2eme révision de loyer en moins d'un an : légal ?

bonjour,

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Votre contrat mentionne bien : "Cette révision interviendra à la demande du bailleur (...) dans un délai d’un an à compter de la date anniversaire de la prise d’effet du contrat.

Donc, la 1ère révision ANNUELLE ne pouvait pas intervenir avant le 1°/6/2020 : c'est bon, elle est intervenue le 1°/11/2020, mais le nouveau loyer n'était applicable qu'à partir de la date d'envoi de la notification de cette révision-là (loi de non rétroactivité d'une révision annuelle de loyer), on va dire pour simplifier que c'est le 1°/11/2020, donc :

vous auriez dû payer 590 €/mois depuis le 1°/06/2019 (date d'effet) et le 1er nouveau loyer révisé depuis le 1°/11/2020 jusqu'à l'échéance suivante du bail du 31/05/2021.

Et les révisions annuelles suivantes auraient dû intervenir tous les 1°/06 : le bailleur dispose de 12 mois pour réviser le loyer. S'il ne le fait pas, il est censé y avoir renoncé... cependant il peut encore encore faire une révision "de rattrapage" (avec les indices adéquats de l'échéance du bail précédente), MAIS le nouveau loyer ne sera appliqué QUE à partir de la date de notification du nouveau loyer : PAS de rétroactivité.

Le 1er loyer était à payer le 1°/06/2019 (date d'effet du bail) et PAS le 11/03/2019 (date signature du contrat)

Indice 129,03 du 4° Trimestre : c'est bien le dernier indice connu à la date de signature du contrat du 11/03/2019 : https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

Formule de révision pour location avec des "provisions" sur charges (formule différente si charges forfaitaires) =

Loyer actuel HC (hors charges) / indice T année N-1 x indice même T année N.

Loyer du 1°/06/2019 au 31/05/2020 = 590 € x 12 mois = 7080 €

-> 1° révision annuelle (du 1°/06/2020 au 31/05/2021) : 590 € / 129,03 x 130,26 = 595,62 €

x 12 mois = 7147,44 €

-> 2° révision (du 1°/06/2021 au 31/05/2022) : 595,62 € / 130,26 x 130,52 = 596,81 €

x 12 mois = 7161,72 €

-> 3° révision (du 1°/06/2022 au 31/05/2023) : 596,81 € / 130,52 x 132,62 = 606,41 €

x 12 mois = 7276,92 € (MAIS jusqu'au 31 janvier 2023 : 606,41 € x 9 = 5457,69 €)

-> 4° révision (du 1°/06/2023 au 31/05/2024) : 601,41 € / 132,62 x 137,26 = 627,63 €

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Vérifiez combien vous avez payé depuis le début de votre location : légalement, au 31 janvier 2023 le montant total des loyers devrait être de 26846,77 €.

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Il a été fait :

A/ 11/03/2019      //        590€         //      dernier indice connu  : 129,03

vous n'aviez à payer de loyer QUE à partir du 1°/06/2019 (date d'effet) : mais il est, hélas pour vous, trop tard pour réclamer un remboursement... sauf si votre bailleur accepte de reconnaître son erreur et vous rembourse ... OU sauf si vous étiez d'accord au départ pour payer un loyer entre la date de signature du contrat et la date d'effet......

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

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B/ 01/11/2020       //       595,62€     //     Indice de révision 4eme trimestre 2019 : 130,26

loyer juste, mais dû du 1°/06/2020 au 31/05/2021

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C/ 01/12/2021      //        596,81€     //     Indice de révision 4eme trimestre 2020 : 130,52

loyer juste, mais dû du 1°/06/2021 au 31/05/2022

D/ 01/10/2022      //       606,41€      //    Indice de révision 4eme trimestre 2021 : 132,62

loyer juste, mais dû du 1°/06/2022 au 31/05/2023

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E/ 13/01/2023       //        //      Publication indice 4eme trimestre 2022 : 137,26

loyer = 627,63 €., mais dû du 1°/06/2023 au 31/05/2024

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cdt.

