Bien vendu loué dans l'objectif d'y vivre : oui mais quand ?
djivi38 Messages postés 52124 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 8 novembre 2024 - 11 juil. 2022 à 20:15
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7 réponses
26 juin 2022 à 00:22
Selon l'agence (leur notaire et leur assistance juridique) le propriétaire actuel peut demander une mise en congé afin que nous puisons accéder au logement 1 an après cette mise en congé mais ce n'est pas ce que l'assistance juridique de notre banque nous dit.
Visiblement vous ne comprenez pas ce que vous dit l'agence ( vous n'utilisez pas les bons termes ni avez le bon calendrier )
le vendeur peut donner un congé un congé pour vendre à son locataire , avec un effet en septembre 2023 , et donc si vous achetez vous pourrez y habiter dès septembre 2023
néanmoins il ne faut pas signer un compromis tout de suite , il faut attendre la, purge du délai soit fin avril 2023 avant de vous engager et d'^tre sûr que le locataire n'achètera pas
sinon vous achetez avec le locataire en place, certes à un prix inférieur au prix du marché mais en devant attendre les délais que vous a donné djivi
autre point: certains acheteurs signent un compromis et pendant le compromis proposent 10 ou 15.000 € au locataire pour qu'il parte vite . si le vendeur l'apprend, il pourra refuser de signer l'acte ( jurisprudence récente )
Modifié le 25 juin 2022 à 21:28
"Pourrons nous intégrer le logement sans problème en septembre 2023"
NON.
"ou faudra t-il prolonger le bail de 2 ans car nouveau propriétaire"
NON PLUS. Tout dépend de la date de l'acte authentique de vente par rapport à la date de fin du bail en cours : voir le 3ème alinéa ci-dessous.
C'est l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui rentre en ligne de compte en cas d'acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location NUE :
« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »
Cordialement.
PS : jamais entendu parler du point de vue de l'agence "le propriétaire actuel peut demander une mise en congé afin que nous puisons accéder au logement 1 an après cette mise en congé" !!! Vous a-t-elle donné un texte de loi qui justifierait ces dires ?
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25 juin 2022 à 21:23
25 juin 2022 à 22:19
Nous aimerions procéder à un arrangement à l'amiable, avec compensation financière si besoin. Pensez-vous que cet arrangement à l'amiable puisse être encadré juridiquement ? Nous ne nous engagerons pas sur l'achat d'une maison s'il s'agit de le faire officieusement, au risque que nous soyons doublement perdant...
Encore merci.
26 juin 2022 à 00:12
Acte sous-seing privé OU acte notarié, je ne saurais vous dire et encore moins vous conseiller sur ce point (je ne suis ni agent immo ni notaire) : voyez la question avec votre notaire... (différent de celui du vendeur).
Sinon, quand un propriétaire souhaite donner à son locataire un "congé pour reprise" (donc pour la fin du bail en cours), mais qu'il souhaite, pour X raisons, reprendre son logement avant, il peut légalement conclure un accord écrit avec son locataire pour l'encourager à quitter le logement plus tôt (date à préciser), par exemple, lui proposer :
- plusieurs mois de loyers gratuits (on parle souvent de 6 mois pour une location nue)
- pas de régularisation définitive des provisions de charges
- pas de TEOM pour les mois de l'année du départ
- pas d'EDLS (ni "contradictoire" ni par huissier) --> donc pas de retenues pour d'éventuelles dégradations
- restitution de l'intégralité du DG le jour du rendu des clés (au lieu de 1 ou 2 mois après)
- ... etc.
mais dans votre cas, vous n'êtes pas encore propriétaire.... !
Et il faudrait aussi envisager pour les 2 parties le côté fiscal d'un "arrangement" financier.......
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Bonjour,
Un préavis signé par les locataires (jusqu'à la date de fin de bail actuel) suffit-il à me protéger par rapport à l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et la reconduite de bail si je deviens propriétaire et effectue une mise en congé pour y loger ?
Merci par avance.
9 juil. 2022 à 18:20
???? pas compris grand chose...
