AG - syndic ne se représente pas

Question

Bonjour, 

Le syndic avec qui nous sommes jusqu’au 31 mars 2022 (contrat de trois ans, démarré le 1er avril 2019) ne souhaite plus se représenter et nous demande de choisir nous même notre propre syndic. Une fois cela fait, et après avoir fixé une date avec le « nouveau » syndic, notre syndic actuel enverra les recommandés au 36 résidents pour la tenue de l´AG (la copropriété comprend 36 logements). Est-ce légal ? 
Je suis la seule des sept membres du syndic à avoir été mise au courant de cette situation (échange téléphonique hier). Aujourd’hui, aucune communication à ce sujet aux membres du syndic, ni aux résidents. Le syndic a-t-il le droit de ne prévenir personne officiellement ?

Je précise que, contrairement à ce que je pensais, ce n’est pas une démission de notre syndic actuel. Voici un extrait de sa réponse quand je lui ai écrit, ce matin, que selon la loi Alur, un préavis de trois mois était exigé : 
« [Je] vous précise qu'il ne s'agit pas d'une démission, nous ne souhaitons pas nous représenter.
Nous vous proposons de vous arranger avec le syndic de votre choix afin que ce dernier prenne rapidement la main et connaisse votre résidence. »

Pourriez-vous nous aider ?
Cordialement,
Emmanuelle S.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Effectivement ce n'est pas une démission, c'est une volonté de ne pas reproposer sa candidature.... 

Mais dans ce cas, le syndic "sortant" doit respecter une procédure prévue à son contrat :

Le syndic qui ne souhaite pas être désigné à nouveau doit en informer le président du conseil syndical au moins trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.L'assemblée générale appelée à se prononcer sur cette désignation est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat, qui s'effectue dans les conditions précisées à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Etes vous la présidente ?....

A part ce point : info du/de la président(e), tout est normal : il prévient suffisamment tôt pour que puissiez mettre en œuvre la concurrence....

EmmanuelleS. · Answer

Bonjour Rambouillet41,

Merci pour votre réponse rapide. 

Donc ils sont dans leur droit ? Je suis très surprise... 
Non, je ne suis pas la présidente et à ma connaissance, personne ne l’est (est-ce possible ?). 
Et en ce qui concerne la concurrence des marchés, nous avons déjà des retours. En effet, à l’AG qui devait lieu en septembre / octobre 2021 (nous voulions une AG en présentiel, et non par correspondance comme ce fut le cas en 2020, donc il fallait attendre septembre pour qu’une AG en présentiel puisse avoir lieu - situation sanitaire), nous avions mis dans la proposition d’AG quatre devis.

Je me permets de poser une autre question : donc si cette situation est possible, comment peut-on faire pour que nous puissions choisir un nouveau syndic sans passer par une AG ? Comment les 36 résidents vont-il pouvoir donner leur avis ?

Je vous remercie,
EmmanuelleS

andre78fr · Answer

Vous ne pouvez pas changer de syndic sans passer par une AG, la résolution doit être à l'ordre du jour et le contrat-type joint pour chaque proposition. Le nouveau syndic sera choisi par l'ensemble des copropriétaires mais le conseil syndical peut évidemment donner son avis et influer sur les votes en jouant sur l'ordre dans lequel les propositions sont votées.

andre78fr · Answer

Je pense que le syndic actuel vous demande de proposer un syndic qui mettra sa candidature à l'ordre du jour qu'il (le syndic actuel) doit convoquer et organiser mais il sait bien que ça doit passer par une AG... 
Ne pas oublier que tout copropriétaire peut proposer une candidature (et pas seulement le CS).
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/syndic/

rambouillet41 · Answer

Quatre devis c'est trop, vous allez disperser les voix et aucun syndic ne sera désigné, ce qui sera la cata.... Il faut en présenter 2 maxi.

C'est au CS de mettre en oeuvre la concurrence, de notifier à l'ancien syndic les 2 projets (et rapidement). Ensuite lui, il convoquera une AG (à laquelle il ne participera pas), au cours de laquelle les copros choisiront l'heureux élu. Quand il vous dit le nouveau syndic tiendra l'AG, ce n'est pas possible à priori, puisque vous ne connaissez pas avant l'AG le nouveau syndic.
Il faut les faire venir les deux candidats pour qu'ils présentent leur projet, leur manière de travailler et répondre aux questions des copros présents. Ensuite celui qui est désigné, reste et poursuit l'AG avec vous et celui qui n'a pas été retenu rentre chez lui.....

rambouillet41 · Answer

donc va falloir qu’on prévienne les 36 copropriétaires pour une date, qu’on trouve un lieu

ceci est à la charge du syndic sortant. Votre seul rôle en tant que membre du CS c'est de mettre en concurrence (art 21) et de NOTIFIER au syndic sortant la ou les propositions des syndics candidats. Quand il aura reçu, il fixera la date, fera les convocations, etc.... 

