2eme révision de loyer en moins d'un an : légal ?
djivi38 Messages postés 52061 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 28 octobre 2024 - 2 févr. 2023 à 20:05
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4 réponses
Modifié le 30 janv. 2023 à 23:40
bonjour,
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Votre contrat mentionne bien : "Cette révision interviendra à la demande du bailleur (...) dans un délai d’un an à compter de la date anniversaire de la prise d’effet du contrat.
Donc, la 1ère révision ANNUELLE ne pouvait pas intervenir avant le 1°/6/2020 : c'est bon, elle est intervenue le 1°/11/2020, mais le nouveau loyer n'était applicable qu'à partir de la date d'envoi de la notification de cette révision-là (loi de non rétroactivité d'une révision annuelle de loyer), on va dire pour simplifier que c'est le 1°/11/2020, donc :
vous auriez dû payer 590 €/mois depuis le 1°/06/2019 (date d'effet) et le 1er nouveau loyer révisé depuis le 1°/11/2020 jusqu'à l'échéance suivante du bail du 31/05/2021.
Et les révisions annuelles suivantes auraient dû intervenir tous les 1°/06 : le bailleur dispose de 12 mois pour réviser le loyer. S'il ne le fait pas, il est censé y avoir renoncé... cependant il peut encore encore faire une révision "de rattrapage" (avec les indices adéquats de l'échéance du bail précédente), MAIS le nouveau loyer ne sera appliqué QUE à partir de la date de notification du nouveau loyer : PAS de rétroactivité.
Le 1er loyer était à payer le 1°/06/2019 (date d'effet du bail) et PAS le 11/03/2019 (date signature du contrat)
Indice 129,03 du 4° Trimestre : c'est bien le dernier indice connu à la date de signature du contrat du 11/03/2019 : https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Formule de révision pour location avec des "provisions" sur charges (formule différente si charges forfaitaires) =
Loyer actuel HC (hors charges) / indice T année N-1 x indice même T année N.
Loyer du 1°/06/2019 au 31/05/2020 = 590 € x 12 mois = 7080 €
-> 1° révision annuelle (du 1°/06/2020 au 31/05/2021) : 590 € / 129,03 x 130,26 = 595,62 €
x 12 mois = 7147,44 €
-> 2° révision (du 1°/06/2021 au 31/05/2022) : 595,62 € / 130,26 x 130,52 = 596,81 €
x 12 mois = 7161,72 €
-> 3° révision (du 1°/06/2022 au 31/05/2023) : 596,81 € / 130,52 x 132,62 = 606,41 €
x 12 mois = 7276,92 € (MAIS jusqu'au 31 janvier 2023 : 606,41 € x 9 = 5457,69 €)
-> 4° révision (du 1°/06/2023 au 31/05/2024) : 601,41 € / 132,62 x 137,26 = 627,63 €
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Vérifiez combien vous avez payé depuis le début de votre location : légalement, au 31 janvier 2023 le montant total des loyers devrait être de 26846,77 €.
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Il a été fait :
A/ 11/03/2019 // 590€ // dernier indice connu : 129,03
vous n'aviez à payer de loyer QUE à partir du 1°/06/2019 (date d'effet) : mais il est, hélas pour vous, trop tard pour réclamer un remboursement... sauf si votre bailleur accepte de reconnaître son erreur et vous rembourse ... OU sauf si vous étiez d'accord au départ pour payer un loyer entre la date de signature du contrat et la date d'effet......
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»
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B/ 01/11/2020 // 595,62€ // Indice de révision 4eme trimestre 2019 : 130,26
loyer juste, mais dû du 1°/06/2020 au 31/05/2021
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C/ 01/12/2021 // 596,81€ // Indice de révision 4eme trimestre 2020 : 130,52
loyer juste, mais dû du 1°/06/2021 au 31/05/2022
D/ 01/10/2022 // 606,41€ // Indice de révision 4eme trimestre 2021 : 132,62
loyer juste, mais dû du 1°/06/2022 au 31/05/2023
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E/ 13/01/2023 // // Publication indice 4eme trimestre 2022 : 137,26
loyer = 627,63 €., mais dû du 1°/06/2023 au 31/05/2024
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cdt.
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PS : Vouspouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
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31 janv. 2023 à 06:17
Bonjour Duvuji38,
Avant tout, je tiens particulièrement à vous remercier pour votre réponse très claire et détaillée, mais aussi l'heure tardive à laquelle vous avez pris le temps de me répondre, MERCI !
Je vais calculer le total des loyers payés depuis mon entrée dans le logement et vais demander un RDV à l'ADIL dans le but d'obtenir un récapitulatif des loyers réellement dus depuis mon entrée dans le logement.
Pour la date d'effet au 01/06/2019, j'étais d'accord oui car il s'agit d'un logement neuf "réservé" en mars mais entrée possible qu'après la fin des travaux le 01/06/2019.