"Un préavis signé par les locataires (jusqu'à la date de fin de bail actuel)"
SVP, essayez d'employer les termes exacts pour que nous comprenions ce que vous voulez dire... et ici, je suppose que vous voulez parler d'un CONGÉ donné par les locataires (on ne signe pas un "préavis", lequel est une notion abstraite de durée) avec une date de départ au dernier jour du bail actuel...
Et si un locataire donne son congé à son bailleur, celui-ci n'aura pas besoin de lui donner à son tour un congé, puisqu'un locataire, qui peut - lui - donner congé ""à tout moment"", devra libérer le logement au plus tard le dernier jour de son préavis.
Relisez mon post 8 que vous aviez trouvé << très clair >>.....
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Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionOui j'ai bien compris votre post 8. Je m'exprime mal car je n'y comprends rien, n'étant pas dans le domaine. J'ai à peu près compris la loi suivant votre post mais je ne connais pas les procédures pour me protéger...
Le problème est que je souhaiterais acquérir ce bien en étant un minimum "protégée" et je ne sais pas quel document nous devons faire pour nous protéger. Nous souhaitons effectuer un arrangement à l'amiable avec les locataires. La mise en congé vient d'être faite par le bailleur actuel, les locataires ne souhaitent pas acheter la maison et ils souhaitent partir à la fin de leur bail actuel, ils ne souhaitent pas forcément rester plus longtemps. SAUF que tout ça est "informel". Comment à ce moment-là pouvons-nous acheter le bien en toute sécurité (on ne sait jamais, ils peuvent perdre leur boulot ou autre et souhaiter bénéficier des 2 ans de reconduite...).
Selon ce que vous dites, ils doivent se prononcer "officiellement" en disant ne pas être intéressés par l'achat de la maison et refuser l'offre du propriétaire actuel (même si ça arrive 10 mois avant leur fin de bail) et donner eux-mêmes congé en date de fin de bail ? Je suis perdue...
Modifié le 9 juil. 2022 à 20:56
J'ai zappé que le logement était vendu loué... :-( Toutes mes excuses.
Le bailleur actuel n'a PAS à donner un congé pour une vente "occupée", vente qui peut se réaliser n'importe quand au cours de la location : le bail du locataire se poursuivra sans aucun changement avec le nouveau propriétaire.
Donc, vous n'avez pas le choix de vous conformer à l'art 15 sus nommé.
Une fois devenu propriétaire... vous pourrez tenter de négocier avec votre locataire un départ anticipé (sans aucune obligation d'accepter quoi que ce soit)... comme expliqué + haut... bien sûr sans qu'il ait, dans ce cas, à vous donner son propre congé, mais en respectant les conditions sur lesquelles vous vous seriez mis d'accord...
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10 juil. 2022 à 13:09
Aucun problème, je reviens sur ce sujet un peu tard.
Peut-être que je divague, mais... un document tripartite avec le propriétaire actuel / locataires / nous ne peut-il pas être effectué (même s'il n'a pas grosse valeur juridique) en négociant à l'amiable dès à présent ? Par exemple (encore une fois, ce ne sont que des idées), un document rédigé par les locataires qui s'engagent à partir au 31 août 2023 (date de fin de bail actuellement) même avec de nouveaux propriétaires qui donneront congé pour y loger ? Il y a bien une solution qui doit pouvoir être effectuée en amont de la vente sachant qu'on est tous d'accord là-dessus officieusement... mais voilà le problème est qu'on est d'accord aujourd'hui, mais qu'en sera t-il dans 1 an ? Nous avons l'impression d'avoir le couteau sous la gorge et l'agence souhaite vendre tellement rapidement qu'elle met une énorme pression aux locataires (à nous aussi), et les choses sont faites à la va-vite sans respect des droits de chacun. Cela devient lourd psychologiquement et nous avons eu un coup de cœur pour cette maison.
10 juil. 2022 à 14:01
Tant que vous n'êtes pas devenue propriétaire vous n'avez aucun rapport contractuel avec le locataire en place et vice versa, dès que le propriétaire actuel aura signé l'acte authentique de vente il n'en aura plus avec son ancien locataire : donc, pour moi, ça exclut une "convention tripartite", ça serait de l'abus de pouvoir et comme vous le soulignez : "qu'en sera t-il dans 1 an ? "... oui, tout peut arriver aussi bien pour le locataire que pour vous....!
