Vente d'un bien en copropriété

Bonjour à tous,

Je me permets de poser la question ici, avant d'envisager une procédure par voie judiciaire.

Je détiens un bien au sein d'une petite copropriété. Il y a 5 copropriétaires au sein de celle-ci.

Ma voisine a mis son bien en vente : le problème commence ici.

Sur le site du gouvernement, il est indiqué qu'elle a acquis un 2 pièces de 34 m² en 2017.

Elle revend aujourd'hui un bien de 51m² (surface habitable) mais 34m² loi Carrez.

Point important : les 17m² supplémentaires correspondent à la construction d'une véranda par son ancien propriétaire. Il est très important d'indiquer que cette véranda a été construite sur une partie commune à jouissance exclusive. Il n'y a (évidemment) eu aucun rachat de cette parcelle commune à la copropriété, ni de modificatif du RCP.

Elle vend donc des m² appartenant à la copropriété ?

L'ancien propriétaire jouissait de 51m² de surface habitable mais n'a vendu que 36 m², pour les raisons mentionnées ci-dessus.

Ma question est : dans ce cas, peut-elle vendre 51 m² alors qu'elle n'a acquis que 36 m² ? Le notaire côté acheteur(s) va forcément lui demander des explications ?

D'après nos contacts (agent immobilier et clerc de notaire), cette vente ne peut aboutir car elle ne peut vendre en propre, des m² ne lui appartenant pas. Toutefois, si l'acheteur décide d'acheter en l'état de d'en faire son affaire, est-ce possible ?

Enfin, sommes-nous d'accord que le prix de vente peut être divisé par la surface habitable que si ces fameux mètres carrés appartiennent bien au propriétaire ? Dans ce cas, le prix au m² reviendrait à 8235€ et non 5436€ comme indiqué sur l'annonce (280 000€ divisé par 34) ?

J'espère avoir été claire... Je vous joins un screenshot de l'annonce pour info.

Je vous remercie d'avance pour vos réponses et me tiens à votre disposition pour toute information complémentaire.

Bonne journée,