Restitution DG menace du locataire

bonjour,

Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées par "devis" OU "factures".

Donc si vous avez fait un EDLS, qu'il a été signé des parties prenantes et qu'il est différent de l'EDLE, vous êtes en droit de faire des retenues sur son DG pour dégradations (*) (et même de demander un supplément si le DG s'avère insuffisant) en les justifiant par devis OU factures. Dans un tel cas, la restitution du solde du DG (ou la demande d'un supplément) se fait dans les 2 mois suivant le rendu des clés, sous peine de "possibles" pénalités de retard (mais pas de pénalités dues quand le DG s'avère insuffisant, puisque quand elles sont dues c'est sur le RESTANT DÛ du DG).

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(*) Si le logement est en copropriété, vous pouvez aussi conserver "provisoirement" jusqu'à 20% du montant du DG en vue de la régularisation des "provisions" sur charges, EN SUS du montant des retenues pour dégradations.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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cdt.

"J'ai prévu de faire intervenir un peintre car il faut retirer les tasseaux, poncer, appliquer un enduit de lissage et repeindre tout le mur, c'est trop pour moi."

Ce qui est totalement votre droit en accord avec l'article 1730 du code civil et l'article 7 c) et f) de la loi de 1989 qui obligent le locataire à restituer les lieux dans le même état et à subir le coût de la remise en état pour des transformations non autorisées.

1730 cc prévoyant la restitution dans le même état : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

Article 7 loi 1989 :
"Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserverà son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ;"

Attention cependant, la "vétusté" (usure normale) ne peut pas être facturée au locataire, il faut donc appliquer une décote sur la somme retenue selon quand a été effectué  les précédents travaux de peinture.
Même pour une peinture ancienne (> 7 ans), il reste une quote-part de l'ordre de 20-30% sur le prix des travaux à la charge du locataire.

"Je pense être en droit de retenir ces travaux puisqu'elle a occasionné ces dégâts constatés ensemble le jour de sa sortie sous un délai de 2 mois le temps d'obtenir le devis."

De ce que vous dites, il n'y a aucun soucis mais à la seule réserve que par "constaté ensemble" vous vouliez bien dire "constaté dans un état des lieux de sortie signé par l'ensemble des parties".

Le délai de 2 mois de l'article 22 de la loi de 1989 peut être ignoré si vous savez par avance que ça va excéder le montant de son DG, à ce compte-là c'est le délai de prescription de 3 ans qui s'applique (article 7-1 loi 1989).

Par contre ça ne vous dispense pas de la nécessité de conserver tous les justificatifs et d'être en mesure de tout justifier si le locataire décide de contester, mais tant qu'il ne vous met pas en demeure, vous avez le temps.

"Avez-vous eu une expérience similaire et comment s'est-elle soldée?"

C'est simple, si je tends la main à un locataire en "tolérant" un préavis réduit mais qu'il tente de m'arracher le bras, bha je me laisse pas faire quitte à ouvrir un contentieux auprès de sa caution (Visale ou autre), de la CAF et à aller au tribunal s'il faut.

Je déteste être pris pour un paillasson et je déteste encore davantage les locataires qui se montrent irrespectueux car se sachant protéger par des lois globalement très protectrices des locataires et une justice très complaisante à leur égard.

Vous avez plusieurs leviers avec votre locataire :

Son préavis raccourci n'a pas d'existence légale (sauf préavis réduits prévus par la loi en zone tendue notamment) et vous pouvez exiger, même après le départ du locataire et après avoir "toléré" un départ anticipé, l'application stricte de la loi.

1) Point de départ du préavis de départ (article 15 de la loi de 1989) :
"Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre."

2) Loyer dû jusqu'à l'échéance du préavis même en cas de départ anticipé (article 15 de la loi de 1989) :
"[Le locataire] est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur."

Ce qui fait que vous pourriez réclamer à votre locataire le reliquat de loyer jusqu'à l'échéance du préavis.
Sachant que si le préavis n'a pas été notifié dans les formes prévues, notamment LRAR, alors c'est la date de remise des clés qui vaut point de départ du délai de préavis.