Révocation syndic de copropriété

machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 - 5 janv. 2023 à 20:08
 leila - 25 janv. 2023 à 18:14

Bonjour,

Notre syndic a commis plusieurs fautes caractérisées depuis l'AG de juillet :

- non mises en concurrence de contrats de 19.000 €

- non respect d'une décision de l'AG refusant le devis de 19.800€: il a passé commande + acompte versé, prélevé sur le compte de travaux Alur (rémunéré)

- non respect des démarches obligatoires: DP non demandé, refus des préconisations de l'architecte des bâtiments de France ( le devis commandé ne correspond pas).

Il reconnaît les faits, les "assume" et nous propose sa démission.

Cette commande, nous ne l'avons jamais passée. Notre nom a été utilisé pour cela.

Nous voulons que le syndic remette notre compte travaux à son niveau, et compense la perte des intérêts avant d'accepter sa démission.

Comment faut-il procéder?

La démission va-t-elle mieux qu'une révocation ?

Merci pas avance et bonne année à tous.

10 réponses

_lael_ Messages postés 2460 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 1 088
5 janv. 2023 à 21:18

"- non mises en concurrence de contrats de 19.000 €"

C'est-à-dire ? Les travaux ont été votés en AG mais il y avait qu'un seul devis ?


"- non respect d'une décision de l'AG refusant le devis de 19.800€: il a passé commande + acompte versé, prélevé sur le compte de travaux Alur (rémunéré)"

C'est effectivement une faute particulièrement grave.


"- non respect des démarches obligatoires: DP non demandé, refus des préconisations de l'architecte des bâtiments de France ( le devis commandé ne correspond pas)."

L'AG est souveraine et peut prendre des décisions en contradictions avec la loi ou des expertises, mais si la proposition de résolution vient du syndic c'est assimilable à un manquement à son devoir de conseil donc une faute.


"Il reconnaît les faits, les "assume" et nous propose sa démission."

Pour le principe, si cela m'arrivait, j'estime qu'il doit également supporter le coût de son erreur et dédommager la copropriété en conséquence, en engageant une procédure judiciaire si nécessaire.


"Cette commande, nous ne l'avons jamais passée. Notre nom a été utilisé pour cela."

Cela engage quand même la copropriété car les actes conclus par le mandataire (syndic) engagent le mandant (syndicat des copropriétaires).

La seule exception c'est si la société avec laquelle un contrat a été conclut a un lien de capital avec le syndic, à ce compte-là le syndic doit en supporter seul le coût.

Mais dans tous les cas vous êtes en droit de demander une indemnisation en justice pour le préjudice subit du fait de la souscription d'un contrat en violation de la décision d'AG.


"Nous voulons que le syndic remette notre compte travaux à son niveau, et compense la perte des intérêts avant d'accepter sa démission."

Ça part certes d'une bonne intension mais par expérience c'est totalement contreproductif.

Un syndic qui commet une faute aussi grave doit être immédiatement remplacé.
 

Il faudrait procéder de la sorte (à titre indicatif et à adapter) :

1) Le président du conseil syndical doit envoyer une LRAR au syndic en lui demandant de convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic en ayant pris soin au préalable de demander plusieurs propositions de contrats à d'autres syndics.

En application de l'article 8 du décret de 1967, il faut le mettre en demeure de le faire sous 8 jours.

A défaut le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'AG en ayant pris soin de récupérer la feuille de présence de la dernière AG et/ou les adresses des copropriétaires auprès du syndic.

A noter que tous les frais d'impression et de correspondance peuvent faire l'objet d'un remboursement quand ils sont inscrits dans le cadre du mandat du conseil syndical comme c'est le cas ici.

2) Il faut faire voter une résolution à la même AG ou une future AG pour effectuer une médiation et à défaut une action judiciaire à l'encontre du syndic pour obtenir une indemnisation des sommes illégalement engagées par le syndic en son nom

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"C'est-à-dire ? Les travaux ont été votés en AG mais il y avait qu'un seul devis ?"

machto a indiqué qu'il n'y avait pas eu de mise en concurrence...

