Révision de loyer automatique?
_lael_ Messages postés 5150 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 17 décembre 2024 - 9 oct. 2023 à 15:34
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2 réponses
Modifié le 7 oct. 2023 à 14:04
bonjour,
une révision annuelle de loyer est bien à l'initiative du bailleur quand elle a été mentionnée au contrat de location au moment des signatures.
Et c'est au bailleur à transmettre à son locataire les calculs du nouveau loyer. S'il oublie, il est considéré comme y renonçant... cependant il dispose de 12 mois pour la faire... MAIS sans rétroactivité : le nouveau loyer démarrera à la date d'envoi (donc prorata du loyer du mois d'envoi à calculer) de sa notification du nouveau loyer et se terminera soit à l'échéance du bail soit plus tard s'il oublie encore.... !! :
Loi du 6/7/1989 -> art. 17-1 -> I -> alinéa 3 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/
.
cdt.
PS :
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés (et particulièrement le § IV-A sur la révision des loyers) :
[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale]
.
cdt.
Modifié le 8 oct. 2023 à 01:51
Comme déjà dit post 3, la révision annuelle est à l'initiative du bailleur :
- La loi prévoit d'ailleurs des conditions "punitives" précises (pas de rétroactivité) en cas d'oubli de révision annuelle pour la date d'échéance du bail : et si le bailleur ne veut pas perdre d'argent, il est bien obligé d'informer son locataire avant la date d'échéance... maintenant, c'est vrai que la loi ne dit pas combien de jours avant.... mais un bailleur prévoyant (et intelligent) avertira son locataire en même temps que l'envoi de la quittance du mois précédant la date d'échéance du bail, OU dès que l'indice du trimestre choisi au contrat sera publié (et bien sûr, à lui de surveiller lesdites parutions de l'INSEE).
- SI la révision annuelle de loyer était à l'initiative du locataire (ce qui n'est PAS le cas), la loi l'aurait stipulé et aurait prévu des conditions "punitives" en cas d'oubli à l'échéance du bail, à l'image de ce qui est prévu pour les bailleurs pour une révision annuelle tardive.
.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
7 oct. 2023 à 15:04
D'accord, je vous remercie, je vais lire ce document.
Le fait que ce soit indiqué comme "automatiquement" et "sans notification préalable" dans le bail n'a donc aucune valeur juridique? En gros, nos propriétaires auraient dû nous prévenir du nouveau calcul dans tous les cas?
De fait, nous régulariserons à compter du 5 du mois prochain mais septembre et octobre seront perdus de leur côté si j'ai bien compris.
Encore merci,
Cdt
Modifié le 7 oct. 2023 à 17:41
"En gros, nos propriétaires auraient dû nous prévenir du nouveau calcul dans tous les cas?"
Oui : la révision annuelle d'un loyer (SI et seulement SI elle a bien été mentionnée au contrat de location au moment des signatures) est à l'initiative du bailleur.
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"nous régulariserons à compter du 5 du mois prochain mais septembre et octobre seront perdus de leur côté si j'ai bien compris."
NON : vous devez régulariser à partir de la date d'envoi par votre bailleur de la notification du nouveau loyer, établi en fonction du trimestre (avec son indice) mentionné sur votre contrat.
.
Par exemple :
notification du nouveau loyer envoyée par le bailleur disons le... 20/09/2023 (alors que la date de révision annuelle, à l'échéance du bail, était disons... le 16/07/2023) :
.
--> loyers juillet et août : loyer en cours (= pas de changement)
--> loyer sept. au prorata = a + b :
a) du 1° au 19/09 = loyer en cours / 30 jours x 19 jours
b) du 20 au 30/09 = nouveau loyer / 30 jours x 11 jours.
--> loyer oct. et mois suivants = nouveau loyer
.
Si vous avez besoin d'aide pour vérifier les calculs de votre bailleur, dites-moi SVP :
1- la date d'échéance de votre bail
2- le montant du loyer "en cours" = avant la révision
a) Loyer HC (Hors Charges) si location nue
b) Loyer avec le montant du forfait de charges si location meublée avec charges forfaitaires
3- le trimestre et son indice mentionnés au contrat
4- la date à laquelle votre bailleur vous a fait connaître le montant du nouveau loyer.
.
Modifié le 8 oct. 2023 à 00:48
Je confirme les affirmations plus haut.
Sur le fondement de l'article 17-1 de la loi de 1989 :
- pas de "manifestation de la volonté" du bailleur de revaloriser le loyer = pas de hausse du loyer
- la révision prend effet au plus tôt à compter de la demande si la demande a lieu après la date de révision = pas d'effet rétroactif, mais potentiellement effet au prorata pour le mois courant.
L'extrait en question :
"A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande."
Bon après, la formulation de l'article est quand même assez particulière.
Il indique que le bailleur doit "manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer" pour avoir le droit à cette révision.
Mais il n'indique pas en quoi ça consiste, et surtout, à aucun moment il indique auprès de qui le bailleur doit manifester cette volonté.
Du coup, si le bailleur fait une prière dans son salon, c'est bon ?
Puisque de toutes évidences l'article semble ne pas nécessiter de prouver que le locataire en a eu connaissance.
Et plus généralement, l'article est également mal formulé concernant le délai de notification de cette volonté.
Est-ce que la notification peut avoir lieu avant la date de révision ?
Ou à l'inverse doit-elle avoir lieu au plus tôt le jour même ou après ?
Dans quel délai maximum ? Car il est uniquement question d'un délai d'un an APRÈS la date de révision, pas de délai AVANT.
Car à ce compte-là, s'il n'y a pas de délai, manifester dès le contrat sa volonté de réviser chaque année de manière automatique répond également à ces conditions.
C'est pour toutes ces raisons que je déteste profondément cet article.
Ça et le fait que ce soit une remise en cause de la liberté contractuelle en modifiant arbitrairement les conditions d'application d'une clause légalement convenue entre les parties.
Mais une grande partie de la loi ALUR souffre des mêmes problèmes de rédaction et la loi ELAN s'est employée à en corriger une grande partie.
8 oct. 2023 à 12:23
Merci beaucoup pour ces précisions!
Du coup, nous avons été mis au courant, hier le 07/10/23, que, selon nos propriétaires, nous aurions dû modifier le loyer à compter du 31 juillet (date d'anniversaire du bail de location vide) car pour eux, c'était notifié sur le bail "sans notification préalable". Nous comprenons bien qu'en fait, c'était à eux de nous notifier bien que la clause soit présente sur le bail et indique "sans besoin de notification préalable".
Nous allons leur communiquer ces informations et ils devraient nous fournir le calcul. En espérant que cela n'entache pas nos rapports (ils sont très très procéduriers en raison de leur profession et n'ont pas peur des procédures..)!
Si besoin, je vous transmettrais les infos demandées!
Merci encore, c'est beaucoup plus clair pour nous!
Cdlt
8 oct. 2023 à 12:28
Merci beaucoup!
Oui effectivement, ce n'est jamais très clair dans les articles de loi...
Ce qui nous mettait en doute c'est que notre bail indique qu'il n'y a pas besoin de notification préalable, nous avions peur d'avoir fauter sans même nous en rendre compte car nous avions toujours une lettre ou un mail dans nos locations précédentes.
Cdlt