Bail commercial 3/6/9 pour 3 mois, quelle valeur?

Bonjour,

J'ai fait l'erreur de faire un bail commercial simple (3/6/9) pour une location de 3 mois. Il a été convenu avec la locataire d'écrire pour 3 mois et barré 3/6/9 sur la bail au moment de rédiger le bail avant cet été 2022. La sortie écrite sur le bail est le 30 septembre 2022. Le loyer est de 1400€/mois.

Suite à ce bail, nous avons convenu qu'elle reste encore jusqu'au 1er mars 2023 pour une sommes de 1000€ pendant encore 3 mois (Oct, Nov, Déc) et 500€ pour janvier et février. Pour acter cela, j'ai j'ai un bail précaire. Les 3X1000€ sont payés en main propre en espèce. 

Le problème est que la locataire a changé d'avis et qu'elle n'a pas voulu signer ce bail. Pour une raison inconnu, elle veut rester beaucoup plus longtemps et ne pas payer les 500 euros pour janvier et février, elle est allé voir son avocat et elle fait du forcing. J'ai appris que cette personne a déjà fait des problèmes dans d'autres commerces. C'est mon tour.

Je vais vendre l'immeuble dans lequel il y a ce local commercial et cela est prévu pour le printemps prochain 2023. Le compromis n'est pas encore signé car tout est bloqué par la locatire actuelle qui fait des siennes. 

Elle était au courant que j'allais vendre depuis le début de son entrée et je l'ai prévenu au fur et à mesure, jusqu'à ce que je trouve un acheteur confirmé. Là elle bloque.

Sachant que le bail précaire non signé n'a de toutes façon aucune valeur car j'ai appris que c'est interdit suite à un bail commercial et sachant que le bail commercial de trois mois et non trois ans est à requalifier car il est interdit de mettre 3 mois sur un bail commercial.., quelle est la valeur de ce bail aujourd'hui? Est ce considéré comme un 3/6/9 malgré qu'on ait signé 3 mois? Ou est ce considéré comme un bail précaire de 3 mois dans ce cas?

Sans cette base sûre, je ne connais pas mes droits et je ne peux pas décider de la suite.

Merci d'avance pour votre aide.

Cordialement,