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rambouillet41 Messages postés 8567 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 26 janvier 2023 3 062 > leila
16 janv. 2023 à 11:13

ne pas confondre "mise en concurrence" et "présentation d'un seul devis". L'obligation c'est la mise en concurrence qui peut ne déboucher, parfois, qu'à la récupération par le syndic d'une seule proposition .... 

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leila > rambouillet41 Messages postés 8567 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 26 janvier 2023
16 janv. 2023 à 11:39

Par principe si il n'y a pas de mise en concurrence, il n'y a donc qu'un seul devis présenté...

l'application de la mise en concurrence est précisé ici : Décret du 17 mars 1967, art. 19-2 'La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic [...] résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3 > leila
16 janv. 2023 à 12:11

merci Leila.

Pour être clair, la résolut ion n°12 de notre AG donne obligation de mis en concurrence à partir de 1.500€.TTC

Pour notre résolution n° 8 (en cause) le syndic, n'ayant qu'un seul devis à présenter, à refilé le bébé au CS pour qu'ils 'étudier d'autres propositions", "décider du choix"  (dans le budget décidé par l'AG) et "autoriser le syndic syndic pour passer commande en conséquence"

Nous avons trouvé 3 autres devis en quelques jours (conformes à la DP).

Bonne journée et meilleurs voeux

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rambouillet41 Messages postés 8567 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 26 janvier 2023 3 062
6 janv. 2023 à 08:27

Bonjour,

"Nous n'avons pas accès àu fichier des copropriétaires : problème de site, parait-il."

En tant que CS, demandez copie de la feuille de présence de la dernière AG. En tant que simple copro demandez par LRAR copie du PV de la dernière AG accompagné de ses annexes.

Pour ce qui est de sa démission, elle doit être faite par écrit (relire son contrat).

Quant à se faire rembourser par le syndic, vous lui demandez par LRAR en lui demandant de faire jouer sa caisse de garantie éventuellement.

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3
5 janv. 2023 à 23:05

Merci, c'est complet.

La lrar circonstanciée leur a été adressée dés la connaissance des faits.

D'où sa proposition de démission. L'exercice s'est terminé au 31/12

Pour ce syndic, le non dépôt de la pd est une récidive. "Si on demande, on risque d'avoir un refus"

Pour convoquer l'AG, j'attends encore un ou deux devis pour faire jouer la concurrence.

Nous n'avons pas accès àu fichier des copropriétaires : problème de site, parait-il.

Merci.

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_lael_ Messages postés 2460 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 1 088
Modifié le 6 janv. 2023 à 12:58

"Nous n'avons pas accès àu fichier des copropriétaires : problème de site, parait-il."

C'est à lui de trouver une solution, avec un peu d'effort et de bonne volonté il trouvera.

Rappelez-lui qu'il s'expose à des pénalités de 15€/jour de retard et par document à compter du 30ème jour s'il ne s'exécute pas.

Ceci en accord avec l'article 21 de la loi de 1965 : "Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret [nb: 15€/jour], sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. "

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3
16 janv. 2023 à 11:54

Bonjour et merci.

Nous l'avons fait mais, s'il reçoit bien nos LR+AR, il ne répond à aucune. Toutes ses infos viennent par téléphone, jamais rien d'écrit.

La dernière LR date du 9/1, demandant ces fichiers ainsi sa position finale par rapport à sa démission ou non-démission.

Je prends la précaution de passer par le site de la Poste car j'ai une "Preuve du contenu" qui leur évite de dire que l'enveloppe était vide.

J'aimerais déclencher une AGE, vue la gravité des faits.Combien de temps de "non-réponse" dois-je respecter?

merci d'avance. CDLT

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3
19 janv. 2023 à 16:17

Bonjour. Bon! Ils ont fait un scandale à la mairie et déposé une contre-DP pour "faire tomber la décision" des bâtiments de France. Je crois qu'ils sont vraiment toxiques. Même s'ils obtenaient un avis favorable, cela ne changerait rien au non-respect des votes de l'AG ni à la commande passée il y a 2 mois dans notre dos, contrairement à notre décision.

