Indemnité servitude passage, bonnes pratiques

Bonjour,

Je suis proprietaire d'un terrain enclavé A (fond dominant).

Le fond servant est OK pour la constitution d'une servitude de passage a l'amiable, reste le sujet de l'indemnisation.

J'ai bien compris que la loi ne donne pas de reponse directe la dessus, mais j'aimerai connaitre les pratiques ''justes'' pour les 2 parties.

La bande de servitude serait de 300m² sur une parcelle sans aucun chemin existant, bord de celle ci (parcelle zu constructible)

La valeur venale au m2 prenons 100€ pour l'exemple.

J'ai vu plusieurs fois l'existence d'une formule du type Indemnité d'assiette = Surface x Vv m² x ?/100, ? étant un ratio d'ajustement.

Tout le pb est d'estimer ce ''?'' : a 100% on est sur la valeur venale, or il semble etre ''couramment admis'' que l'indemnité d'assiette n'est pas à la valeur venale, mais on parle de 40/50% de ratio

1) des conseils / experience sur cette formule et ce ratio ?

A cette indemnité d'assiette on ajoute pour le dominant les frais de mise en place de la servitude, ok.

2) Hormis ces 2 elements, y'a t'il d'autres facteurs entrant habituellement en jeu pour le calcul du montant total ?

Merci de vos conseils/retours d'experience