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5 réponses
25 févr. 2023 à 08:47
Bonjour,
L'ajustement étalé suite à votre accord est bien constitutif du nouveau loyer. Il est donc révisable annuellement comme le loyer selon l'IRL du T3, lequel est bien de 3,49%.
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Signer le nouveau contrat de bail ne sert à rien. Il reprend juste les accords antérieurs et constitue simplement un avenant au bail en cours qui reste valide dans ses dispositions sauf montant du loyer.
Pour le DPE, vous ne pouvez pas l'exiger : Soit vous faites un DPE à vos frais, soit vous contestez la révision selon l'IRL, dans ce cas le bailleur sera obligé de démontrer la légitimité en produisant un DPE meilleur que F.
25 févr. 2023 à 11:27
bonjour,
pas besoin de signer un nouveau contrat de location... un contrat de location ne se refait jamais : quand il y a des modifications à apporter, il faut annexer au contrat initial un "avenant" qui précise lesdites modifications... avenant qui, pour être mis en pratique, devra être daté, signé des parties prenantes et annexé à chacun des exemplaires de contrat.
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cdt.
25 févr. 2023 à 12:42
Je reprends ma réponse du post 2 (trop tard pour la modifier directement !!) :
bonjour,
pas besoin de signer un nouveau contrat de location... d'ailleurs, un contrat de location ne se refait JAMAIS : quand il y a des modifications à apporter, il faut annexer au contrat initial un "avenant" qui va préciser lesdites modifications... "avenant" qui, pour être mis en pratique, devra être daté, signé des parties prenantes et annexé à chacun des exemplaires de contrat.
La "réévaluation" d'un loyer (1 seule "réévaluation" au cours d'un même bail et à commencer au renouvellement par tacite reconduction du bail suivant les accords) n'empêche pas la "révision" annuelle du loyer en fonction de l'IRL : et comme la formule de "révision" d'un loyer avec des "provisions" sur charges est "loyer actuel hors charges" / indice du T année N-1 x indice même T année N, forcément, les indices à utiliser pour la "révision" du loyer au 1°/03/2023 seront les indices des 3° T 2022 et 2023.
[Signature du contrat le 1°/03/2011 : le T à choisir étant le dernier connu à la date de signature, ça aurait dû être le 4° (119,17), connu le 14/01/2011... mais la loi dit par ailleurs qu'il FAUT utiliser les indices du T mentionné au contrat MÊME s'il est faux : donc, on reste sur le 3°T.]
Calculs :
"loyer actuel hors charges" / indice du T année N-1 x indice même T année N
497 € + 8 € = 505 € -> 505 € / 131,67 x 136,27 = 522,64 € du 1°/03/2023 au 29/02/2024 (année bissextile)
et pour la révision du 1°/03/2024 au 28/02/2025 :
(522,64 € +16 €) = 538,64 € -> 538,64 € / 136,27 x indice T3 2024 (encore inconnu à ce jour).
etc. même raisonnement pour les années suivantes.
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Quant à la "régularisation" des "provisions" sur charges, si elle est bien annuelle comme la "révision" du loyer, elle ne dépend pas de l'IRL des loyers comme elle, mais elle dépend de l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires) et le bailleur dispose de 1 mois à partir de ladite approbation pour "régulariser" le montant des "provisions" sur charges en justifiant l'augmentation qui généralement s'ensuit.
cdt.
25 févr. 2023 à 18:15
Merci beaucoup pour votre réponse !
Pour ce qui est des charges locatives, je croise les doigts car jusqu’à présent elles sont restées fixes depuis la signature du bail à une seule exception près lors de la reconduction tacite du bail.
Vous m’écrivez qu’un contrat de bail ne se refait jamais. Je considère donc que le nouveau bail que je vais devoir signer a valeur d’avenant. En vérité, cela n’a que peu de conséquences puisque le document est un copier-coller du bail initial à l’exception des paragraphes relatifs au loyer et à sa révision.
Néanmoins je me demande si en droit des contrats on ne peut pas considérer qu’il s’agit d’un nouveau contrat car il y a une modification substantielle de celui-ci (on pourrait faire le parallèle avec un contrat de travail).