Bonne journée.

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3
24 janv. 2023 à 15:06

Bonjour, suite du feuilleton:

J'ai reçu une LR+AR du syndic, adressé en mon nom propre à mon adresse personnelle.

Non seulement, cette lettre réponds aux points de désaccord du CS et du Syndic (2 LR+AR envoyées par le CS), mais, est une série d'invectives et d'accusations mensongères et virulentes de vouloir les détruire et nuire à la copropriété ..."vous êtes le seul responsable".

Toute la lettre est adressée à moi, nommément, et non au CS que j'aurais "manipulé". Je pense qu'il y a irrégularité en la matière à mélanger une attaque privée et une réponse au CS.

En plus, l'entête stipule: "Copie adressée aux autres membre du CS et à tous les copropriétaires sur vos agissements". pour me discréditer aux yeux de tous.

Les arguments concernent des faits sont erronés, hors chronologie, inexistants ou affirmés sans aucun moyen de vérifier quoi que ce soit '"nous avions l’intension de."..), ne changeant rien aux fautes dénoncées par le CS (non respect de l'AG, non respect de la règlementation d'urbanisme)

Enfin, le contenu des documents votés en AG est "falsifié" pour avoir raison (teinte des "menuiseries noires" est devenue "aspect bois" etc). Une série d'affirmations invérifiables suit de même que des accusations sur nos prétendues intensions ou prétendues démarches. Rien de très solide.

Je ne sais comment réagir. Je suis profondément choqué de cet acharnement à mon encontre (et non du CS) alors que le CS a toujours agit d'une seule voix et a communiqué avec le syndic (LR+AR), sans agressivité, en proposant à deux reprises dans nos lettres, un dialogue plutôt qu'un affrontement.

Une autre question est au centre de leur lettre: La demande de DP

L'AG a mandaté le CS pour étendre l'appel à la concurrence (>19.000 € en jeu), effectuer un choix et revenir vers le syndic pour passer commande. Les entreprises contactées dans ce cadre, nous ont demandé la DP. Ils nous ont dit d'appeler Mme..., responsable de l'urbanisme en Mairie, qui nous a dit qu'aucune DP n'avait été demandée par le syndic (qui nous a pourtant mis un devis aux votes de l'AG). Cette dame nous a dit que nous, le CS, nous pouvions également la demander pour la Résidence pour la transmettre au  le syndic. Dans le cadre de notre mission, c'était gagner du temps sans déranger le syndic. La DP s'est avérée forte utile car, en zone protégée, elle a demandé l'accord de l'ABF (Décision à l'opposé du devis du syndic: Syndic, ALU noir satiné/ ABF, bois brun). Le service de l'Urbanisme nous a aidé à remplir le CERFA car pas évident pour des débutants. Le devis vu à l'AG est donc, inapplicable

Le syndic nous dit (me dit) que j'ai agi de manière TOTALEMENT ILLEGALE, en usurpant ses prérogatives en se substituant de manière frauduleuse, ce qui n'était pas le but, seulement se donner les moyens de mener notre mission rapidement.

Question: Le CS, si le syndic ne l'a pas fait, dans le cadre d'une mission votée en AG, pouvait-il faire cette démarche? Je n'ai trouvé aucun texte dans la loi de juillet 1965 le stipulant.

Je ne suis pas professionnel et me retrouve dans une situation totalement ubuesque qui n'était pas souhaitée.

J'ai besoin de votre aide.

Merci d'avance.

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Il faut regarder du cote des articles concernant la delegation de pouvoir au CS. Cette delegation de pouvoir doit etre vote en AG et ce que peut faire le CS  ainsi une les procedures est encadre dans les articles suivant : 

Cf l’article 21-1 de la loi de 1965 :  "lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement."

Et voir aussi article 21 et 21-1 du decret de 1967 :"

Article 21 :

  • La délégation de pouvoir accordée en application du a de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne expressément l'acte ou la décision déléguée. A l'issue de cette délégation, le délégataire rend compte à l'assemblée de son exécution.

    Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.

 :

  • "Les décisions prises par le conseil syndical, lorsqu'il bénéficie d'une délégation de pouvoirs en application des articles 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, sont consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres.

    Le procès-verbal mentionne le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote.

    Le procès-verbal des décisions du conseil syndical est transmis au syndic qui l'inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales."

Donc etant donne que cela ne concerne pas " l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement ", que cela concerne une decision vote en AG par le syndicat si le CS a respecte la procedure décrite dans le decret de 67 article 21-1 vous n’êtes pas en tort.

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_lael_ Messages postés 2460 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 1 088 > leila
Modifié le 24 janv. 2023 à 16:33

Attention quand même à l'interprétation de l'article 21-1.

"lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance."

Cela signifie que la délégation de pouvoir ne peut porter que sur des résolutions nécessitant la majorité article 24.

Sauf que s'il faut une DP j'en conclus qu'il y a probablement "transformation" et cela relève donc à minima de l'article 25 :
"n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;"

Ce qui est incompatible avec une délégation de pouvoir.



Mais sinon, plus généralement, rien empêche au conseil syndical de récupérer des informations, demander des devis ou quoique ce soit qui ne constitue pas une "prise de décision".

Rien empêche donc au conseil syndical de rédiger la DP et de demander au syndic de la valider et de l'envoyer.

Par contre si vous l'envoyez vous-même au nom du syndicat des copropriétaires vous outrepassez vos pouvoirs de conseil syndical.

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3
24 janv. 2023 à 15:14

Pour mémoire, commande en novembre (avec acompte sur compte de travaux) des menuiseries en Alu noir (refusé par ABF le 30/11), sans attendre les directives du CS, comme voté en AG.

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3
24 janv. 2023 à 15:56

Merci, c'est super et cela me soulage vraiment. Sentiment d'un gamin ayant fait une bêtise en voulant bien faire.

Je vais pouvoir en faire part à mes collègues du CS;

Pour ce qui est de la première partie concernant la lettre reçue, avez-vous un avis, je ne sais quoi faire, et là, c'est nommément que je suis mis en cause?

Merci encore

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3
24 janv. 2023 à 17:46

La DP est obligatoire car nous sommes en périmètre protégé ABF. Les travaux sont un emplacement à l'identique des portes d'entrée des cages d'escalier, mais en triple vitrage.

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_lael_ Messages postés 2460 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 1 088
Modifié le 25 janv. 2023 à 14:44

Ce n'est pas à l'identique si c'est une amélioration de l'existant.

C'est donc majorité article 25 et la délégation de pouvoir n'est légalement pas valable.

Mais rien empêche l'AG de prendre des décisions contraire à la loi, tant que personne les conteste.

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3 > _lael_ Messages postés 2460 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023
25 janv. 2023 à 15:24

Merci. C'est compliqué pour des bénévoles. C'est un métier.

Bonne journée

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leila > _lael_ Messages postés 2460 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023
25 janv. 2023 à 17:13

Pas d’amélioration mais de travaux d’economie d’énergie (25f)

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3 > leila
25 janv. 2023 à 18:07

La DP précisait "Isolation thermique et phonique".

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leila > machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023
25 janv. 2023 à 18:14

Ah oui, le fait qu’il y est les deux, ca vient d’un decret, le décret n° 2016-798 du 14 juin 2016.

Il n’en reste pas moins que ca releve de l’article 25. Travaux d’amélioration et d’economie d’énergie. 

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machto Messages postés 311 Date d'inscription dimanche 31 août 2008 Statut Membre Dernière intervention 25 janvier 2023 3
25 janv. 2023 à 14:14

Bonjour,

est-ce que le fait d'avoir demandé la DP en décembre (maladresse éventuelle), excuse le syndic d'avoir proposé aux votes en AGO, un devis le juillet, SANS avoir demandé une DP (devis inapplicable pour l'ABF, les 3/4 de la ville sont en zone protégée) et passé commande?

Merci

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