La copropriete peut elle s'opposer a cette vente

Bonjour,

OUI, il existe un texte récent :

"article 20 : .....

II.-Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :

1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;

2° Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.

Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur."

Mais attention, comme vous l'avez lu, il faut que votre syndic ait bien fait les choses auparavant (MeD) et ne laisse pas passer l'occasion. Le CS doit bien suivre le dossier .... 

"Dans la copropriété une copropriétaire n 'est pas à jour dans ses charges depuis 20 ans à ce jour elle doit 3745.00 euros"

Plusieurs choses à savoir :

La copropriété bénéficie d'un privilège spécial (remplacé au 01/01/2023 par une hypothéque légale non inscrite) qui assure à la copropriété un statut de créancier privilégié le rendant prioritaire sur l'ensemble des autres créanciers.

Mais attention, ce privilège n'est valable que pour les dettes de l'année en cours et les deux précédentes.

Pour les dettes des années 3 et 4, la copropriété est en concurrence avec la banque en cas de prêt immobilier.

Au delà de la 5eme année la copropriété perd son statut de créancier privilégié et est en concurrence avec l'intégralité des créanciers.

.

C'est donc important de :

1) Obtenir des décisions de justice car c'est la date de la décision de justice qui est utilisée pour savoir si le privilège est applicable ou non.

2) Inscrire une hypothéque légale pour garantir des créances qui commencent à devenir anciennes.

3) En cas de mutation (comme c'est le cas ici) le syndic doit impérativement faire opposition dans le délai de 15jours sinon la copropriété perd son statut de créancier privilégié ce qui peut rendre la dette tout ou partiellement irrécouvrable. (Cf article 20 mentionné par un précédent iintervenant.

4) Vérifier que le syndic n'impute pas de frais illégaux (non prévus au contrat type de syndic ou à l'article 10-1) car les juges ont tendance à systématiquement les annuler en cas d'action judiciaire en recouvrement de la dette du copropriétaire en question, ce qui fait que le syndic les transfert ensuite en créance irrécouvrable auprès des copropriétaires tout en conservant ces frais illégaux dans sa poche.

.

Car quand le syndic gère mal ces recouvrements il revient ensuite demander que la copropriété valide des créances irrécouvrables et que les copropriétaires paient de leur poche.

Alors que 99% du temps quand il y a des créances irrécouvrables c'est que le syndic a commis une faute et a pas fait son boulot correctement pour respecter les contraintes et délais légaux.

Il y a aussi les syndics qui planquent ces sommes irrécouvrables dans des comptes d'attente ou des comptes de copropriétaires débiteurs n'existant pas ou plus pour ne pas risquer que les copropriétaires voient ces carences dans le recouvrement des impayés.

C'est malheureusement quelque chose de très récurent et je constate ce soucis dans une copropriété sur deux et même quasi toutes les copropriétés de plus de 120 lots.