Merci pour la description de la méthode de calcul. J’ai juste un petit désaccord pour les années suivantes. Pour moi il s’agira de rajouter 8€ chaque année (et pas 16, 24, etc.) car la premier fraction de l’augmentation sera déjà comprise dans le loyer précédent :
pour la révision du 1°/03/2024 au 28/02/2025 : (522,64 € + 8€) = 530,64 € -> 530,64 € / 136,27 x indice T3 2024 (encore inconnu à ce jour)
Vous m’écrivez : « (1 seule "réévaluation" au cours d'un même bail et à commencer au renouvellement par tacite reconduction du bail suivant les accords) »
Mais il ne s’agit pas d’un renouvellement par tacite reconduction du bail, mais d’un renouvellement du bail par ajustement de loyer manifestement sous-évalué. C’est ce motif qui permet au bailleur d’appliquer une augmentation (étalée sur x années) de loyer supérieure à l’IRL en dérogeant à la loi. Aussi s’il procède à une révision de loyer en sus, c’est comme s’il procédait 2 fois dans la même année à une révision, ce qui est interdit.
Qu’entendez-vous par « suivant les accords » ?
Modifié le 25 févr. 2023 à 19:43
"J’ai juste un petit désaccord pour les années suivantes. Pour moi il s’agira de rajouter 8€ chaque année (et pas 16, 24, etc.) car la premier fraction de l’augmentation sera déjà comprise dans le loyer précédent"
c'est vous qui aviez dit "accord trouvé avec le bailleur en commission départementale de conciliation (CDC) : augmentation de 48€ étalée sur 6 ans et appliquée par sixième, soit 8€/mois la 1re année, 16€/mois la 2e, 24€/mois la 3e, etc." J'ai pas réfléchi plus longtemps :-( .... alors si c'est une "augmentation de 48€ sur 6 ans appliquée par 1/6èmes, ça fait 8€/an pendant 6 ans non ? soit 0,6666 €/mois.... ??^^
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"s’il procède à une révision de loyer en sus, c’est comme s’il procédait 2 fois dans la même année à une révision, ce qui est interdit"
Une "réévaluation unique (en cous d'un même bail) de loyer" et une "révision annuelle de loyer" aboutissent toutes deux à une augmentation pour le locataire, mais la "réévaluation" (que le locataire peut refuser jusqu'à trouver un accord en CDC ou par un jugement) sert à "rattraper" le loyer sous-estimé depuis plusieurs années, tandis qu'une "révision" annuelle peut être pratiquée chaque année à l'initiative du bailleur et ne peut pas être refusée par le locataire du moment qu'elle avait été prévue à la signature du contrat de location.
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"il ne s’agit pas d’un renouvellement par tacite reconduction du bail, mais d’un renouvellement du bail par ajustement de loyer manifestement sous-évalué."
art 17-2 loi 6/7/1989 :
<< I. - Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. (...) >>
Dans un de mes topos, j'écris :
"B/ RÉÉVALUATION DE LOYER :
Art.17-2 de la loi 6/7/1989 : en cas de loyer sous-estimé, le bailleur dispose de la possibilité de le réévaluer à la date anniversaire du bail ET en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312 "
""signature et date d’effet : 01/03/2011 (reconduit tacitement le 01/03/2017)"" : donc 2ème renouvellement par tacite reconduction le 1°/03/2023 => la "réévaluation" du loyer sous-estimé est donc bien possible pour le 1°/03/2023.
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"suivant les accords"... auxquels vous êtes arrivés en CDC, en date antérieure au renouvellement du bail de 6 ans le 1°/03/2023.
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"Quant au nouveau loyer de 505€ au 1er mars 2023, il est indexé sur l’indice T3 2022, j’aurais donc fait le calcul suivant : 505 / T3 2022 x T3 2023 (non encore connu) plutôt que 505 / T3 2021 x T3 2022."
La confusion vient du fait qu'un contrat signé le 01/03/2011 aurait dû avoir le T4 2010 (connu le 10/01/2011) et pas le T3 2010 (connu depuis le 14/10/2010), puisqu'il faut choisir l'indice du dernier T connu à la date de signature du contrat de location... mais par ailleurs, même si le T choisi est faux, c'est avec lui qu'il faut faire les calculs de "révision" annuelle de loyer... à moins d'un nouvel accord écrit entre vous et votre bailleur pour passer au T 4.
