Le syndic a t'il outrepassé ses droits ?

Question

Bonjour, 

Je viens de m'inscrire sur le forum, car je suis à la recherche d'avis de spécialistes concernant les agissements de mon syndic de copropriété.

Je suis copropriétaire d'un logement dans une résidence, et membre du conseil syndical.
Des travaux de ravalement de façades doivent être réalisés. A la demande de certains copropriétaires, il a été demandé de désigner un cabinet d'architecte pour exercer l'assistance de maitrise d'œuvre.
Les termes exacts de la résolution votée en AG sont les suivants :

Après échanges, l’assemblée générale souhaite engager un architecte afin d’étudier le projet de rénovation du bâtiment :
-	La livraison d’un diagnostic,
-	La rédaction du cahier des charges
-	La sollicitation des entreprises
-	Le rapport sur les devis reçus
-	Le suivi du chantier
-	La réception du chantier et la levée des réserves.
Pour cela, le syndic sollicitera à minima 3 architectes pour une mission complète avec une tranche ferme en mission de conception, et une tranche optionnelle de suivi des travaux.

Après avoir reçu les devis, le syndic a demandé au conseil syndical de choisir le prestataire :

Je vous sollicite pour qu’une décision soit prise sur le choix de l’architecte pour le cahier des charges du ravalement, son suivi et sa livraison.
Vous avez les 3 devis en pièces jointes.

Une fois votre décision prise ; un appel de fonds sera envoyé à chaque copropriétaire donc des délais sont à rajouter le temps de recevoir la trésorerie. Il n’y aura pas besoin de repasser en AG pour engager cette dépense. S’en suivra la prestation de l’architecte et la réception des 1er devis après la rédaction du cahier des charges et la phase de consultation. 


J'ai personnellement refusé de me prononcer, en indiquant que la résolution ne traitait que d'une prospection, et que le syndic ou le conseil syndical n'avait pas procuration pour effectuer le choix du prestataire, qui devait être soumis à un vote en assemblée générale.

Le syndic n'a pas tenu compte de mes réserves, et a désigné un prestataire, en prenant l'avis des autres membres du conseil syndical.

Cette désignation s'est traduite par l'attribution du marché à un cabinet d'architecte, et le syndic a effectué un appel de fonds exceptionnel pour travaux.
Ces travaux n'ont jamais fait l'objet d'un vote, car absents du budget prévisionnel entériné par vote.
Le montant engagé est de 20 fois celui autorisé sans vote de l'AG.

Au vu des éléments indiqués, le syndic avait il le droit de procéder à la désignation du prestataire, engager cette dépense sans vote, et effectuer un appel de fonds pour travaux, ou bien a t'il outrepassé ses droits ?
Si tel est le cas, quelle est la procédure à suivre pour contester ses agissements ?

Merci d'avance pour vos conseils avisés

Phyllinux · Accepted Answer

Merci pour la réponse.
C'est également mon sentiment, d'où le titre de mon post.
J'ai déjà envoyé 3 mails au syndic en lui demandant sur quelle résolution il s'était fondé pour effectuer le choix du prestataire ainsi que la signature du contrat, et l'engagement de dépenses.
Bien évidemment, je n'ai reçu aucune réponse, même lorsque je lui écris en tant que membre du conseil syndical, agissant dans mon rôle de contrôle du syndic...

Rochat1 · Answer

Bonjour,

La présentation des trois devis d'architecte doit être inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée générale et le choix du cabinet sera obtenu par décision du syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical n'étant pas habilité à exercer cette responsabilité.

Ensuite les honoraires du cabinet choisi seront votés en A. Gle. Par la suite le syndic aura la possibilité d'effectuer ses appels de fonds, sachant que lors de l'A. Gle un calendrier des appels de fonds sera voté.

S'il n'y a pas de budget voté, je ne vois pas comment le syndic peut effectuer des appels de fonds. Perso, je ne paierais pas. J'attendrais que ce dossier soit régularisé. 

Cdlt.

_lael_ · Answer

Après avoir reçu les devis, le syndic a demandé au conseil syndical de choisir le prestataire : 
Le Conseil Syndical n'a pas de pouvoir dé décision.
Sauf s'il reçoit mandat de l'AG dans les conditions prévues aux articles 21-1 et suivants : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGISCTA000006118836#linkLEGIARTI000039301559-1-0-18

S'il n'a pas mandat, la décision de sélection d'une entreprise doit être prise par l'AG.


Le syndic n'a pas tenu compte de mes réserves, et a désigné un prestataire, en prenant l'avis des autres membres du conseil syndical.Cette désignation s'est traduite par l'attribution du marché à un cabinet d'architecte, et le syndic a effectué un appel de fonds exceptionnel pour travaux.Ces travaux n'ont jamais fait l'objet d'un vote, car absents du budget prévisionnel entériné par vote.Le montant engagé est de 20 fois celui autorisé sans vote de l'AG. 
Il s'agit effectivement d'une double faute :
1) Sélection d'une entreprise sans en avoir pouvoir
2) Appel de fonds sans budget approuvé par l'AG


Le montant engagé est de 20 fois celui autorisé sans vote de l'AG. 
Attention le "seuil" voté en AG et décrit dans l'article 21 de la loi de 1965, ne concerne que les travaux d'entretien et de petites réparations.
Il ne peut pas concerner des travaux d'amélioration même s'ils sont en-dessous de ce seuil.

Voter un seuil ne vaut pas délégation et ne permet pas non plus de s'affranchir des majorités articles 24, 25 et 26.
Cela ne couvre donc que les tâches qui incombent au syndic et ne requièrent pas d'approbation en AG, à savoir uniquement l'entretien et les petites réparations comme indiqué au-dessus.


Au vu des éléments indiqués, le syndic avait il le droit de procéder à la désignation du prestataire, engager cette dépense sans vote, et effectuer un appel de fonds pour travaux, ou bien a t'il outrepassé ses droits ?Si tel est le cas, quelle est la procédure à suivre pour contester ses agissements ? 
Le syndic n'en avait effectivement pas le pouvoir et il s'agit d'une faute de sa part.
Il faut lui demander d'annuler immédiatement, à ses frais, les dispositions qu'il a prises de sa propre initiative et sans accord de l'AG : l'accord du CS n'a aucune valeur car il n'a pas de pouvoir de décision sans mandat et ça ne peut donc pas lui être reproché d'avoir été sollicité par le syndic hors cadre légal.
En cas de refus, il faudra envisager un remplacement du syndic suivi d'une action en justice pour qu'il rembourse les sommes qui ont été payées par le syndicat des copropriétaires sans accord préalable de l'AG.

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