Optimisation rentabilité appartement

"Il est loué "seulement" 400€ (charges comprises 50€)"

Apparemment le loyer moyen à Caen pour un studio/T1 de 23m² est de 425€/mois charges compris.

C'est un peu dommage de ne pas avoir profité de la rénovation pour le louer un peu au-dessus du prix moyen du marché.

"prélèvement sociaux (456€/ans)"

C'est censé correspondre à quoi ?

Imposition sur les revenus foncier en étant à un taux d'IR de 0% ? Donc 17.2% CSG uniquement ?

"Grosso modo la rentabilité net est de environ 185€/mois"

Pas d'emprunt ? Pas d'assurance PNO ? Pas d'agence pour la gestion ? Pas de GLI ?

"Auriez vous des conseils pour une meilleure rentabilité ? Faut il le vendre ?"

D'après une estimation rapide, l'appartement vaut environ 78k€.

Ça fait donc une rentabilité brute d'environ 6% et une rentabilité nette d'environ 2.8%.

Ceci sans tenir compte des aléas locatifs : travaux, dégradations, risque d'impayé, vacance locative, etc...

Selon mes propres critères définis arbitrairement : "ce n'est pas ouf".

Surtout pour un logement sur lequel il n'y a aucun emprunt (si c'est bien le cas), car on peut enlever facilement 1.8% de rentabilité s'il y a un emprunt, voire d'avantage.

Mais "pas ouf" ne veut pas forcément dire mauvais.

Déjà, augmenter le loyer au prochain locataire d'environ 30-50€/mois augmenterait les gains.

Changer de fiscalité au profit de la location en meublé permettrait de bénéficier d'un abattement de 50% (micro-BIC) au lieu de 30% (micro-foncier).

S'investir dans la copropriété et mettre en concurrence les contrats d'entretien et challenger le syndic pourrait permettre de réduire les coûts jusqu'à 10/15% par an.

Edit : Sinon, d'un avis purement personnel, le seul intérêt de l'immobilier c'est l'effet de levier bancaire qui permet avec un apport de 10-20% d'emprunter la somme restante (effet de levier x5-10), ce qui peut transformer un rendement net de 3-4% sur le montant global du bien en un rendement de 15-40% ramené au montant investi du fait de cet effet de levier.

Sans emprunt bancaire, le rendement est médiocre et comporte une grande part d'aléa (risque d'impayés, dégradations, travaux réguliers, etc...) qui ne justifient pas une telle prise de risque.

Si j'étais dans le cas de figure que vous décrivez je revendrais pour acheter un autre appartement à crédit ou je placerais le montant dans un placement plus sécurisé et sans trop de prises de tête : par exemple des SCPI qui offrent des rendements nets bien supérieurs malgré des frais d'entrée/sortie parfois élevés qui obligent à les conserver au moins 7-10ans.

Edit2 : J'ai simplifié énormément, il y a bien entendu d'autres critères à prendre en compte tel que l'augmentation de la valeur du foncier à Caen. Apparemment ça a pris 22% en 2ans et 41% en 10ans (source). Ça doit également être pris en compte dans le calcul du rendement et de l'intérêt de conserver ou non l'investissement.

Bonjour

Faut-il le vendre ?

* Au préalable, évaluer le coût de la vente (fiscal 19% + prélèvements sociaux 17.2%, calculés sur la plus-value réalisée, en fonction de la durée de détention du bien).

* Sur le prix net encaissé, trouver un autre placement, sans risque de perte en capital et générant des revenus nets supérieurs à ceux évoqués dans votre question.