C'est le locataire qui a le couteau sous la gorge avec une "triple" pression (agence, bailleur actuel et vous) !
Consultez votre propre notaire (différent de celui du vendeur) et examinez avec lui la situation... et résistez à la pression de l'agence (qui n'a pas à mettre la pression à quiconque !)
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11 juil. 2022 à 11:11
Bonjour djivi38
c’est agaçant cette manie de laisser croire que les notaires seraient incapables d’objectivité et de bien conseiller les deux parties , acheteur et vendeur …..vous les pratiquez régulièrement ?
rares sont ceux qui prennent ouvertement partie pour l’un ou l’autre , comme partout il y a parfois des brebis galeuses
autre point important: dans le cas où il y a deux notaires , les écoulements ( environ 2,5%) sont partagés en deux , vous croyez que pour une petite vente les deux notaires vont apprécier ? Ils perdent de l’argent ..
alors le conseil du « choisissez votre propre notaire » est une formule trop passé partout qui n’a pas vraiment de fondement , juste un ok vif seriné régulièrement on ne sait pas trop pourquoi ..
Pour Aline
vous n’avez toujours pas compris ?
je vous résume ´ visibleemt vous espérez obtenir des réponses qui n’existent pas avec des certitudes impossibles à avoir dans tous les cas
alors soit le locataire a donné son congé pour la fin de son bail , et dans ce cas vous signez le compromis et l’acte, si le locataire ne part pas il sera squatteur sans droit ni titre
soit vous attendez que le vendeur a donné congé pour vente, vous achetez en suivant le protocole avec signature de l’acte le lendemain de la fin du bail. Le locataire sera parti ou pas également , vous signerez ou pas l’acte
bref Rien ne vous garantit du départ du locataire quel que soit les documents signés
il n’y a à rien d’autre à envisager
11 juil. 2022 à 13:53
bonjour kasom,
1/ Notaires :
Ce n'est effectivement pas la première fois que vous vous permettez de me critiquer en public (contrairement à la charte) au sujet du conseil que je donne """régulièrement/souvent/de temps en temps/toujours...""" peu importe, à propos des notaires, alors j'avais mis de côté un jour (dans l'attente d'une nouvelle 'remarque' de votre part... qui ne manquerait pas d'arriver un jour ou l'autre) une phrase d'une de vos réponses à un internaute relevée au post 4 de cette discussion il y a quelques années :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-6248225-preemption-locataire-et-agence
Copié-collé :
« rapprochez vous du notaire que vous souhaitez ( surtout pas celui du vendeur ) avant de signer quoi que ce soit , vous avez le droit »
Merci de me donner l'occasion de vous rappeler vos propres écrits... et de vous dire que je continuerai à donner ce conseil... que ça vous chagrine ou pas, malgré le respect qui vous est dû comme à toute personne lambda... et vous me voyez navrée d'"agacer" un professionnel de l'immobilier avec pignon sur rue, moi qui ne le suis pas.
2/ << dans le cas où il y a deux notaires , les écoulements... >> : à mon tour de me permettre de vous conseiller de relire votre prose avant de valider... et/ou d'éviter les correcteurs... un homme de votre niveau intellectuel n'en a pas besoin.
3/ <<........ >> : ces pointillés représentent la formule de politesse que vous vous êtes abstenue d'écrire, autant pour moi que pour Aline... vous qui, de temps en temps, en faites le reproche à des internautes trop pressés ou manquant de place...
Cordialement.
Bonjour à tous les deux (et aux autres),
Déjà je vous remercie pour vos conseils et pour prendre la peine surtout de répondre au problème que je rencontre. Sinon, j'ai fait le choix de prendre mon propre notaire, déjà car le propriétaire est dans une région différente donc je préfère pouvoir avoir des RDV en personne et avoir mon propre conseil. Et car la situation est un peu délicate.
