Problème charges maison individuelle.

Location nue mais contrat de bail etabli en meublé (pour ses impôts),  sachant qu'il n'y aucun inventaire de mobilier et pour cause.

Le loyer hors charges que je paye est déclaré par le propriétaire comme un loyer charges (forfaitaires) comprises auprès des impôts.

Il m'etabli chaque mois une facture en relevant les index (eau /elec) que je dois lui regler en liquide.

Je suis donc obligé d'accepter le tarif EDF de base, sans pouvoir choisir mon contrat ?

Qu'y a il marqué sur votre bail a propos des charges? 

• Location nue mais contrat de bail etabli en meublé (pour ses impôts), 

c'est illégal ! Vous devriez avoir un contrat (modèle loi Alur, téléchargeable) de location nue, avec un compteur d'électricité affecté à votre seul logement pour pouvoir prendre un contrat auprès du fournisseur d'électricité de votre choix......

Et en location nue, les charges sont automatiquement des "provisions" mensuelles sur charges, à régulariser annuellement (sur justificatifs) avec une prescription de 3 ans.

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"Le loyer hors charges que je paye est déclaré par le propriétaire comme un loyer charges (forfaitaires) comprises auprès des impôts. (...) Il m'etabli chaque mois une facture en relevant les index (eau /elec) que je dois lui regler en liquide."

Vous vous rendez compte de l'escroquerie que vous subissez de la part de votre bailleur ?

* Un particulier n'est PAS en droit d'établir des "factures".

* Un bailleur n'est PAS en droit d'exiger tel ou tel moyen de paiement : tout locataire est libre de son choix, et peut exiger du bailleur soit une "quittance" de loyer soit un "reçu"pour les sommes qu'il paierait en espèces.

• Forfait de charges = montant IDENTIQUE tout au long d'une même location, qui peut seulement être ajouté au montant du loyer pour le calcul des révisions annuelles de loyer, SI et SEULEMENT SI une révision annuelle a été mentionnée au contrat au moment des signatures.

"Pas de montant précisé" : dans la "logique illégale" de votre bailleur, ledit forfait est "compris" dans le montant mensuel demandé (avantages fiscaux) donc pourquoi mentionnerait-il un montant... qu'il ne pourrait jamais augmenter pour un même locataire ???

Votre bailleur est un grand filou qui louvoie dans les méandres de la loi afin de rester dans l'illégalité.... à son avantage !!!

Si vous voulez en venir à une situation légale, il y a tellement de choses à faire que je vous conseille de contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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cdt.

Donc, si je comprends bien, vous allez donner votre congé... comme le contrat établi est pour une location meublée... votre préavis n'est que de 1 mois (sans autre justificatif que l'intitulé de votre contrat de location et la loi du 6/7/1989) :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire deux de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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... et celui-ci si vous avez à prendre une nouvelle location :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale le 1er/01/2023]

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Et ce lien, mis à jour en 01/2024 : https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/4673-contrat-de-location-modele-de-pdf-simple-et-gratuit/#utm_source=MagNews&utm_medium=email&utm_campaign=Droit_Finance_26/01/2024&een=f47eb34b37f7c680f423c7311f595b89&seen=2&gbmlus=81e48ea7e23c6ff3b56b5604e49c6ddc16979703873985296da4e251500427b8

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• Votre préavis démarrera à la réception effective par votre bailleur de la notification de votre congé = 3 possibilités :

- SOIT le jour de la signature par le bailleur du récépissé de réception (courrier envoyé par LRAR : en vous déplaçant à la Poste OU en utilisant le site de la POSTE)

- SOIT le jour de la remise en main propre contre émargement ou reçu (prévoir 2 exemplaires datés, signés par vous et à signer par votre bailleur (chacune des parties gardant un des deux exemplaires)

- SOIT "le" jour du passage d'un commissaire de justice si vous choisissez ce mode de notification (payant), même en l'absence du bailleur.

