Différence Charges propres à un bâtiment et à l'ensemble de

Jean Minu Messages postés 16 Date d'inscription jeudi 10 mai 2012 Statut Membre Dernière intervention 29 janvier 2024 - 29 janv. 2024 à 09:03
Poisson92100 Messages postés 26289 Date d'inscription samedi 15 novembre 2014 Statut Membre Dernière intervention 14 mai 2024 - 1 févr. 2024 à 11:49

Bonjour,

Je me suis aperçu que depuis que je suis propriétaire le syndic de copropriété ignorait le distinguo entre charges spécifiques à mon bâtiment (1 seul lot) et celles spécifiques au bâtiment principal.

En fait il n'utilisait qu'une clé de répartition pour l'ensemble de la copropriété (celle du bâtiment principal de 9 lots)

Ce qui a pour effet de m'imputer des charges qui ne me sont pas dues.

Les comptes ayant étés approuvés est-il possible de revenir sur cette répartition.

Dans l'affirmative, sur combien exercice(s) peut-on remonter? ou cela ne s'appliquera t'il qu'au prochain?

5 réponses

_lael_ Messages postés 4607 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 21 juin 2024 2 120
Modifié le 29 janv. 2024 à 15:17

"Les comptes ayant étés approuvés est-il possible de revenir sur cette répartition.

Dans l'affirmative, sur combien exercice(s) peut-on remonter? ou cela ne s'appliquera t'il qu'au prochain?"

En cas de mauvaise répartition des charges, il faut se référer au premier alinéa de l'article 42 de la loi de 1965 :
"Les dispositions de l'article 2224 du code civil [nb: prescription de 5 ans] relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat."


Vous disposez d'un délai de 5 ans pour contester la répartition des charges et en particulier une mauvaise application de la répartition votée en AG ou prévue au Règlement de Copropriété.


De jurisprudence constante, l'approbation des comptes n'approuve que leur régularité financière et comptable.

Autrement dit, ça ne vaut pas quitus du syndic dans sa gestion comptable, ça ne vaut pas approbation de la régularité des dépenses engagées et cela vaut encore moins approbation des comptes individuels des copropriétaires.


Vous pouvez donc contester pendant 5 ans le calcul des sommes imputées sur votre compte individuel sans que l'on puisse vous opposer le deuxième alinéa de l'article 42 (contestation sous 2 mois après tenue de l'AG) puisqu'il s'agit d'une "action personnelle" dépendant du premier alinéa avec une prescription de 5ans (à noter que la prescription est passée de 10ans à 5ans en 2020).

cf 2 jurisprudences entre autres :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 juillet 2019, 18-19.961
Cour de cassation 1 février 2018 n° 16-26.992



Il faudrait donc mettre en demeure le syndic de corriger sur l'exercice courant par un jeu d'écritures comptables.

Un exercice clôturé ne peut pas être modifié, mais rien empêche de corriger sur des exercices postérieurs non encore clôturés.

Même si le syndic refusera probablement de le faire en vous disant qu'il ne peut plus modifier un exercice clos.

Ce qui est vrai, mais est partiellement erroné puisqu'avec un peu de bonne volonté il peut modifier les exercices suivants, comme indiqué au-dessus.

Il devra également faire ratifier ces modifications lors de l'approbation des comptes lors de la prochaine AG.

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Poisson92100 Messages postés 26289 Date d'inscription samedi 15 novembre 2014 Statut Membre Dernière intervention 14 mai 2024 7 582
29 janv. 2024 à 13:02

Bonjour

Tout ce qui n'est pas explicitement exclut des charges gnérales est charges générale.

Que dit votre RdC sur votre batiment spécifique ? Je ne suis pas sur qu'ils vous exclut des charges gnérale, souvnet il ajoute juste quelques trucs qui vous seront spécifique

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Jean Minu Messages postés 16 Date d'inscription jeudi 10 mai 2012 Statut Membre Dernière intervention 29 janvier 2024
29 janv. 2024 à 14:21

Merci, Poisson 92100, pour votre réponse.

Le réglement précise que dans les tantiémes de charges spécifiques du bâtiment A (bâtiment principal) j'ai 0/10.000é bien évidemment pour mon bâtiment j'assume seul les charges de même que je régle les charges communes générales communes aus deux bâtiments.

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Jean Minu Messages postés 16 Date d'inscription jeudi 10 mai 2012 Statut Membre Dernière intervention 29 janvier 2024
29 janv. 2024 à 16:35

Merci -Lael- C'est trés clair

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Poisson92100 Messages postés 26289 Date d'inscription samedi 15 novembre 2014 Statut Membre Dernière intervention 14 mai 2024 7 582
1 févr. 2024 à 11:49

Bonjour

Que votre lot ait 0 des charges "spécidfiques batiment A" (autre bat que le votre) ne vous exonère pas des charges générales...

Apparament il amalgame les charges A et les charges générales donc la oui il a tord

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