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PS : Vouspouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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Bonjour Duvuji38,

Avant tout, je tiens particulièrement à vous remercier pour votre réponse très claire et détaillée, mais aussi l'heure tardive à laquelle vous avez pris le temps de me répondre, MERCI !

Je vais calculer le total des loyers payés depuis mon entrée dans le logement et vais demander un RDV à l'ADIL dans le but d'obtenir un récapitulatif des loyers réellement dus depuis mon entrée dans le logement.

Pour la date d'effet au 01/06/2019, j'étais d'accord oui car il s'agit d'un logement neuf "réservé" en mars mais entrée possible qu'après la fin des travaux le 01/06/2019.

Les relations avec mon propriétaire prennent des proportions compliquées, j'ai obtenu mon décompte de charges par ordonnance du TJ, à présent je suis en conciliation pour le remboursement de 50% des charges trop payées qu'il met sous conditions et vient d'ajouter une nouvelle condition à sa liste, la révision de loyer.

Je vais profiter de l'occasion pour demander à l'ADIL si je suis en droit de demander des intérets de retard pour le remboursement de ces charges.

Je vous tiens au courant de la suite de ma mésaventure,

et vous remercie une nouvelle fois pour votre aide très appréciée

Bonne journée à vous,

Aïe aïe aïe, à première vue, je me suis endormie sur le "U" et j'ai littéralement dézingué votre pseudo de bon matin ^^

J'en suis navrée Djivi38 :-), 

Je vais reporter tous ces chiffres dans un beau fichier Excel, et pour info j'ai un RDV téléphonique avec l'ADIL jeudi.

Vos remarques concernant la surestimation des charges (x2 depuis 3 ans) sont intéressantes, je vais également aborder cette question à l'ADIL toutefois avec l'augmentation des couts de l'énergie, je ne pense pas obtenir gain de cause...

J'ai signé le bail en mars 2019 mais je n'ai commencé à occuper le logement et régler le loyer qu'à compter du 01/06/2019.

Ce propriétaire mériterait vraiment une bonne leçon juridique, j'ai toujours réglé mes loyers et charges en temps et en heure et j'ai déjà été 3x en conciliation pour quittance non fournie, 3enne année qu'il conteste le remboursement des charges pour une tache d'huile sur le parking, ou une attestation d'assurance qu'il n'aurait pas reçu, etc

A bientôt,

Bien cordialement

Bonsoir Djivi38 !

Comme promis, petit feedback avec l'ADIL.

Pour la révision de loyer, l'ADIL confirme vos calculs et la prochaine révision qui ne pourra intervenir qu'à compter du 1er juin 2023. Les chiffres reportés dans mon fichier Excel démontrent que j'ai moins payé que ce que mon propriétaire était en droit de me demander car il a tout simplement oublié les dates anniversaire et la rétroactivité n'est plus possible.

Pour le décompte de charges qui fait apparaitre un solde en ma faveur de plus de la moitié des provisions versées et ceci depuis 3 années consécutives, l'ADIL me conseille d'attendre la prochaine réunion de conciliation qui aura lieu le 22 mars. Si le propriétaire ne se présente pas, on me fournira un constat d'échec. Dans ce cas, je l'ADIL conseille de déposer une demande au TJ en utilisant le formulaire cerfa 16042*02 et non pas le formulaire "Injonction de payer" 12948 sur lequel je me suis fais débouter. Dans cette demande soumise à débat contradictoire, mes demandes devront porter sur le remboursement de charges trop payées et la révision des charges à venir sur la base des consommations réelles des 3 dernières années.

Tout ca me parait assez cohérent,

il faut que je fasse attention de ne pas m'égarer entre mes demandes et toutes les conditions de remboursement du bailleur.

Je demanderai une relecture à l'ADIL avant de dépose mon dossier au TJ.

Ce n'est pas gagné, mais j'ai la ferme intention de mener cette petite bataille jusqu'au bout.

Merci encore pour vos informations, votre esprit analyse aiguisé et votre qualité d'écoute pour une parfaite anonyme..

Je vous tiens au courant de la suite et vous souhaite d'ici là une bonne soirée,

bien cordialement