Aspect juridique lors de l'achat immobilier
Alex87 - 27 juil. 2024 à 16:07
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4 réponses
26 juil. 2024 à 13:35
Le "nous devons emprunter" semble bien correspondre au couple, et non à une éventuelle répartition au sein dudit couple. Cette répartition peut bien être de 0-100, ce qui d'ailleurs semble logique eu égard au "j'utilise exclusivement un apport personnel"
A partir de là, la répartition d'environ 70-30 sera sûrement en effet une répartition d'environ 77-23, ce qui ne change rien au problème de fond.
Par conséquent, nous semblons être d'accord (également avec Arrow) sur ce problème.
Cordialement,
26 juil. 2024 à 10:31
Bonjour,
L'acte notarié fait foi au niveau juridique, étant donné que le notaire est un officier public et ministériel assermenté. Heureusement, d'ailleurs...
Cependant, l'acte notarié n'est pas tout puissant. Il faut dès lors démontrer une fraude de la part dudit notaire, une erreur dite "de plume", une faute qui engage sa responsabilité civile professionnelle, etc.
En l'espèce, le notaire refusera nécessairement de faire figurer dans l'acte une répartition de l'origine des fonds insincère. Et vous ne pourriez pas remettre en cause l'origine des fonds inscrit sur l'acte, étant donné qu'elle correspondrait à la réalité.
La banque a tout intérêt à vous engager en qualité de co-emprunteur, au moins pour vous faire payer si Madame fait défaut. Ce qui n'est pas forcément dans votre intérêt. Tout cela reste de la négociation entre la banque, votre partenaire et vous-même, dans le but d'obtenir la satisfaction de toutes les parties.
Que faire ?
Il faut revoir votre montage, qui ne passe pas en l'état. Vous pouvez consulter votre notaire, votre conseiller bancaire et votre courtier pour revoir votre montage.
Au pif (je ne m'y connais pas du tout en montages), SCI ? Découpage prêt terrain - prêt maison ? Prêt à 0% de votre part envers votre partenaire pour qu'elle paye une partie du terrain avec ses fonds propres ? etc..
Cordialement,
Bonjour,
Malheursement il n’est pas possible que la répartition des droits de propriété ne correspondent pas au montant réglé par chacun.
Ou alors il faut faire une donation à votre compagne de telle manière que son apport (que vous lui avez donné) + la partie qu’elle emprunte représente 30% de la valeur totale du bien (hors frais de notaire).
Etant donné les montants, les droits de donation entre partenaires de PACS ne seraient pas très élevés : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14203#:~:text=Époux%20ou%20partenaire%20de%20Pacs,somme%20de%20119%20276%20€.
Par contre il vaut mien donner de l’argent avant l’achat plutôt que donner une part de biens immobilier, car dans ce cas là il y aurait aussi des frais de notaire sur la donation.
Modifié le 26 juil. 2024 à 14:16
Le terrain coute 150 000 euros et la construction de la maison estimé 300 000 euros.
Ma compagne n'a quasiment aucun apport et nous devons emprunter 100 000 euros.
J'utilise exclusivement un apport personnel (donation et épargne) à hauteur de 350 000 euros.
Avec ma compagne nous souhaitions respecter les quotités sur l'origine des fonds dès l'achat du terrain soit environ 30% pour ma compagne et 70% de mon côté lors d'un achat en indivision
Comment parvenez-vous à une répartition 30/70 % ?
1) Vous dites "nous devons emprunter" et si vous empruntez 100 000 € à 2, cela revient à 50 000 € apportés par votre compagne, soit un financement de 11, 11 % par votre compagne et le reste par vous
2) A supposer que vous apportiez 350 000 € et votre compagne 100 000 € (entièrement empruntés), cela conduirait à une répartition 22,2 % pour elle et le solde pour vous
Pour que votre compagne soit propriétaire à hauteur de 30%, elle doit financer à hauteur de 135 000 €.
La banque insiste également pour je sois intégré dans le prêt immobilier en co-emprunteur. Dois je plutôt être hors du prêt ?