J'ai donc eu RDV avec mon notaire à l'instant, je vous transmets donc les informations qui peuvent servir à d'autres. Il m'a formellement dit qu'étant donné qu'un congé pour vendre a été donné aux locataires, l'acte de vente ne pourra jamais se faire tant que le droit de préemption n'a pas été "écoulé" (désolée pour mes termes maladroits). C'est-à-dire entre 4 et 6 mois avant la fin du bail. Et que les locataires soit ne se prononcent pas, soit refusent de vendre. Alors que l'agence nous assurait que c'était totalement possible ! C'est complètement dingue.
Au sujet de la date de fin de bail lorsque nous serons acquéreurs, le notaire nous a dit qu'une fois qu'un congé a déjà été donné (congé donné récemment par le bailleur actuel), il n'est pas possible de donner congé à nouveau aux locataires même si nous seront les nouveaux propriétaires. Il semblerait donc que les 2 ans de reconduite du bail après la date d'acquisition (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) ne s'appliqueront pas si nous achetons le bien après le droit de préemption. Et encore que, le notaire n'a pas pu nous l'affirmer à 100%.
Modifié le 11 juil. 2022 à 18:35
bonjour,
"Et que les locataires soit ne se prononcent pas, soit refusent de vendre."
Quand les locataires ne répondent pas "pendant" leur droit de préemption c'est assimilé à un refus d'acheter (et pas de "vendre" !)
Pour le reste : vous n'aurez pas à redonner un congé à ces personnes, devenues "vos" locataires, mais vous devrez respecter l'art 15 : sinon, à quoi servirait-il ?
cdt.
Oui d'acheter... je suis fatiguée je crois, c'est assez coûteux tout ce jargon quand on est très novice.
Pour le reste : ce que nous disait le notaire et de ce qu'il comprend de l'article 15, c'est qu'il ne s'agirait plus vraiment d'une acquisition occupée comme le congé a déjà été donné... mais je suis bien d'accord avec vous, j'ai encore un très gros doute là-dessus.
Modifié le 11 juil. 2022 à 20:16
SI vous achetez juste après la fin du droit de préemption du locataire et avant la fin du bail en cours (sept 2023), il s'agit bien d'une vente "occupée" puisque le locataire est en droit de rester dans le logement au + tard jusqu'au dernier jour du bail en cours.
Par contre, l'art 15 dit (copié-collé du dernier § de mon post 8) :
""<< lorsque le terme du contrat en cours [sept. 2023] intervient moins de deux ans après l'acquisition (déc. 2022), le congé pour reprise donné par le bailleur [vous] au terme du contrat de location en cours [sept. 2023] ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition [soit à partir de déc. 2024, voire, selon la date de votre acte authentique de vente, en janvier 2025]. >>
Mais le pire pour vous, c'est qu'à ce moment-là, le bail de votre locataire aura été renouvelé tacitement en sept. 2023, donc le bail "en cours" ira jusqu'en sept. 2026 : le congé émanant d'un bailleur étant pour la FIN du bail "en cours", votre "congé pour reprise" déjà donné ne prendra effet qu'à partir de déc. 2024 (date acquisition + 2 ans) mais pour la fin du bail en cours en sept. 2026... donc, sauf accord avec ce locataire - qui ne deviendrait "votre" locataire qu'à partir du jour de l'acte authentique de vente, et à qui vous ne pouvez pas donner votre congé avant d'être devenue propriétaire -, vous ne pourriez pas habiter dans ce logement avant la fin du bail "en cours" au moment de votre congé pour reprise (sept. 2026).""
Elle dit bien que le nouveau propriétaire qui veut habiter (en résidence principale) ledit logement doit donner son congé "pour reprise" pour la fin du bail en cours à ce moment-là, dans le cas de mon exemple, la fin du bail en cours est sept 2023 au moment de l'achat (déc 2022 dans mon exemple), donc, vous auriez le temps de respecter un préavis de 6 mois ... mais vous avez 2 contraintes :
1/ celle de l'art 15 qui dit que votre congé pour reprise ne prendra effet que 2 ans à partir de la date d'achat... on arrive à déc 2024 : à ce moment-là le bail en cours a démarré en sept 2023 pour se terminer en sept 2026...
2/ MAIS le congé émanant d'un bailleur est pour la fin du bail en cours... votre locataire serait donc en droit de rester dans le logement jusqu'à sept. 2026...
et c'est là qu'intervient la possibilité de trouver un accord avec votre locataire pour un départ anticipé (ce que je vous ai expliqué post 5).
