Retenue sur dépôt de garantie

"Qu'au regard de la bonne tenue générale de son logement pendant plus de 3 ans, au paiement sans défaut des loyers et charges et à mon bon comportement vis-à-vis de mon voisinage, j'aimerais qu'il révise sa retenue sur caution, sans quoi je saisirai la commission département de conciliation et que j'étais prêt à m'engager jusqu'à la fin de la procédure quitte à saisir les tribunaux compétents."

J'ose espérer pour vous que vous avez utilisé d'autres arguments que ceux-ci pour exprimer votre refus, car ça ne constitue en rien des arguments factuels ou juridiques recevables auprès de la commission ou des tribunaux.

D'un avis plus personnel, en tant que bailleur, cela m'agace profondément quand un locataire commence à me sortir ce genre d'argumentaire en attendant qu'on le félicite pour avoir respecté la loi et ses obligations contractuelles.
Et que pour ce seul fait, il attende des concessions.
Cela donne vraiment l'impression que la société et les rapports locatifs ont régressé au point de devoir remercier les gens d'avoir une attitude "normale" et relevant du bon sens.

Et c'est encore pire quand l'auto-évaluation des locataires ne correspond pas à la réalité observée à l'état des lieux de sortie.

"état des lieux de sortie le 04/04/2024"
"En réponse, j'ai reçu une Lettre recommandée avec accusé de réception. Il y est détaillé les éléments litigieux (cellier, cuisine, chambre 3) tels que je les ai écrits plus haut. Il est également joint deux devis pour un sol et une peinture."

Ce que vous décrivez dans l'état des lieux de sortie ce sont effectivement des dégradations ne relevant pas de l'usage normal des lieux ce qui fait que le bailleur est en droit de vous demander des indemnités de remises en état.

Il vous produit également des devis tel qu'il y est tenu pour justifier des retenues.

Mais il doit appliquer des abattements sur le coût de la remise en état pour tenir compte de la vétusté.

"Cellier + cuisine : Sol : 398.54 x 7/10 = 278.97€ HT / 306.86 TTC"
"Mur : 411.50/4 = 265.60€ ttc"

De ma compréhension il s'agit probablement d'abattements pour tenir compte de la vétusté.

Vous pouvez considérer que de la peinture a une durée de vie de 5-7ans et le sol en lino probablement 10 ans.

Même si le lino et la peinture sont plus vieux, il peut quand même rester une "quote-part résiduelle" de l'ordre de 20-30% à la charge du locataire si la peinture / sol continuaient de répondre à leur fonction et sont dans un état acceptable.

Vous pouvez demander au bailleur des précisions sur la prise en compte de la vétusté et des abattements appliqués.

A noter également que de jurisprudence constante, le bailleur est en droit de facturer le coût du remplacement de toute la surface du le sol et du mur si les dégradations sont suffisamment importantes.
Typiquement, un petit trou presque invisible ne le justifie pas, mais une trace de brûlure/rayure sur 3cm le justifierait, c'est à l'appréciation du juge.

"peut-être ai-je été naïf de croire que signer l'état des lieux de sortie sans contestation puisse se conclure favorablement pour moi"

Que vouliez-vous contester dans l'état des lieux de sortie ?

Vous ne semblez pas contester la réalité des dégradations constatées et que vous listez vous-même.

L'EDLS n'a pas pour objectif de négocier le coût de la remise en état, juste de constater contradictoirement la présence de différences entre l'EDLE et l'EDLS.

"Je trouve en outre que les prix pratiqués sont très élevés"

Ce qui ne constitue généralement pas un argument de contestation valable.

Le bailleur n'a aucune obligation de présenter plusieurs devis, de mettre en concurrence ni de prendre le moins cher.

Vous pouvez tout au plus faire valoir un caractère "disproportionné" quand il est très clair que les prix sont excessifs par rapport aux prix du marché.

Les prix que vous indiquez ne me paraissent pas excessifs, on est même à priori plutôt au milieu de la fourchette de prix.

