pas déjà été envoyé en recommandé c'est plus que juste en temps...

Reste le risque que votre bailleur fasse intervenir un huissier pour vous le signifier.

Votre bailleur vous a demandé une réponse pour quand?

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slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 6 > Chayonraye
13 déc. 2024 à 23:35

En effet. Il a demandé une réponse avant la fin du mois, en cas d’absence de réponse a ses propositions orales citées dans mon message initial, il expédiera la lettre dès le 01/01. Il ne m’en a pas précisé le mode d’expédition. J’imagine une LRAR.

- Du coup si j’ignore l’avis de passage du facteur pendant les 15 jours, ça passe et le bail repart pour 3 ans et sa seule option reste la vente avec locataire en place ? (Si vraiment il ne souhaite pas poursuivre avec le loyer actuel)

- Demander l’édition d’un nouveau bail début Janvier avec un nouveau montant de loyer avec prise d’effet immédiat, est bien illégal ? Tout comme ajouter l’indice sur le baille initial (comme si il avait été toujours là) ? (Si j’ai bien compris la réponse de Djivi38)

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djivi38 Messages postés 52424 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 15 456 > slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025
Modifié le 14 déc. 2024 à 00:04

Supposons que le bail en cours se termine le 03/07 : pour que le congé du bailleur soit valable, vous devez réceptionner sa notification au plus tard le 03/01. A partir du 04/01, votre bail sera sûr d'être renouvelé par tacite reconduction pour 3 ans.

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OUI, ça serait illégal de refaire un bail en changeant les conditions du contrat initial, de même ça reste illégal d'"ajouter" au contrat initial une clause de "révision" annuelle du loyer... sauf à le faire par AVENANT au bail, c'est à dire AVEC VOTRE ACCORD (formalisé par votre signature, et celle du bailleur bien évidemment, + les conditions précises de mise en place du nouveau loyer)... mais ce n'est pas votre intérêt d'accepter un tel changement !!!

Ça serait déjà bien d'accepter une augmentation de 20 € au 1er janvier, comme proposé par votre bailleur... mais rien d'autre (comme suggéré post 8).

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Vous pouvez également contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement:

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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djivi38 Messages postés 52424 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 15 456 > slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025
14 déc. 2024 à 16:12

Pour qu'un congé soit valable, il est absolument obligatoire que la notification du congé soit réceptionnée par son destinataire :

dans le cas d'un congé émanant d'un bailleur, son courrier RAR DOIT absolument être réceptionné par son locataire "AVANT" le début de son préavis = avant le début des 6 derniers mois du bail en cours (on décompte les mois depuis la FIN du bail en cours).

exemple : signature de votre contrat initial le 04/07/2019 MAIS remise des clés seulement le 12/07/2019 --> fin du 1er bail le 11/07/2022 --> renouvellement tacite reconduction le 12/07/2022 ---> fin du 2ème bail (le bail en cours dans cet exemple) le 11/07/2025. Le bailleur vous envoie un courrier RAR de congé le jeudi 02/01/2025 (le 1er étant férié), le facteur sonne chez vous le vendredi 03/01... mais vous ne répondez pas (soit volontairement soit vous n'êtes réellement pas chez vous à ce moment-là) : le facteur laissera donc dans votre boite aux lettres un avis de passage... que vous allez conserver mais "ignorer" --> la Poste renverra son courrier à votre bailleur le 20/01 (= dès le lendemain de la fin du délai de 15 jours de mise à disposition), et le bailleur le recevra le 21 ou le 22/01 => la FIN de votre bail étant le 11/07/2025, le préavis de 6 mois du bailleur ne sera donc pas respecté : dans mon exemple : 11 juillet MOINS 6 mois = le 11/01/2025... et, pour que le congé du bailleur soit valable vous auriez dû réceptionner ce courrier RAR au plus tard le 11/01/2025 ... ce qui n'a pas été le cas ==> votre bail se renouvellera donc le 12/07/2025 pour 3 ans (= jusqu'au 11/07/2028).

SI le vendeur veut absolument vendre en 2025/2026, il devra se résoudre à réaliser une vente "occupée" : votre contrat INITIAL se poursuivra SANS AUCUN  changement, et si le nouveau propriétaire veut à son tour vendre son logement, il aura obligation de respecter un certain délai (revenez sur notre forum si ce cas se présente et nous vous donnerons les détails).

Attention :

* si votre bailleur se présente chez vous au plus tard le 11/01/2025 (dans mon exemple) pour une REMISE EN MAINS PROPRES : vous ne pourrez PAS refuser de signer la notification de son congé et vous devrez libérer le logement au plus tard le 11/07/2025.

* si la notification  du congé est délivrée via un commissaire de justice au plus tard le 11/01/2025 (toujours dans mon exemple), que vous soyez chez vous ou pas, le congé sera donné légalement et vous devrez libérer le logement au plus tard le 11/07/2025.

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La loi est de votre côté : si vous ne pouvez pas assumer une augmentation de loyer de 20 €, vous êtes en droit de la refuser => si votre bailleur estime que votre loyer est sous-estimé, il aura alors obligation de respecter la procédure (très stricte) de "réévaluation" d'un loyer (pour la fin du bail en cours, 1 seule fois en cours de location et en vous donnant les exemples de loyer pratiqués dans le même secteur pour un logement identique : voir § IV-B ici :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

... "proposition" que vous pourrez refuser, ce qui vous fera encore gagner du temps puisque dans ce cas, le bailleur devra s'adresser à la justice et c'est le juge qui tranchera sur l'opportunité d'augmenter ce loyer et de combien...........

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"Demander l’édition d’un nouveau bail début Janvier avec un nouveau montant de loyer avec prise d’effet immédiat, est bien illégal ? Tout comme ajouter l’indice sur le baille initial (comme si il avait été toujours là)?"

- refusez un nouveau contrat de location.

- refusez toute modification de votre contrat actuel initial, le seul valable.

- ne réceptionnez pas tout éventuel courrier RAR de votre bailleur.

- n'ouvrez pas votre porte à votre bailleur tant que son "préavis" de congé n'est pas commencé = 6 mois avant la FIN du bail en cours.

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cdt.

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slivers Messages postés 246 Date d'inscription vendredi 1 juillet 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 6
1 févr. 2025 à 21:16

Bonjour, 

j’ai attendu que le mois de janvier soit totalement écoulé pour revenir vers vous. Je n’ai à ce jour reçue aucun courrier message ou mail. Absolument aucune nouvelle. J’ai donc continué à payer mon loyer par virement comme si de rien était. (Même montant, même date). Je considère donc que à priori c’était bien une façon de mettre la pression pour faire accepter les nouvelles conditions, de façon peu scrupuleuses.

j’espère que ce topic pourra venir en aide également à d’autres personnes dans le doute et le conserve sous le coude au cas où pour plus tard, sait-on jamais…

encore merci à tous.

belle soirée à vous.

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djivi38 Messages postés 52424 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 15 456
1 févr. 2025 à 23:22

Merci beaucoup de votre retour.

Bon dimanche.

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