"j’aurais donc fait le calcul suivant : 505 / T3 2022 x T3 2023 (non encore connu) : et comment vous feriez une révision de loyer avec un indice non encore connu .... ???? !!
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Pour moi, votre bailleur devrait résumer (mais avec précision) sur une feuille blanche intitulée "AVENANT" (et en autant d'exemplaires que de contrats existant) :
- les conséquences de la "réévaluation" que vous avez acceptée en CDC : montant du loyer réévalué/an et /mois pour les 6 années à venir,
- et, éventuellement si vous êtes tous les deux d'accord pour régulariser le N° du T., le passage définitif du 3ème T au 4ème T.
Les avenants devront être datés et signés des parties prenantes, et chaque exemplaire annexé au contrat initial, lequel reste le SEUL VALABLE.
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26 févr. 2023 à 00:59
J’ai trouvé ce document de l’ADIL du Tarn qui donne à la toute fin un exemple de l’application de l’augmentation du nouveau loyer, même si les dates semblent erronées (31/04/2015 au lieu de 31/03/2016 je pense) :
https://www.adiltarn.org/adil/rubriques/48/utilisateur2/fichiers/file/LOCATION/LOYER/FICHE_RENOUVELLEMENT_BAIL_NOUVEAU_LOYER_-_SEPT_2014.pdf
D’après ce document, l’IRL n’est pas appliquée la première année des 3 ou 6 années.
Que faut-il en penser ?
26 févr. 2023 à 00:05
Si vous ne lisez pas les réponses, vous ratez des trucs...
"(sachant que le locataire n’a qu’un an pour contester la révision) " c'est FAUX la prescription est de 3 ans.
Je viens de voir que j’avais raté votre réponse. Toutes mes excuses. Je prends bonne note de ces 3 ans pour contester la révision, ce qui laisse un peu de temps pour consulter éventuellement un avocat. On ne peut que regretter qu’une fois encore le législateur ait créé un droit opposable pour les locataires mais sans créer d’obligation réciproque pour les bailleurs. Il est hors de question que je finance le DPE, cette dépense incombe au bailleur. Mais, pendant ce temps-là, je devrai payer le loyer révisé alors que mon étiquette énergétique est peut-être F ou G, et ce sera à moi de réclamer ensuite les sommes indûment versées (peut-être avec des frais de justice), ce qui est complètement anormal.
26 févr. 2023 à 02:08
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»
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26 févr. 2023 à 06:09
"c'est FAUX la prescription est de 3 ans."
Aurélie a raison :extrait de https://www.legalplace.fr/guides/revision-loyer-habitation/
<< La contestation de la révision du loyer par le locataire /
En cas d‘erreur de calcul ou de désaccord sur le montant du loyer révisé, le locataire peut contester l’augmentation fixée par son bailleur.
Avant de saisir la justice, il existe des solutions amiables pour résoudre ce litige.
Tout d’abord, il est primordial de dialoguer avec le bailleur. Si aucun échange n’est envisageable, il est recommandé de lui adresser un courrier par LRAR, le mettant en demeure d’apporter une réponse.
En cas d’absence de réponse ou de réponse insatisfaisante, plusieurs options s’offrent au locataire:
- saisir la Commission départementale de conciliation,
- contacter un conciliateur de justice,
- en dernier ressort, saisir le Juge des contentieux de la protection, dans un délai d’un an à partir de la date de révision du loyer. >>
Modifié le 26 févr. 2023 à 09:18
Bah non. La loi prime sur les réponses d'un site juridique, même sérieux... Le délai d'un an est exclusivement réservé au bailleur pour sa demande de révision.
Re :
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.»
Encore un grand merci pour vos réponses et votre patience. Il n’est pas facile d’y voir clair …
- "j’aurais donc fait le calcul suivant : 505 / T3 2022 x T3 2023 (non encore connu) : et comment vous feriez une révision de loyer avec un indice non encore connu .... ???? !! En effectuant cette révision au 1er mars 2024, une fois l’indice connu. C’est justement la raison pour laquelle je me posais la question de la légalité de cette révision dès le 1er mars 2023.
