Achat d'un bien occupé et congés
djivi38 Messages postés 52311 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 26 décembre 2024 - 12 oct. 2022 à 04:29
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4 réponses
11 oct. 2022 à 23:48
bonjour,
pour une acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location NUE, l'acquéreur est tenu de respecter l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule :
« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »
=> Donc, tout dépend de la date d'acquisition.... et de si vous voudrez donner congé à votre locataire pour "reprise" ou pour "vente"...
cdt.
________
Bonsoir
J'ai effectivement trouvé ce texte mais j'avoue ne pas en comprendre le sens, nous souhaitons acheter pour faire un investissement locatif or ce bien est loué 30% moins cher que le marché actuel et de fait nous serions déficitaire tous les mois en gardant le loyer actuel, pourquoi pas pour un temps mais je n'arrive pas à comprendre si nous pouvons donner congés en étant les nouveaux propriétaires avec un simple préavis de 6 mois sachant que le bail prend fin en janvier 2023 et que le locataire n'a pas éte notifié ni d'un congé ni de la vente en cours.
Ce bien à été acquis il y a plus de 30 ans par les propriétaires actuels.
De ce que j'en comprends, le locataire n'ayant été notifié de rien et son bail arrivant à échéance dans trois mois, il bénéficiera d'une tacite reconduction de 3 ans ?
Modifié le 12 oct. 2022 à 01:37
L'acte authentique de vente est prévu pour quand ?
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"le locataire n'a pas éte notifié ni d'un congé ni de la vente en cours."
Le bailleur actuel qui veut réaliser une "vente occupée" n'a aucune obligation d'en informer son locataire.
Même si vous deveniez propriétaire demain il ne vous resterait pas assez de temps pour un préavis de 6 mois avant janvier 2023... donc, automatiquement, vous pourrez donner congé pour la fin du "bail en cours" : celui qui va se renouveler par tacite reconduction (et sans aucun changement) en janvier 2023 pour se terminer en janvier 2026.
Ce sera à vous, quand vous serez devenu propriétaire, de prendre RV avec votre locataire pour lui prouver que vous êtes devenu propriétaire à telle date et que, par conséquent, c'est à vous qu'il doit dorénavant payer loyers et charges. S'il veut payer par virement (c'est son droit, il a libre choix de son mode de paiement, vous ne pouvez rien lui imposer), il vous demandera votre RIB (et vous aurez obligation de lui en fournir un gratuitement).
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Si vous signez l'acte authentique de vente avant janvier 2024, pour une fin de bail en janvier 2026, la date d'acquisition sera de + de 2 ans d'ici la fin du bail en cours : vous pourrez donner "congé pour reprise" (pour reprise : oui ? Non ?) pour la fin du bail en cours, soit pour janvier 2026, sachant que :
- la date d'effet d'un bail de 3 ans... disons le 25 janvier fait que le bail se termine un 24 janvier tous les 3 ans,
- ET que, pour que votre congé soit valable (= respect entre autres choses du préavis de 6 mois), c'est la réception de la notification de votre congé qui doit être réalisée avant les 6 mois de la fin du bail (dans mon exemple : le locataire devra réceptionner votre notification de congé au + tard le 24 juillet 2025).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
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Une fois devenu propriétaire, vous pourrez donner de suite congé (je suppose pour "reprise" ??) à votre locataire pour la fin (comme pour tout congé émanant d'un bailleur) du bail en cours (de janvier 2023 à janvier 2026) en respectant un préavis d'au moins 6 mois (puisque location nue), mais ce congé ne prendra effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
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Ah oui c'est bien plus clair comme ça, en fait l'acheter dans ces conditions ne serait pas profitable, le loyer serait inférieur au crédit sans compter le foncier et les charges de copropriété, nous serions à perte pendant au moins deux ans d'environ 150 euros par mois... C'est dommage car le bien est vraiment exceptionnel en terme d'emplacement et de potentiel et le prix d'acquisition est clairement très très en dessous en du marché... À réfléchir, peut être que ces deux années de perte peuvent faire l'objet d'une négociation..
Que c'est compliqué l'immobilier !
Merci en tout cas pour votre réactivité et vos réponses
Modifié le 12 oct. 2022 à 02:34
150 € x 24 (mois) = 3600 € sur 2 ans... si le bien est mis en vente "bien en dessous du prix du marché"... vous restez gagnant au bout du compte... non ?
Sans compter que, pour diminuer un peu vos "pertes", si une révision annuelle de loyer a été prévue à la signature du contrat de location (mais sauf pour les logements classés F ou G par le DPE pour lesquels la révision annuelle de loyer est actuellement suspendue)... ET si vous devenez propriétaire avant l'échéance du bail en janvier 2023, vous pourrez faire la révision annuelle dudit loyer (sans toutefois dépasser 3,5% d'augmentation : règlementation du 24/08/2022 pour protéger le pouvoir d'achat des locataires... à ce jour c'est prévu pour 1 an à partir du 3° trimestre 2022).
Et même, si le bailleur actuel n'a pas pratiqué la révision annuelle pour l'échéance du bail de janvier 2022 (si elle avait été prévue à la signature du contrat), vous pourriez pratiquer une sorte de "rattrapage" une fois devenu propriétaire bien sûr : en utilisant les indices du trimestre comme si la révision avait été faite en janvier 2022, mais sans effet rétroactif (c'est à dire que le nouveau loyer ne serait à appliquer qu'à partir de la date d'envoi de la notification à votre locataire dudit nouveau loyer jusqu'à l'échéance de janvier 2023, moment où vous pourrez faire la révision annuelle du loyer).
Si vous avez besoin d'aide pour les révisions de loyer, demandez-moi ici, je vous calculerai tout ça : il faudra me donner la date exacte de l'échéance du bail, le trimestre mentionné sur le contrat de location et le montant hors charges du loyer.
je vous invite à lire un de mes topos :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7
Encore un "détail" important : quand vous donnerez congé à votre locataire, s'il quitte le logement "pendant" votre préavis", il ne vous devra loyer et charges QUE pour le temps réel d'occupation (= jusqu'au rendu des clés).
Quant à la TEOM, si c'est ce système de Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères qui est instauré dans la commune de la location, elle sera aussi due pour le temps réel d'occupation (mais ça c'est dans tous les cas, y compris quand le congé émane du locataire), sur justificatif et sans les frais de gestion.
Je vous invite à lire un de mes topos :
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12 oct. 2022 à 04:29
Désolée, j'ai posté 2 fois ceci : "" je vous invite à lire un de mes topos : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7 ""... et j'ai validé sans trop relire :-(
La législation juridique et financière évolue en permanence...