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 26 juin 2022 à 14:34
C'est là qu'il y a quelque chose qui m'échappe.
Si le propriétaire actuel exerce une mise en congé auprès des locataires pour vendre. Ces derniers sont prioritaires pour acheter. S'ils refusent d'acheter le logement ou s'ils font une contre-proposition qui est refusée, dans ce cas le propriétaire actuel peut-il vendre à d'autres immédiatement (au même prix proposé aux locataires) ?
Et dans ce cas, en termes de calendrier, on reste dans la configuration 1) ?
" - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;" donc septembre 2023 (fin du bail)
OU 2) ?
doit-il vendre à d'autres au moment de la purge du délai pour acheter (signer le compromis de vente) ? Car vous dites que c'est préférable pour être sûr que les locataires n'achètent pas. Néanmoins si une proposition signée leur est faite et qu'ils refusent, on reste dans le premier cas, non ?
Modifié le 26 juin 2022 à 15:57
Le bailleur actuel donne à son locataire un "congé pour vendre" avec un préavis de 6 mois (puisque location nue) : le locataire a donc un droit de préemption de 2 mois à partir du début du préavis du bailleur (= pendant les 6° et 5° mois avant la fin du bail en cours), lequel bailleur ne peut donc vendre à quiconque tant que le locataire n'a pas donné sa réponse.
La proposition du locataire a été refusée, le bailleur devient libre de vendre à qui veut acheter au prix proposé au locataire (s'il veut baisser le prix, il doit en informer son locataire, qui disposera d'un nouveau droit de préemption, mais de 1 mois seulement cette fois).
Le bail du locataire se poursuit sans changement avec celui qui deviendra son nouveau bailleur.
On va supposer qu'au final c'est vous qui achetez (disons que l'acte authentique serait signé en déc. 2022), avec l'intention de reprendre ce logement pour y habiter en tant que résidence principale (c'est tout à fait votre droit) : une fois devenue propriétaire de ce logement, vous allez donc pouvoir donner à votre locataire votre "congé pour REPRISE", lequel congé est soumis à l'art 15 dont on a déjà parlé, et + particulièrement au 3ème alinéa (puisque les deux 1ers alinéas sont pour un congé pour "vendre" et que ce n'est PAS votre intention) :
<< lorsque le terme du contrat en cours [sept. 2023] intervient moins de deux ans après l'acquisition (déc. 2022), le congé pour reprise donné par le bailleur [vous] au terme du contrat de location en cours [sept. 2023] ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition [soit à partir de déc. 2024, voire, selon la date de votre acte authentique de vente, en janvier 2025]. >>
Mais le pire pour vous, c'est qu'à ce moment-là, le bail de votre locataire aura été renouvelé tacitement en sept. 2023, donc le bail "en cours" ira jusqu'en sept. 2026 : le congé émanant d'un bailleur étant pour la FIN du bail "en cours", votre "congé pour reprise" déjà donné ne prendra effet qu'à partir de déc. 2024 (date acquisition + 2 ans) mais pour la fin du bail en cours en sept. 2026... donc, sauf accord avec ce locataire - qui ne deviendrait "votre" locataire qu'à partir du jour de l'acte authentique de vente, et à qui vous ne pouvez pas donner votre congé avant d'être devenue propriétaire -, vous ne pourriez pas habiter dans ce logement avant la fin du bail "en cours" au moment de votre congé pour reprise (sept. 2026).
Comprenez-vous ?
-
26 juin 2022 à 16:16
Donc ce n'est pas que nous n'avons pas compris l'agence, car l'agence nous a clairement dit "si le propriétaire actuel donne congé aux locataires pour vendre, vous pourrez intégrer le logement à la fin de leur bail ACTUEL" ; mais non ce n'est pas aussi simple que ça, car ils auront entre avril et mai 2023 pour donner leur réponse. Ils pourront très bien d'ici là en décider autrement !
Merci pour votre patience et vos réponses claires, j'ai eu réponse à mes questions, et je vais contacter un notaire de ce pas.
Bon dimanche.