- quel serait l’impact / le bénéfice d’une régularisation de l’indice du T3 au T4 puisque dans les 2 cas le bailleur ne peut réviser qu’à la date anniversaire du bail (1er mars chaque année) ? L’indice T4 est-il historiquement plus faible / avantageux pour les locataires ?
- S’agissant de l’augmentation de 8€, je vous soumets 2 photos du document de conciliation signé en CDC et de l’échéancier remis par le bailleur. Je suis preneuse de votre avis car la loi dit en effet que l’augmentation s’applique par sixième pendant 6 ans mais ne dit pas si cette fraction doit ensuite être divisée par 12 ou si elle s’applique chaque mois. Si vous avez connaissance de jurisprudences en la matière pour le calcul, n’hésitez pas ! ;-)
- Concernant la prolongation du bail, pour moi il y a reconduction tacite en 2007 mais renouvellement du contrat avec augmentation du loyer sous-évalué en 2023. Si je comprends bien votre explication, peu importe la dénomination; le bailleur peut donc cumuler la révision annuelle et la réévaluation (une fois seulement au cours du bail, à la date du renouvellement), si tant est que le bail prévoie une clause d’indexation et que le DPE ne soit ni F ni G.
- Cette dernière obligation du bailleur (DPE) reste donc ma dernière carte pour éviter (peut-être) la révision de loyer. Imaginons que mon bailleur rechigne à me fournir ce document rapidement, que faire (sachant que le locataire n’a qu’un an pour contester la révision) ? Dans l’attente que le bailleur prouve qu’il a le droit de procéder à la révision, puis-je payer uniquement le loyer réactualisé (505€) + les charges ou suis-je obliger de régler tout le loyer réactualisé ET révisé (522,64€) + charges ?
26 févr. 2023 à 02:06
Vous pourriez SVP mettre à l'endroit votre 2° tableau ? Merci.
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"L’indice T4 est-il historiquement plus faible / avantageux pour les locataires ?"
Aucune idée ! Faites des calculs fictifs sur un bon nombre d'années avec le même loyer et pour les deux trimestres et comparez...... et voyez si vous tentez de demander de passer au 'bon' trimestre (ce qui serait conforme à la loi... surtout que vous allez signer un nouveau contrat... autant tout mettre conforme à la loi...) ou si vous restez au 'mauvais' trimestre (ce qui est conforme à la loi pour le calcul des révisions annuelles puisque même si le T mentionné au contrat n'est pas le bon, il faut quand même l'utiliser...).....
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"Augmentation de 8 €" : d'après ce que j'ai pu voir sur votre 2° tableau... en me tordant le cou... ces 8 € sont par an et non par mois comme écrit sur le 1er tableau.... ¿ ¿ ¿ ^^
Donc, il semblerait (mais demandez confirmation à l'ADIL) que les révisions annuelles + le rattrapage pendant 6 ans devraient se faire ainsi :
- au 1°/03/2023 : (497 € + 8 €) / 131,67 x 136,27 = 522,64 € du 1°/03/2023 au 29/02/2024
- au 1°/03/2024 : (522,64 € +8 €) / 136,27 x indice T3 2024 (encore inconnu à ce jour) du 1°/03/2024 au 28/02/2025
- etc. même raisonnement pour les 4 années suivantes.
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"Concernant la prolongation du bail, pour moi il y a reconduction tacite en 2007 mais (...) si tant est que le bail prévoie une clause d’indexation et que le DPE ne soit ni F ni G."
Votre contrat ayant été signé en 2011... il ne peut pas y avoir reconduction tacite en 2007 : attention à ce que vous écrivez... et relisez-vous attentivement avant de valider :-) ... On a bien compris que vous vouliez écrire 2017.