Les relations avec mon propriétaire prennent des proportions compliquées, j'ai obtenu mon décompte de charges par ordonnance du TJ, à présent je suis en conciliation pour le remboursement de 50% des charges trop payées qu'il met sous conditions et vient d'ajouter une nouvelle condition à sa liste, la révision de loyer.
Je vais profiter de l'occasion pour demander à l'ADIL si je suis en droit de demander des intérets de retard pour le remboursement de ces charges.
Je vous tiens au courant de la suite de ma mésaventure,
et vous remercie une nouvelle fois pour votre aide très appréciée
Bonne journée à vous,
Modifié le 31 janv. 2023 à 09:48
"Bonjour Duvuji38" : vous voulez bien relire attentivement mon pseudo SVP ?
Merci :-)
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"Pour la date d'effet au 01/06/2019, j'étais d'accord oui car il s'agit d'un logement neuf "réservé" en mars mais entrée possible qu'après la fin des travaux le 01/06/2019."
La "réservation" d'une location pour résidence principale est illégale (seulement possible pour les locations saisonnières) : dans un cas comme le vôtre, il aurait suffi :
- de mentionner la date d'effet (01/06/2019) sur le contrat de location,
- de verser le DG (Dépôt de Garantie) = 1 mois de loyer hors charges pour une location nue (et de 1 mois minimum jusqu'à 2 mois maxi si location meublée). Contre un "reçu" daté et signé du bailleur [précisant que ce versement correspond au montant du DG pour la location située à... (adresse complète)] ET mention du montant du DG sur le contrat,
- de dater (11/03/2019) et de signer les exemplaires du contrat de location (en autant d'exemplaires originaux que de parties prenantes);
- de vous remettre en main propre votre exemplaire et votre reçu au moment des signatures;
PUIS, le jour de la date d'effet, qui correspond au jour de l'EDLE (État Des Lieux Entrant) avec remise des clés :
- de vous remettre votre exemplaire d'EDLE "au moment des signatures",
- de verser le 1er "loyer + charges", et - sur votre demande expresse si vous en avez besoin - contre une "quittance" de loyer (datée et signée du bailleur).
Tout bailleur ignore les besoins de son locataire, mais du moment qu'il lui en fait la demande, il a alors obligation de les lui fournir gratuitement (elles peuvent être mensuelles, trimestrielles, semestrielles... voir + en cas d'oubli de la périodicité convenue avec le locataire).
[Et si, pour X ou Y raisons, la "date d'effet" n'avait pas pu être respectée (fins de travaux souvent retardées !!), le "1er loyer+charges" aurait été au prorata du mois entamé : par ex. remise des clés le 12/09/2019 -> (1er loyer + provisions sur charges) / 30 jours (puisque sept. compte 30 jours) x 19 jours (du 12/09 inclus au 30/09 inclus).]
- (et éventuellement, si transaction par agence, les frais d'EDLE, qui ne sont pas à payer tant qu'il n'a pas été fait).
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"je suis en conciliation pour le remboursement de 50% des charges trop payées qu'il met sous conditions"
Il est impossible d'évaluer le montant des "provisions" sur charges pour un immeuble neuf : donc, ce n'est pas choquant que le montant desdites "provisions" ait été important (le bailleur s'est dit "Un tient vaut mieux que deux tu l'auras" !!), mais il est bien évident aussi que le trop perçu aurait dû vous avoir été remboursé depuis belle lurette et le montant ajusté au mieux (c'est un 'usage', il n'y a pas de loi pour ça) en fonction de l'approbation des comptes en 1ère AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires).
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ATTENTION :
« En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des provisions de charges], il est de bon usage de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. » : https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html
S’il s’avère que la régularisation annuelle des provisions de charges montre que le locataire n’a pas payé suffisamment, il devra verser la différence à son bailleur.
En revanche, s’il ressort de la régularisation annuelle des provisions sur charges que le locataire a payé plus qu’il n’aurait dû, le « trop perçu » lui sera remboursé via l’envoi d’un chèque ou sous la forme d’une ristourne accordée sur le loyer du mois suivant.
Au-delà de trois ans, aucune charge ne saurait être réclamée à son locataire par un propriétaire : Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
extrait :
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»
Il vous faut donc connaître la date de la 1ère AG.
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"... et vient d'ajouter une nouvelle condition à sa liste, la révision de loyer."
????
La révision annuelle du loyer a été mentionnée au contrat le jour des signatures, avec même la précision de l'indice du T4... alors, quelle "condition" veut-il ajouter ????
Un contrat de location ne se refait jamais : si une modification devait intervenir, ce serait pas "avenant au bail" et un avenant implique l'accord du locataire, lequel accepterait (conditionnel = droit de refuser l'avenant) de signer ledit avenant, sans sanction par le bailleur.
