Réparations charge locataire

Sebline974 Messages postés 1 Date d'inscription samedi 6 juillet 2024 Statut Membre Dernière intervention 6 juillet 2024 - 6 juil. 2024 à 07:22
djivi38 Messages postés 51609 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 - 7 juil. 2024 à 15:07

Bonjour.

Notre locataire nous a transmis son préavis (1 mois car perte emploi). Son préavis court jusqu'au 12 juillet mais avons accepté de faire etat des lieux sortant au 2 juillet sans lui réclamer le loyer sur les 12 jours de juillet comme il le souhaité à condition qu'il règle son loyer de juin et que toutes les réparations à sa charge soient réalisées. Malheureusement arrivé le 2 juillet pas de loyer de juin et peu de réparations faites. Il a donc pris sur la caution mais la caution ne suffit pas à régler le loyer de juin+12 jours de juillet+diverses réparations à sa charge. Quelle procédure pour lui demander de régulariser tout ça ? 

Par avance merci pour vos précieux conseils.

4 réponses

djivi38 Messages postés 51609 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 15 211
6 juil. 2024 à 15:12

bonjour,

votre locataire vous a donné congé accompagné du justificatif d'un préavis réduit à 1 mois (jusque là, il a respecté la loi du 6/7/1989), lequel préavis se termine le 12/07 (donc réception de la notification de congé le 12/06), ET il y a eu négociation de certaines conditions, acceptées par les 2 parties prenantes :

- par écrit (sous-seing privé signé des parties) ?

- Ou seulement oralement (ça ne vaut rien) ?

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L'EDLS a-t-il été signé des 2 parties prenantes ?

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Les clés ont-elles été rendues le jour de l'EDLS, le 02/07 ?

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cdt.


_lael_ Messages postés 4713 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 2 173
Modifié le 6 juil. 2024 à 15:29

"Quelle procédure pour lui demander de régulariser tout ça ? "

1) Mise en demeure à sa nouvelle adresse et à défaut à la dernière adresse connue (le logement donc), pour demander le paiement des sommes manquantes et la preuve du préavis réduit à 1 mois. (si personne récupère la lettre ou qu'elle revient NPAI ce n'est pas gênant mais il faut bien la conserver pour le reste de la procédure)

2) Si vous avez sa nouvelle adresse, il faudra solliciter une conciliation, à défaut vous pouvez demander à en être dispensé.

3) Requête au tribunal judiciaire de proximité du lieu du logement (simple formulaire cerfa à remplir) pour que vous soyez convoqué avec votre locataire à une audience : procédure orale, il sufit d'apporter les preuves (bail, état des lieux, devis et factures de remise en état, etc...) et d'en discuter avec le juge.
Assignation (via huissier) si vous ne connaissez pas la nouvelle adresse du locataire. L'inconvénient c'est que l'assignation doit respecter un certain formalisme à peine de nullité et il est donc préférable de la faire rédiger par un juriste (huissier pour environ 500€ ou avocat pour 2000€).

A noter qu'il est préférable de faire rédiger par huissier puis de vous représenter vous-même à l'audience, car les juges accordent en général environ 300-600€ de remboursement de vos frais irrépétibles (rédaction assignation et représentation à l'audience) donc si vous faites appel à un avocat, vous en serez pour 1400€+ de votre poche.

Alors qu'en faisant appel à un huissier pour la rédaction puis en vous représentant vous-même, vous avez de fortes chances d'être intégralement remboursés de vos frais, en plus de voir l'adversaire condamné pour les sommes qu'il vous doit.

Dans tous les cas, la partie perdante est condamnée aux dépens (frais de signification d'actes par huissier)

Bonjour. Pou répondre à djivi38 la négociation a été envoyé par mail. Le locataire avait demandé dans son préavis de quitter au 2 juillet.

L'état des lieux sortant à été signé par le locataire et l'agence qui nous représentait (nous sommes à 11000 km de l'endroit). Les clefs ont été remises le le 2 juillet à la fin de l'état des lieux.

_lael_, pour la requête au tribunal ca va être compliqué de se déplacer si nous sommes convoqués. J'avais pu lire que nous pouvions envoyer le formulaire au tribunal avec tous les justificatifs et c'est le juge qui tranche sans convoquer les 2 parties. Cette solution est elle envisageable ?

_lael_ Messages postés 4713 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 2 173
6 juil. 2024 à 21:30

"et c'est le juge qui tranche sans convoquer les 2 parties. "

C'est uniquement possible si le défendeur consent à ce que l'affaire soit jugé sans audience, ce qui n'arrive jamais.

Si vous ne comparaissez pas, l'affaire sera radiée.

Et si le défendeur ne comparait pas et que vous êtes seul présent, il n'y aura pas d'autre audience et le juge procèdera immédiatement au jugement, mais il faut au moins se présenter à cette première audience.

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Sebline974 > _lael_ Messages postés 4713 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024
7 juil. 2024 à 13:10

Ok mais comme nous sommes à 11000 km ça va être compliqué de se déplacer pour la 1ere audience...

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djivi38 Messages postés 51609 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 15 211
6 juil. 2024 à 17:13

bonjour,

l'EDLS signé des parties prenantes est donc valable... et les mails (de négociations) ne sont pas toujours acceptés par les juges.... qui ne tiennent donc comptent QUE des 2 EDL :

dans ce dernier cas, votre locataire vous doit loyer et charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si, pour un départ anticipé (le 02/07) un nouveau locataire, avec votre accord, serait entré dans les lieux "pendant" le préavis du locataire sortant.

Par exemple, le logement aurait été reloué avec une remise des clés disons... le 08/07, votre locataire sortant ne vous devrait loyer et charges que jusqu'à la veille de la remise des clés, soit, dans mon exemple, que jusqu'au 07/07... parce qu'il serait illégal pour un bailleur d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement.

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Vous pouvez justifier les retenues sur DG seulement par des "devis" (même non acceptés), des "factures" n'étant pas obligatoires étant donné que « L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. » (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726)

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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N'hésitez pas à suivre le conseil donné au § II-M de mon topo....

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Pour le reste, suivez les conseils donnés post 2.

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cdt.


Ok merci pour les infos. Pour le DG sachant que le locataire n'a pas payé le loyer de juin on va dire que le DG régularise une partie de loyer de juin mais comment faire pour récupérer le restant du loyer de juin+les 12 jours de juillet (maison non relouée entre le 2 et le 12 juillet, impossible de faire des visites trop sale) +les dégradations à la charge du locataire ?

Merci

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djivi38 Messages postés 51609 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 15 211 > Sebline974
7 juil. 2024 à 15:07

"... sachant que le locataire n'a pas payé le loyer de juin on va dire que le DG régularise une partie de loyer de juin..."

Comment ça "une partie de loyer de juin" ??

Si location nue : le DG = loyer hors charges --> donc si vous attribuez le DG au loyer de juin, celui-ci est intégralement payé.

Si location meublée : le DG peut aller jusqu'à 2 fois le montant du loyer hors charges : donc, dans ce cas, il vous reste encore le montant d'un loyer après avoir attribué la moitié au mois de juin.... pour vous payer les 12 jours de juillet + quelques réparations....

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Relisez le post 2 plus haut ... et les § II-E et II-M de mon topo....

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Si vous ne pouvez pas vous déplacer, donnez procuration à quelqu'un sur place en qui vous avez confiance.... et qui accepterait cette lourde tache....

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