Peindre un mur, en tenant compte des frais de déplacement et de l'attente pour le séchage entre les couches aurait en particulier pu donner un prix bien plus élevé, car le peintre va passer même pas 3h à reboucher puis peindre les diverses couches du mur mais il lui faudra venir sur 2-3 jours.

"J'aimerais donc savoir quelles sont mes voies de recours. Quels sont les points sur lesquels je peux m'appuyer pour me voir restituer une partie de ma caution."

Vous pouvez commencer par demander au bailleur le détail des calculs pour la prise en compte de la vétusté.

Pour le reste, il faudra des arguments de faits ou de droit pour contester.

Faits : Les devis ne correspondent pas aux dégradations constatés par l'EDLS, si oui quelles sont les différences que vous contestez

Droit : Prise en compte de la vétusté, fondement juridique pour être dispensé de payer tout ou partie de certaines sommes, etc...

Votre auto-évaluation consistant à vous autoproclamer "être un bon locataire" n'entre bien évidemment pas en ligne de compte.

bonjour,

"Ce fait alimente mon doute sur la bonne foi du propriétaire qui aurait procédé aux travaux."

Peu importe que le propriétaire ait ou n'ait pas réellement procédé aux travaux puisque :

« L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. » (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726)

Ce qui veut dire (outre que le bailleur n'est pas tenu de faire exécuter les travaux de réparations des dégradations mentionnées sur un EDLS signé des parties prenantes), qu'un simple "devis" (vs "factures"), accepté ou non, suffit comme justificatif légal des retenues faites sur un DG.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.

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cdt.

Bonjour,

Sol PVC du celier: Si le lave vaisselle vous appartient vous êtes en fautes, si le lave vaisselle a été fournie par le propriétaire et figure dans l'état des lieux d'entrées et que vous avez alerter votre propriétaire que son lave vaisselle dégrade le sol, vous n'êtes pas responsable. Mais en l'absence d'un courrier LRAR durant votre location où vous faites part du problème c'est trop tard pour invoquer cet argument car vous n'êtes plus en mesure de le prouver.

Sol de la cuisine: Si il est pas possible de changer uniquement une partie du sol par soucis d'esthétisme, le bailleur peut facturer la pièce complète mais il faut que ce soit proportionné comme dit plus haut, et des multiples "accrocs" (j'imagine que ce sont des trous/rayures) ça le justifie.

Vous dites qu'il y avait déjà des "accrocs" mentionné à votre entrée dans le logement ? Donc le sol était pas en bon état. Sur ce point là, vous pouvez proposer un arrangement à l'amiable avec le propriétaire (un deuxième abattement qui s'ajoute à la vestusté).

Pareil avec les accrocs au mur, si il y en avait déjà dés le départ et que vous en avez rajouter ça devrait être prit en compte, il n'y a pas de calcul imposé par la loi, donc vous devez vous arranger à l'amiable ou voir un juge.

Salle à manger (chambre 3): Si il y a que les traces du tableaux, je ne sais pas si ça rentre dans de l'usure normal:Si les traces sont causés par la non exposition de la partie recouverte à la lumière et à l'air ambiant je considéreras ça comme de l'usure, il est pas interdit de recouvrir le mur avec un tableau ou un poster, à confirmer.

En supposant que les traces du tableaux soient bien une dégradation locative et que le propriétaire DÉJÀ fait une réduction grâce à la vetusté, vous pouvez demander un 2e abattement due au fait que des dégradations existaient déjà, même si elles sont pas de votre fait et que la remise en état à votre charge permet d'améliorer le logement, et pas juste le remettre en état.

Le problème c'est que le proprio vous réclame pas de surplus alors qu'il est en droit de le faire (encore une fois, en supposant le paragraphe précédent) ce qui est déjà une forme de cadeau de sa part.

Honnêtement, si la remise en état du mur vous incombe, vous vous en sortez très si il y a que votre dépôt de garantie qui part, mur + sol (même un PVC pourris) ça se chiffre rapidement.