Tout avenant au bail, accepté par le locataire doit (obligation) être annexé à chaque exemplaire de contrat de location.
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"... intérets de retard pour le remboursement de ces charges."
Non, pas de "pénalités" ni d'intérêts de retard pour remboursement tardif des "provisions" sur charges.
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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés :
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"Je vous tiens au courant de la suite de ma mésaventure" : avec plaisir. Merci d'avance.
cdt.
Modifié le 1 févr. 2023 à 00:57
Rectification :
"" si une modification devait intervenir, ce serait pas "avenant au bail" ""
Il faut comprendre : si une modification devait intervenir, ce serait PAR "avenant au bail".....
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Charges :
que les tarifs augmentent ou pas, la régularisation de vos provisions sur charges sont dues sur justificatif (et pas sur un document écrit à la main sur une feuille de papier ni par tableau Excel ou autres), donc sont dues pour des consommations réelles (et pas pour des consommations supposément estimées à cause d'une future augmentation des tarifs annoncée par les médias).
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Tache d'huile parking :
lire l'art 7-c loi 6/7/1989 : votre bailleur vous accuse d'avoir laissé une tache d'huile sur le parking : à lui de prouver qu'elle provient de votre voiture et à vous de contrecarrer ses affirmations (cette tache aurait très bien pu être laissée par une autre voiture qui, sans votre accord, se serait garée régulièrement sur votre emplacement en votre absence) --> article 1353 du Code Civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »
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Bon RV avec l'Adil.
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31 janv. 2023 à 21:59
Aïe aïe aïe, à première vue, je me suis endormie sur le "U" et j'ai littéralement dézingué votre pseudo de bon matin ^^
J'en suis navrée Djivi38 :-),
Je vais reporter tous ces chiffres dans un beau fichier Excel, et pour info j'ai un RDV téléphonique avec l'ADIL jeudi.
Vos remarques concernant la surestimation des charges (x2 depuis 3 ans) sont intéressantes, je vais également aborder cette question à l'ADIL toutefois avec l'augmentation des couts de l'énergie, je ne pense pas obtenir gain de cause...
J'ai signé le bail en mars 2019 mais je n'ai commencé à occuper le logement et régler le loyer qu'à compter du 01/06/2019.
Ce propriétaire mériterait vraiment une bonne leçon juridique, j'ai toujours réglé mes loyers et charges en temps et en heure et j'ai déjà été 3x en conciliation pour quittance non fournie, 3enne année qu'il conteste le remboursement des charges pour une tache d'huile sur le parking, ou une attestation d'assurance qu'il n'aurait pas reçu, etc
A bientôt,
Bien cordialement
2 févr. 2023 à 19:49
Bonsoir Djivi38 !
Comme promis, petit feedback avec l'ADIL.
Pour la révision de loyer, l'ADIL confirme vos calculs et la prochaine révision qui ne pourra intervenir qu'à compter du 1er juin 2023. Les chiffres reportés dans mon fichier Excel démontrent que j'ai moins payé que ce que mon propriétaire était en droit de me demander car il a tout simplement oublié les dates anniversaire et la rétroactivité n'est plus possible.
Pour le décompte de charges qui fait apparaitre un solde en ma faveur de plus de la moitié des provisions versées et ceci depuis 3 années consécutives, l'ADIL me conseille d'attendre la prochaine réunion de conciliation qui aura lieu le 22 mars. Si le propriétaire ne se présente pas, on me fournira un constat d'échec. Dans ce cas, je l'ADIL conseille de déposer une demande au TJ en utilisant le formulaire cerfa 16042*02 et non pas le formulaire "Injonction de payer" 12948 sur lequel je me suis fais débouter. Dans cette demande soumise à débat contradictoire, mes demandes devront porter sur le remboursement de charges trop payées et la révision des charges à venir sur la base des consommations réelles des 3 dernières années.
Tout ca me parait assez cohérent,
il faut que je fasse attention de ne pas m'égarer entre mes demandes et toutes les conditions de remboursement du bailleur.
Je demanderai une relecture à l'ADIL avant de dépose mon dossier au TJ.
Ce n'est pas gagné, mais j'ai la ferme intention de mener cette petite bataille jusqu'au bout.
Merci encore pour vos informations, votre esprit analyse aiguisé et votre qualité d'écoute pour une parfaite anonyme..
Je vous tiens au courant de la suite et vous souhaite d'ici là une bonne soirée,
bien cordialement
Modifié le 2 févr. 2023 à 20:18
Merci de votre retour.
Je suis ravie que l'ADIL ait pu vous aider et va continuer à le faire... et merci pour votre appréciation à mon égard, ça fait toujours plaisir de constater que son bénévolat est apprécié et surtout n'est pas vain :-))
Bonne continuation... et à fin mars pour les news... si vous avez le temps.... D'avance merci.
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