Erreur dans mon bail

Bonjour,

 je loue un studio depuis plus de trois ans . J'ai fait une grossière erreur . C'est un bail nu , que je déclare d'ailleurs comme tel. Sur le bail j'ai noté 380 euros de loyer et je n'ai noté aucune charge. Sur mes quittances il est noté 300 euros de loyer et 80 euros de charges ., car j'entendais le louer toutes charges comprises. Hors , comme ce n'est pas un meublé , je n'ai pas le droit de le louer avec un forfait. c'est un studio mitoyen de notre maison, donc tout est branché chez nous (au départ il était destiné à une personne handicapé de ma famille et non pas pour la location.) Après trois ans de présence le locataire , le locataire me dit qu'il trouve que les charges sont trop élevées ( c'est un studio de 28 m2 avec jardin )) et qu'il s'est renseigné auprès de l'Adil et que je ne suis pas dans les clous en ce qui concerne mon bail et que je n'ai pas le droit de lui revendre de l'électricité....et il a raison!  Il m'a fait du chantage en exigeant une hotte aspirante (je ne vois pas le rapport), bref je sens que ça va partir en sucette et je souhaite me mettre en conformité . Que faire ? Merci de m'éclairer .