D'après mes lectures sur le Net, pour une location nue, le renouvellement se fait tous les 3 ou 6 ans, pour la même durée qu'initialement et aux mêmes conditions, et la tacite reconduction est la continuation à l'identique et pour la même durée que celle mentionnée sur le contrat initial : donc, c'est pareil... la seule différence est que quand il y a augmentation de loyer au renouvellement du bail (tous les 3 ans ou tous les 6 ans) car ledit loyer s'avère sous-estimé, on parle de renouvellement... et certains sites disent qu'il suffit de faire un avenant au bail initial pour y mentionner ce qui concerne cette augmentation de loyer (loyer sous-estimé, calcul du nouveau loyer, ...) d'autres disent qu'un nouveau contrat écrit peut être établi et encore d'autres qu'il doit être établi : donc, votre bailleur vous proposant un nouveau contrat identique à l'initial avec seulement les changements acceptés au sujet de la réévaluation du loyer, ne cherchez pas midi à 14h et signez ce nouveau contrat... après toutefois l'avoir relu très attentivement et bien comparé au contrat initial.....
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26 févr. 2023 à 06:12
extrait :
Étalement de la hausse :
Précision importante : la hausse du loyer n'intervient pas en une seule fois mais est étalée dans le temps.
- Quand la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur la durée du nouveau bail.
- Quand la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d'un sixième par an, quelle que soit la durée du nouveau bail.
Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 12%. La hausse sera de 2% par an pendant six ans.
Naturellement, la révision annuelle en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) s'applique chaque année au loyer augmenté.
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Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionAprès de longues recherches, ceci met fin définitivement à mon interrogation, et pas en ma faveur mais au moins ça servira à la communauté ! ;-) :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007033455?init=true&page=1&query=Augmentation+par+sixi%C3%A8me+&searchField=ALL&tab_selection=all
Il reste la question du DPE … Mais comme la loi est récente, je ne pense pas trouver de jurisprudence en la matière.
26 févr. 2023 à 06:21
Je relirai plus attentivement demain, mais c'est ce qu'on vous a dit :
<< la révision du loyer en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction, chaque année à la date convenue entre les parties, n'était pas incompatible avec l'augmentation du loyer par sixième et qu'en conséquence la révision annuelle indiciaire se cumulait avec l'augmentation annuelle du loyer ; >>......
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Donc :
- au 1°/03/2023 : (497 € + 8 €) / 131,67 x 136,27 = 522,64 € du 1°/03/2023 au 29/02/2024
- au 1°/03/2024 : (522,64 € +8 €) / 136,27 x indice T3 2024 (encore inconnu à ce jour) du 1°/03/2024 au 28/02/2025
- etc. même raisonnement pour les 4 années suivantes.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
25 févr. 2023 à 17:54
Merci pour votre réponse.
J’avoue ne pas percevoir la logique juridique quand une clause du bail stipule que « la révision annuelle intervient au terme d’une année de contrat » et que ce contrat (bien que renouvelé) commence le 1er mars 2023. Pour moi la prochaine révision devrait intervenir au 1er mars 2024. Il ne s’agit pas d’une tacite reconduction.
Quant au nouveau loyer de 505€ au 1er mars 2023, il est indexé sur l’indice T3 2022, j’aurais donc fait le calcul suivant : 505 / T3 2022 x T3 2023 (non encore connu) plutôt que 505 / T3 2021 x T3 2022.
C’est aussi le résultat que j’obtiens avec le simulateur de l’INC (qui demande la date du renouvellement et le loyer renégocié). Il ne fait pas apparaître de variation, donc pas de révision.
Pour le DPE, je vais donc demander au bailleur de prouver qu’il a le droit de procéder à l’augmentation. On verra sa réponse. Je préciserai bien entendu dans mon courrier LRAR que le paiement du loyer révision incluse ne vaut pas acceptation et que je me réserve le droit de saisir la CDC (puis le juge) pour une action en diminution de loyer (voire des dommages et intérêts) faute d’obtenir le DPE rapidement. Car si j’ai bien compris, le délai de contestation de la révision IRL n’est que d’un an.
Modifié le 25 févr. 2023 à 19:37
Vous faites erreur, il n'y a pas de nouveau bail. Ce que vous appelez "nouveau bail" est en fait un avenant au bail existant.
Le délai de prescription en matière locative est de 3 ans (pas 1 an) sauf pour le bailleur qui doit demander la révision dans le délai de 1 an.
Il n'y a pas 2 révisions. Il y a une réévaluation pour loyer sous-évalué ET une révision annuelle ... nuance !
Consultez votre ADIL avant de vous emballer...