Recalculer mes augmentations de loyers et charges trop impor
djivi38 Messages postés 52008 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 18 octobre 2024 - 11 sept. 2024 à 18:13
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2 réponses
11 sept. 2024 à 14:03
L'ADIl de votre département peut répondre à vos questions juridiques sur les rapports locatifs, notamment si certaines charges de copropriété sont bien récupérables sur le locataire.
Et également si le bailleur a bien respecté les conditions de hausse de loyer et l'indice IRL.
Mais l'ADIL ne fera pas les calculs à votre place.
11 sept. 2024 à 15:36
bonjour,
.... et ensuite, une fois que vous serez sûre que les révisions annuelles de loyer peuvent être faites, voici la formule de calcul :
* pour des charges "au réel" (obligatoire en location nue et possible en meublée) :
= provisions mensuelles régularisées annuellement (ou au maximum sur 3 ans en arrière en cas d'oubli), sachant que année "N" est l'année où la révision du loyer est faite, et l'année "N-1" étant la précédente) :
loyer HC (Hors Charges) / indice du trimestre année "N-1" x indice du même trimestre année "N"
* pour des charges "au forfait" (interdit en location nue et possible en meublée) :
(loyer + forfait) / indice du trimestre année "N-1" x indice du même trimestre année "N"
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https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
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je dois m'absenter un moment, je reviendrai un peu plus tard vous donner des exemples... en attendant, dites-moi si vous avez une location meublée et comment sont qualifiées vos charges ou si location nue et mentionnez les montants du loyer initial et celui des charges, la date d'effet du bail, .... si une "révision" de loyer a bien été prévue à la signature du contrat de location, ... etc...
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cdt.
Modifié le 11 sept. 2024 à 18:15
Me revoilà pour + de détails et calculs....
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Principes généraux principaux :
- une révision annuelle ne peut se faire que si elle a été prévue à la signature du contrat de location;
- l'indice à choisir est celui du dernier trimestre connu à la date de signature du contrat de location;
- le délai de prévenance du montant nouveau loyer est de 1 mois minimum si possible;
- pas de rétroactivité possible pour une révision de loyer : si la demande du nouveau loyer est postérieure à la date prévue au contrat, le nouveau loyer ne serait applicable QUE à partir de la date de ladite demande;
- une régularisation des provisions sur charges ne peut se faire qu'après l'approbation des comptes en AG annuelle des copropriétaires, lesquels disposent de 1 mois à partir de ladite approbation pour se manifester auprès de leurs locataires, en justifiant leurs demandes : art 23 loi 6/7/1989
En cas de gros écart, il est d'usage (pas de "loi" ) d'ajuster le montant des provisions de l'année suivante.
- Prescription : article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»
- Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges : Loi du 6.7.89 art. 23 al. 9 :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »
- Justificatifs : CA PARIS 9 janvier 2001 :
« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »
Mais par ailleurs, si le bailleur n'a pas obligation d'envoyer les justificatifs à son locataire, il a obligation de les tenir à sa disposition pendant 6 mois après sa demande.
- un forfait de charges est un montant FIXE tout au long d'une même location : aucune demande de supplément ni de remboursement ne peuvent être légales, même en cas avéré de sur ou de sous consommations.
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I/ Supposons une location NUE (avec un DPE compris entre A et E) : avec un loyer initial HC de 600 €, des charges donc obligatoirement "au réel" (provisionnées mensuellement et régularisées annuellement sur justificatifs), une date de signature du contrat le 28/08/2018 avec une "date d'effet" au 04/09/2018, la mention de révision annuelle du loyer avec l'indice 127,77 du dernier trimestre (T2) connu à la date des signatures du contrat.
la formule de la 1ère révision (pour le 04/09/2019) aurait été :
600 € / 127,77 x 129,72 = 609,157 € -> arrondi des € = 609,16 €
La formule de la 2ème révision (pour le 04/09/2020) aurait été :
609,16 € / 129,72 x 130,50 = 612,82 €
etc. chaque année....
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II/ Supposons une location MEUBLÉE avec des charges "au réel" (et avec les mêmes infos que pour la supposée location nue ci-dessus) :
la formule de révision annuelle du loyer serait identique à celle de la location nue.
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III/ Supposons une location meublée avec des charges "au forfait" pour un montant de 150 €, la formule serait :
la formule de la 1ère révision (pour le 04/09/2019) aurait été :
[(loyer + forfait) / indice du trimestre année "N-1" x indice du même trimestre année "N"
[(600 + 150) / 127,77 x 129,72 = 761,446 € --> arrondi des € = 761,45 €
la formule de la 2ème révision (pour le 04/09/2020) aurait été :
761,45 € / 129,72 x 130,50 = 766,028 € -> arrondi des € = 766,03 €
etc. chaque année...
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cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...