NB : chaque copro peut aussi notifier au syndic sortant, la proposition d'un syndic candidat, ce n'est pas l'apanage du CS.

Enfin comme je l'ai dit, je vous déconseille de mettre plus de 2 candidats, sinon vous risquez que les voix se dispersent et que vous n'ayez aucun syndic à la sortie !!!!! 

Il est aussi du rôle du CS d'orienter les votes des collègues, car c'est le CS qui travaille avec le syndic.

EmmanuelleS. · Answer

Bonjour Rambouillet41,

Merci pour votre message. Le syndic me disait d’en choisir un, et que ce serait celui-ci qui dirigerait l’AG mais il s´est trompé. Il faut que le nouvel syndic soit voté à l’AG (et partir sur deux candidats, merci pour l’info). Donc, dès que mes camarades de syndic auront pris connaissance que le syndic ne se représente pas (car le syndic actuel n’a encore rien communiqué aux autres membres du syndic - je suis la seule à être au courant - , encore ce matin un membre de syndic nous a envoyé un mail pour dire qu’il avait tenté d’appeler le syndic mais que ce dernier n’avait pas pris l’appel), on pourra avancer.

Emmanuelle.

rambouillet41 · Answer

On peut tout à fait voter "pour" plusieurs propositions, il n'y a aucune dispersion !

vous avez raison André, je suis têtu et vous le savez.... mais prenons des chiffres (grossiers) :

 le syndicat a 10000 tantièmes au départ
 60 % des voix des copros se présentent aux votes (présents, représentés et VPC)
 le CS propose 4 syndics candidats
 à l'AG les copros se répartissent exactement les voix sur chacun des 4 (25% à chacun)
 chaque syndic candidat obtiendra au premier tour de vote 15% des voix de tous les copros.

Le syndic n'est pas désigné au premier tour.
Un second tour ne peut pas être organisé, puisque chacun a obtenu moins de 1/3 des voix de tous les copros.

Le syndicat se retrouve sans syndic à la fin de l'AG !!!!!!

d'où ma proposition .... 2candidatures maxi !

rambouillet41 · Answer

Quand quelqu'un met en concurrence, il choisit un candidat et un seul.... en choisir plusieurs n'est pas mettre en concurrence.

Et même, si on suivait votre exemple, rien n'empêcherait chacun de voter que pour un seul, alors dans ce cas, on se retrouverait dans mon exemple et bonjour, l'administrateur provisoire désigné par le juge.....

rambouillet41 · Answer

cette explication du VPC ne me convint pas ..... (désolé)

EmmanuelleS. · Answer

Hier, le syndic a (enfin !) prévenu l'ensemble du conseil syndical.
Grâce à vous, Rambouillet41 et André78fr, j'ai appris plein de choses. Je sais donc que le syndic n'est pas dans son droit de nous demander le nom du syndic que nous aurions retenu pour tenir la prochaine AG puisqu'il faut que ce nouveau syndic soit élu à l'AG, justement.

Et en ce qui concerne la dernière phrase, sur le fait que "le contrat se terminera le 31 décembre 2021", il faut que je vois avec mes camarades de syndic : le syndic actuel est en contrat jusqu'au 31 mars 2022, pas 31 décembre 2021. A moins qu'il souhaite indiquer cette date (31 décembre 2021) dans le contenu de l’AG en tant que fin de contrat et indiquer aussi la date du 1er janvier 2022 en tant que début de contrat avec le nouveau syndic ?? Et que nous aurions donc à voter sur ces deux points ? Je ne sais pas si c'est possible.

En tout cas, ce que nous fait le syndic actuel est vraiment très limite....

rambouillet41 · Answer

Le syndic a le droit de démissionner, mais il vous doit un délai de 3 mois. (et vous pourriez demander en justice des DI, si sa démission n'est pas motivée....) car tel qu'il le présente c'est bien un résiliation et non la vonoté de ne pas se représenter à la désignation du syndic

Extrait du contrat de syndic 4. Résiliation du contrat à l'initiative du syndicLa résiliation du contrat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée par le syndic au syndicat des copropriétaires.Le syndic doit notifier son intention au président du conseil syndical, et à défaut à chaque copropriétaire, en précisant la ou les inexécutions reprochées par le syndic au syndicat des copropriétaires.Il convoque dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification une assemblée générale, en inscrivant à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.



Donc s'il a averti hier, il ne peut cesser son contrat que le 5 février ou le sur-lendemain de la date de l'AG qui désignera un nouveau syndic.

AG - syndic ne se représente pas

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