Puisque vous avez dit "nous devons emprunter", cela laisse penser que vous êtes bien co-emprunteur et que vous devez bien être intégré au prêt.
Avec ma compagne nous souhaitions respecter les quotités sur l'origine des fonds dès l'achat du terrain
Les quotités de propriété doivent strictement respecter vos financements respectifs lors de l'achat du terrain.
la banque me signale que dans le cadre d'un prêt global (terrain + maison), l'apport sera utilisé en premier dès l'achat du terrain dans les règles de l'organisme crédit logement (soit donc un financement totale du terrain de mon côté !)
Avez-vous envisagé avec le courtier un prêt non global ?
Ma notaire est contre ce montage mais la banque me signale que dans le cadre d'un prêt global (terrain + maison), l'apport sera utilisé en premier dès l'achat du terrain dans les règles de l'organisme crédit logement (soit donc un financement totale du terrain de mon côté !)
Discutez de nouveau avec la notaire puis le courtier sur le montage financier à mettre en œuvre, et avec la notaire de vos quotités.
Bonjour
Je vous remercie pour vos réponses. En me reseignant d'avantage, j'ai lu que les actes notariés restent la référence au niveau juridique selon la jurisprudence en cassation.
Dans notre couple, nous sommes parfaitement claire sur la répartition des quotités qui sera représentative du financement réel.
Le problème vient plutôt du montage. Les banquiers et courtiers assurent que un prêt pour l achat unique du terrain et supporté exclusivement par ma compagne n a aucune importance sur le plan juridique alors qu il inverse totalement le rapports des quotités fixés chez le notaires.
Si ces gens (banquiers et courtiers) sont des menteurs sans scrupules et qu ils n envisagent peu d alternatives...
J ai soumis l'idée des 2 prets distincts terrain et construction..
Merci encore pour vos éclairages
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 26 juil. 2024 à 14:13
Le "nous devons emprunter" semble bien correspondre au couple, et non à une éventuelle répartition au sein dudit couple. Cette répartition peut bien être de 0-100
Une répartition 0/100 ne correspond pas vraiment à un emprunt par 2 personnes ! Ou alors, faut m'expliquer...
De plus, en fin de message, notre interlocuteur s'étonne que la banque veuille l'intégrer au prêt en tant que co-emprunteur. Un éclaircissement s'impose.
A partir de là, la répartition d'environ 70-30 sera sûrement en effet une répartition d'environ 77-23, ce qui ne change rien au problème de fond.
Etre d'accord sur la répartition de propriété est la base de la discussion. Ensuite, vient la façon de la mise en œuvre.
Par conséquent, nous semblons être d'accord (également avec Arrow) sur ce problème
Vaguement...
26 juil. 2024 à 14:28
Justement,
En premier lieu,
Monsieur veut mettre 350k/450k (apport 100%) et Madame veut mettre 100k/450k (apport 0%). L'OP n'a jamais parlé d'un emprunt par 2 personnes.
Terrain 150k + Maison 300k = 450k en total
Monsieur apport 350k + Madame 100k = 450k en total
Vous comprenez donc que Madame est censée supporter 100% du prêt de 100k, ou je dois détailler ? Parce que là, c'est de la mauvaise foi.
En deuxième lieu,
Monsieur a dit : environ 70-30, le calcul amène à 77-23. Vous comprenez qu'on est dans les ordres de grandeur, qui peuvent être légèrement variables, ce qui est le sens du mot "environ" ?
En troisième lieu,
J'ai proposé, vaguement, SCI, prêt non global (terrain-bâtiment), prêt à 0%. Arrow a proposé une donation entre pacsés. Vous proposez un prêt non global.
Dois-je vous expliquer qu'un prêt non global faisait exactement partie de ce que je proposais ?
Bref, votre post, très long, ne faisait que reprendre nos idées et nos conclusions, tout en y ajoutant des points inintéressants (bref, un post à oublier)
Cordialement,