• Votre préavis se terminera - de date à date - 1 mois plus tard.
• Loyer et charges seront dus jusqu'à la fin dudit préavis, sauf si, pour un départ anticipé, un nouveau locataire, en accord avec le bailleur, entrait dans les lieux "pendant" votre préavis : dans ce cas, loyer et charges seraient dus seulement jusqu'à la veille de cette nouvelle entrée dans les lieux (= jusqu'à la veille de la remise de ses clés le jour de son EDLE, et ce, quelle que soit la date de signature de son contrat de location), parce qu'il est illégal pour un bailleur d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement.

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EDLS : légalement, doit être fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes... et dès qu'ils sont signés par les dites parties prenantes, l'EDLS est définitif.

Pensez à y faire noter, ou à noter vous-même, votre nouvelle adresse (obligation : art 22 loi 6/7/1989), ce qui vous permettra (avec les 2 autres conditions : voir le § II-H de mon topo), si le cas se présentait, de réclamer à votre bailleur des pénalités de retard pour la restitution de votre DG (ou de son solde), délai qui est de 1 mois à partir du rendu des clés si l'EDLS est conforme à celui de sortie, et de 2 mois  dans le cas contraire.

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Mais SI le bailleur n'apportait qu'un exemplaire :

- 1ère chose à faire :

prendre en photo toutes les pages (pour le dissuader d'y apporter des modifications post-signatures : ce qui serait illégal, c'est sûr, mais impossible pour vous à prouver !! Mais certains jugent n'acceptent pas pour preuves des photos prises par des particuliers.... donc, vous pourriez aussi mandater un commissaire de justice : mais sans obstacle de votre bailleur à la réalisation d'un EDLS contradictoire, ses émoluments seraient à votre entière charge, et c'est vous, le "mandant" qui recevriez son constat, votre bailleur se voyant dans l'obligation de s'adresser à vous pour en avoir un exemplaire),

- 2ème chose à faire :

vous exigerez d'aller immédiatement faire une photocopie quelque part (bureau de Poste ou de tabac du coin,...) sans lâcher votre bailleur d'une semelle (déplacement dans la même voiture par exemple) : ce qui implique aussi de ne prendre un RV pour faire cet EDLS trop tard (dans la matinée OU dans l'après-midi) vis-à-vis des horaires d'ouverture des lieux où vous pourriez avoir besoin d'aller faire une photocopie.....

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Cdt.

"je viens de regarder dans mon bail : "préavis de 3 mois", décidément...."

Puisque l'intitulé de votre contrat de location est "location meublée" (même si ce n'est pas la réalité des faits !) le préavis NE PEUT PAS ÊTRE DE 3 MOIS (une illégalité de plus !!) et c'est la loi (du 6/7/1989 et  la loi ALUR du 24/03/2014 qui l'a modifiée) qui prévaut sur les "erreurs" (volontaires ou pas !!) mentionnées par les bailleurs sur les baux de location : https://www.legalplace.fr/guides/loi-alur-preavis/

Vous avez donc bien droit d'office à un préavis de 1 mois puisque votre contrat est pour une location meublée (votre bailleur ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre... et la crémière par-dessus le marché !!)

Si votre bailleur vous fait des problèmes au sujet de la durée de votre préavis, rappelez-lui la loi et soulignez toutes ses "erreurs" (pour rester gentille) pour gruger le fisc..., erreurs qui pourraient facilement être dénoncées................. et celles envers vous....... [oui, c'est du chantage... mais que faire d'autre en face d'un bailleur aussi...... ? (je n'écrirai pas le mot auquel je pense... mais vous avez compris !)]

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Si vous devez aller dans une autre location, donnez votre congé à votre bailleur actuel après avoir signé votre nouveau contrat.

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Proposez dans votre courrier de congé date et créneau horaire pour faire l'EDLS "contradictoire" (= en présence du bailleur et du locataire) : ainsi la main est du côté de votre bailleur pour accepter ou refuser, mais ça gagne du temps... et si votre bailleur refuse de s'entendre avec vous pour faire avec vous l' EDLS, vous pourrez mandater (cette fois à frais partagés) un commissaire de justice : mais il vaudrait mieux avoir pour preuve un refus écrit.

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Si vous voulez + de détails sur les EDLS via commissaires de justice, dites-le moi et je développerai.... ;-))

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