Rachat part SCI
Poisson92100 Messages postés 27163 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
J'ai acheté une maison en SCI à 50/50 avec mon frère pour y habiter il y a environ 5 ans.
Nous avons chacun un étage de la maison.
Mon frère vient de m'annoncer qu'il va partir de la maison et mettre sa partie en location.
Je souhaite lui racheter, il est ok mais ne veut pas faire estimer la maison il veut récupérer son apport personnel, frais de notaire et tous ses remboursements de crédit ainsi que ses charges de la maison.
Car d'après lui la SCI ne vaut rien, car il compte dans les dettes de la SCI : ce qu'il reste a payer du crédit + les charges de la maison (edf, eau etc...) + les mensualité déjà payé pour rembourser le crédit.
Pour moi son calcul est faux... Les dettes de la SCI sont juste ce qu'il reste a payer du crédit?
Etant donné que la valeur de la maison a augmenté depuis l'achat si on fait le calcul (valeur de la maison - ce qu'il reste a payé du crédit) la balance sera forcement positive...
Je vous donne les chiffres pour être plus claire :
Achat maison : 500 000 euros
Prêt travaux : 160 000 euros
Apport personnel (moi) : 30 000
Prêt supplémentaire pour travaux (mon frère) : 50 000 euros
Total investi : 740 000 euros
Reste a payer des différents crédits : 580 000 euros
Donc pour moi valeur de la SCI : valeur du bien (il l'estime a plus ou moins 850 000 euros) - 580 000 = 270 000 euros Est ce que mon raisonnement est juste?
Si on divise par deux cela fait 135 000 euros, soit un peut prêt la valeur de ce que mon frère me réclame pour la maison, il récupère ses charges autres sur la plus value de la maison.
Mais j'aimerai faire estimer la maison pour avoir un prix le juste possible.
Est ce que pour vous mon calcul est correct? (il n'y pas d'argent sur les comptes courant de la SCI)
Si on défini le prix de la SCI par ce calcul est ce que mon frère est en droit de me réclamer les frais de notaire payé lors de l'achat de la maison en plus?
Quid de la décote? Doit on appliquer une décote ou pas? Comment la définir?
Mon objectif est de racheter la maison au prix le plus juste possible, sans léser mon frère, ni moi....
Merci pour votre aide! J'espère être dans la bonne rubrique du forum pour ma question...
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4 réponses
1) faites estimer le bien par un professionnel
2) consulter un notaire pour la valeur à retenir compte tenu des paramètres que vous évoquez + les frais à prévoir.
Le notaire peut aussi faire l'estimation. Vous ferez d'une pierre deux coups.
Cher riridu74
Une seule méthode à retenir :
1°) Estimation de la maison à sa valeur vénale d'aujourd'hui (par le notaire qui rédigera l'acte de cession de parts - A préférer à un avocat en matière de cession de parts de SC)
2°) Evaluation des parts de la SCI : Il faut faire établir un bilan simplifié de votre SCI - A l'actif : la valeur de la maison réévaluée ainsi que l'ensemble des créances et la trésorerie. Au passif : le capital social de la société (qui a normalement été libéré) et l'ensemble des dettes de la société (prêts, comptes courants d'associés représentés par les apports de chacun des associés)
La différence entre le montant total de l'actif moins le passif exigible (dettes de prêts et comptes courant) représentera la valeur globale d ela totalité des parts sociales. Vous en déduirez la valeur des 50% que vous rachèterez à votre frère.
Un seul conseil : Allez voir un Notaire qui vous fera tout cela.
Bon courage
Bonjour Non vous n'avez pas acheté mais la SCI a acheté ...Quand au prix de rachat des parts c'est à vous et votre frère de vous accorder.
"Donc pour moi valeur de la SCI : valeur du bien (il l'estime a plus ou moins 850 000 euros)"
C'est qui "il" ?
En gros la valeur du bien possédé par la SCI correspond SOIT à :
+ prix d'acquisition : 500.000€
+ frais d'acquisition (frais de notaire en gros)
+ travaux
SOIT à la valeur estimée par un professionnel
Le reste de vos informations sont incomplètes pour savoir comment les prendre en compte.
Vous n'indiquez pas qui a souscrit aux prêts : SCI ou vous/votre frère à titre personnel
Vous n'indiquez pas si vos apports ont également servis à financer des travaux ou non, ni à combien s'élève le montant total des travaux, indépendamment de leur financement.
Vous parlez également d'apport de votre frère mais le montant n'est pas indiqué, seul le vôtre l'est
Vous n'indiquez pas le montant initial / actuel des prêts bancaires ni par qui ils sont portés, en particulier ceux de la SCI
La législation juridique et financière évolue en permanence...