Mise en demeure + contentieux de ma copro
alexis-idf Messages postés 21 Statut Membre -
J'ai reçu un courrier de ma copro (organisme syndic professionnel)
qui me demande en plus des frais habituels une "mise en demeure" de 28 € et un "ouverture contentieux" de 232 €.
Il apparait qu'il y a effectivement des arriérés non réglés, mais je ne pense pas avoir reçu les appels de fonds précédents.
(Je me rappelle rarement en temps et en heure des choses à régler, je passe au maximum par virement automatique... Sans cela, effectivement ça me sort de la tête, sauf si je reçois un courrier / SMS ou autre me rappelant cela).
Ce dont je suis certain : je n'ai reçu aucun courrier m'informant d'une mise en demeure ou d'une ouverture contentieux.
Humainement je regrette ces méthodes, car un simple SMS me rappelant la somme à régler et j'aurais effectué le virement au plus tôt.
Juridiquement, ma question est : une mise en demeure + ouverture contentieux peuvent-ils se faire sans courrier recommandé avec accusé de réception ?
NOTA BENE : Je ne conteste pas les retards, ni le principe juridique qu'il puisse y avoir des frais supplémentaires en cas de retard. Je m'interroge uniquement sur l'idée d'enclencher de telles procédures sans jamais aucun courrier avec A.R.
Merci pour votre aide.
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5 réponses
Il n'y a pas de relance par SMS / email / téléphone de prévu.
Les charges sont exigibles à chaque début de période même si pour une quelconque raison l'appel de charges ne vous est pas parvenu.
Ceci étant dit, même si la relance par lettre simple ou toute autre méthode est facultative et non obligatoire, le syndic a l'obligation de vous adresser une mise en demeure par Lettre recommandée avec Accusé de réception en cas de retard.
Il ne peut alors vous facturer que le coût tarifaire de cette mise en demeure au prix prévu dans son contrat de syndic.
Il ne peut pas vous facturer d'autres honoraires SAUF si vous ne régularisez pas la situation dans le délai prévu dans la mise en demeure.
Du coup il faudrait :
1) Payer immédiatement vos charges, hors frais
2) Demander au syndic des explications pour les frais annexes et en particulier une copie de l'accusé de réception de sa mise en demeure ainsi qu'une copie de la mise en demeure en tant que telle.
Ils sont dans l'obligation de les produire pour justifier de la légitimité de leurs frais.
Et le point 9.1 du contrat-type de syndic en annexe du décret de 1967 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043842565
Il faut bien vérifier que le contrat de votre syndic reprend EXACTEMENT les mêmes lignes du tableau que celles du contrat type. Il ne peut pas en ajouter, en modifier ou en supprimer, ce serait illégal.
par contre je ne lis rien là-dedans (à priori) concernant l'obligation d'informer, ou quelque chose en référence à un courrier recommandé, ou dans le genre.
c'est surtout ça qui pourrait jouer selon moi...
Le syndic a l'obligation de mettre en demeure avant toute autre action de recouvrement.
Si ce n'est pas dit explicitement dans les textes loi 1965 ou décret 1967 (flemme de chercher), c'est de toutes façons issu de la jurisprudence, car il faut agir avec "proportionnalité".
On ne peut pas commencer par une procédure de saisi d'un appartement sans avoir au préalable fait des mises en demeure ni relances.
Ni même déclencher une procédure lourde et onéreuse pour 50€ d'impayé.
A partir du moment où il n'y a pas eu de mise en demeure, le reste de la procédure, et en particulier les frais, seront sans problème déclarés abusifs.
Ça n'efface bien entendu pas la dette, juste les frais de recouvrement.
Et comme indiqué dans mon message précédent, dans tous les cas de figure les 232€ d'ouverture de contentieux sont abusifs et réputés "non écrits" car ils ne figurent pas dans la liste EXHAUSTIVE des charges récupérables auprès des copropriétaires (cf articles 10-1 loi 1965 et 9.1 contrat syndic indiqués dans mon autre message).
Ces frais sont réputés abusifs et non écrits sur la base des articles ci-dessous :
Article 43 loi 1965 : "Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites."
Article 18-1A loi 1965 : "Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat."
Article 29 décret 1967 : "Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.
La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire conformément à l'alinéa 1 de l'article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret."
Et l'article 10-1 loi 1965 déjà évoqué ainsi que le contrat type et ses annexes inscrits au décret de 1967.
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