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26 sept. 2022 à 14:41
Vous pouvez adresser au syndic une mise en demeure par LRAR.
En tant que membre du Conseil Syndical vous pouvez demander le remboursement de vos frais de représentation, ce qui inclus les LRAR adressés au syndic pour demander des documents ou lui rappeler qu'il doit faire son boulot : appliquer le RC et les décisions d'AG.
Pour lui mettre un peu la pression vous pouvez le rappeler à ses obligations.
Article 18 loi 1965 :
"I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;"
En lui indiquant que son inaction constitue une faute ainsi qu'un manquement à ses devoirs de syndic et que sa responsabilité est par conséquent engagée pour toutes les conséquences et préjudices résultants de son inaction.
Vous pouvez également lui rappeler que du fait de sa carence il risque une résiliation de son mandat et de devoir porter le coût de la procédure judiciaire et du coût du mandataire judiciaire pour le remplacer.
Ceci conformément à l'article 49 du décret de 1967 et au IV de l'article 18 de la loi de 1965.
Bonjour,
Pour rappel, l'AG n'a pas à se prononcer pour recouvrer les créances des copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges communes de toutes natures. C'est l'article 55 du décret de 1967 qui le précise :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039345613
C'est le boulot normal du syndic de poursuivre en justice les mauvais payeurs. Le chapitre 9-1 de son contrat prévoit aussi ce qui doit être mis à la charges de ces seuls copropriétaires.
Bien à vous.
Bonjour coproleclos et › _lael_
Merci, non seulement c'est dans le forfait, ca été voté en ag et ce n'est pas appliqué, mon problème est que sur 5 membres du CS il n'y a que moi qui ne trouve pas ca normal , si je n'ai pas de réponse a ma lettre recommandée que faut il que je fasses, puisqu'il n'y a pas d'instance superieur ?
il y a d'autres problèmes comme des compteurs d'eau qui ne fonctionnent pas depuis 2016 que je viens de découvrir puisque au controle des comptes seul la facture globale nous est présenté pas le relevé de chaque compteur, un forfait est appliqué sans tenir compte du nombre de personne dans le logement ou même si il est occupé, forfait qui aurait été décidé par le comptable sans en aviser le CS ni demandé la réparation des compteurs, le forfait est donc le mêlme pour les 8 compteurs , nous payons dans les charges generales la difference entre ces forfaits et la consommation réelle certain de ces logements sont occupés par 1 personnes d'autre par 4 et 5 personnes et d'autres choses je suis totalement désarmé
Merci pour votre aide
Modifié le 27 sept. 2022 à 14:13
"si je n'ai pas de réponse a ma lettre recommandée que faut il que je fasses, puisqu'il n'y a pas d'instance superieur ?"
Comment ça pas d'instance supérieure ? Il y a le tribunal.
C'est aussi possible de le remplacer lors de la prochaine AG.
"il y a d'autres problèmes comme des compteurs d'eau qui ne fonctionnent pas depuis 2016 que je viens de découvrir puisque au controle des comptes seul la facture globale nous est présenté pas le relevé de chaque compteur,"
Comme presque toutes les copropriétés vous louez très probablement les compteurs à une entreprise externe chargée de leur entretien et de leur remplacement si nécessaire.
Le syndic doit donc demander des explications à cette entreprise en cas de relevés impossibles ou de relevés constants d'une année sur l'eau indiquant un potentiel dysfonctionnement.
Également, même si beaucoup de syndic ont pris cette mauvaise habitude, ce n'est pas au syndic de décider ou non de l'application d'un forfait de charges aux copropriétaires avec un compteur non fonctionnel ou non relevé.
Seule l'AG a le pouvoir de décider des répartitions de charges, ça ne fait pas partie des attributions du syndic qui doit se contenter d'appliquer et non pas de décider arbitrairement.
A nouveau, il faut donc le mettre en demeure de demander le remplacement des compteurs défectueux et lui interdire d'appliquer des forfaits sans l'accord préalable de l'AG (vérifiez quand même si l'AG n'a pas statué sur ce point dans le passé). Et lui demander de faire un rapport chaque année lors de l'AG des compteurs défectueux et des moyens mis en œuvre pour corriger ces anomalies.
En gros, à nouveau, lui demander de faire son boulot.
Bonjour,
Je complète en précisant qu'effectivement l'instance supérieure est le Tribunal judiciaire (TJ). Pour une saisine il y a néanmoins des conditions requises : pour une décision d'AG à contester il faut avoir été OPPOSANT ou DEFAILLANT, mais surtout respecter scrupuleusement des délais : le PV d'AG doit vous avoir été notifié dans les 30 jours après la tenue de l'AG, et vous disposez ensuite de deux mois pour ester en justice. Passés ces délais vous n'avez aucune chance d'être entendu par le TJ.
En second lieu, si vous considérez que les affectations sur votre compte perso ne respectent pas la législation, vous pouvez saisir également le TJ. Le délai de prescription est alors actuellement de 5 ans.
Dans tous les cas l'assistance d'un avocat est obligatoire.
Il y a tout de même une question à se poser : selon le préjudice subit, est-ce que ça vaut la peine d'intenter une procédure à l'encontre du syndicat des copropriétaires, et non du syndic, pour obtenir satisfaction ? Saisir un tribunal est en frais avancés et il est préférable de faire appel à un avocat spécialiste du droit immobilier, de la copropriété en particulier.
La dernière solution, moins coûteuse puis que c'est votre implication personnelle : faire le tour des copropriétaires afin de les adhérer à votre cause dans le but de changer de syndic à la fin de son contrat. Dans ce cas attention de vous y prendre suffisamment à l'avance. Il faut compter entre 6 mois et 1 an de délai selon l'importance de votre copropriété. Mettre en cause directement un syndic est presque impossible car la législation n'a prévu pratiquement aucune sanction en cas de manquement à sa mission.
Bien à vous
La législation juridique et financière évolue en permanence...