Indexation loyer zone tendue

Question

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement loué en vide situé en zone tendue (Montpellier).  Le locataire précédent a quitté ce logement le 31 mars 2022, son dernier loyer de 789€ avait été indexé le 1er octobre 2021 selon l'IRL du 2emeTrimestre  publié en juillet 2021.
Un nouveau locataire a signé un bail de 3 ans le 15/04/2022 dans lequel figurent:  la clause de l' indexation des loyers, le nouveau loyer inchangé à 789€, les références de l'ancien locataire:   son nom,  son dernier loyer (789€) et la date de la dernière  augmentation par indexation de l'IRL du 2emeTrimestre appliquée au 1er octobre 2021.
Ma question est la suivante: pour appliquer une augmentation de loyer selon l'indexation de l'IRL, suis je en droit de demander une augmentation de loyer au 1er octobre 2022 selon l'IRL du 2T2022  ou dois je attendre le 1er mai 2023 (date anniversaire de la signature du nouveau bail) selon l'IRL du T1 de 2023 ?
Pour l'instant, le bail  a été établi avec une indexation au 1er octobre 2022  ce qui fera un an entre 2 augmentations même si les locataires ont changés.  J'avais pris cette initiative en pensant à la continuité de location (même loyer), de plus si  la règle c'est pas d'augmentation avant 12 mois alors avec un changement de  locataire tous les 11 mois ou moins,  il n'y aura  jamais d'augmentation du loyer !
Merci pour vos commentaires et éclairage. Cordialement

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Ce qui est écrit dans le bail s'impose à vous. Vous ne pouvez rien y changer, ni la date, ni l'index choisi.

Utilisateur anonyme · Answer

Non :  vous n'avez pas le droit. C'est trop tard pour modifier le loyer ou les règles de révision.
Lisez cet article de la loi de 89
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2022-04-22/

zac34 · Answer

Merci pour cette précision, je  reste donc sur les termes du bail qui a défini la première révision du loyer au 1er octobre 2022 et par la suite à chaque 1er octobre.
Cordialement

djivi38 · Answer

bonjour,

vous avez fait un beau sac de nœuds !!! 

Le Trim à choisir quand on établit un contrat de location est le dernier paru à la date de signature dudit contrat :
or, vous avez dit que votre nouveau locataire avait signé son contrat le 15/04/2022... MAIS plus loin vous dites que la date anniversaire du bail est le 1°/05/2023, ce qui impliquerait une date de signature au 1°/05/2022... alors qu'on est encore en avril !!!

Par ailleurs, comme dit post 1, le bailleur a obligation de pratiquer les RÉVISIONS annuelles de loyer avec les indices du T mentionné audit contrat (en l'occurrence ceux du 2° T 2022.... qui ne sont même pas connus !!!!)), et ce donc, même s'il est faux : et pour un contrat signé le 15/04/2022 le T à choisir aurait dû être le 1er T 2022 (connu le jour-même), ou (peut-être ?) mieux le 4° T 2021.

Donc, je vais considérer que ce contrat a été signé le 15/04/2022 avec un loyer de 789 € déjà révisé au 1°/10/2021 avec les indices du T2 : vous ne pouvez donc pas le réviser avant le 1°/10/2022, d'autant que votre nouveau locataire ne sera dans le logement que depuis environ 6 mois... et le nouveau loyer obtenu serait valable du1°/10/2022 au 30/09/2023.

Le plus simple, me semble-t-il, serait d'expliquer à votre locataire que vous vous êtes trompé sur le choix du T pour les révisions de son loyer et lui proposer de faire un "avenant" au bail (daté, signé des parties et annexé aux exemplaires du contrat existant) pour passer du T2 mentionné au contrat au T1 avec l'indice T1 2022 (voire du 4°T 2021) : un accord librement du locataire et écrit est légal, et vous lui expliquez qu'elle gagnerait ainsi une augmentation de loyer d'oct 2022 à mi-avril 2023, et que vous ferez la prochaine révision seulement pour le 14/04/2023 avec les indices du 1er T (voire du 4°T 2021). 
Les indices du 1er T sont - cette année - effectivement connus par l'Insee le 14/04... mais ne sont pas encore - à cette heure - passés au JO (Journal Officiel)...
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/


Vous pouvez également contacter l’ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

cdt.

zac34 · Answer

Je suis vraiment désolé d'avoir ajouté de la confusion et un surcroit de travail pour vous. Pour clarifier je joins un extrait de la partie 'Loyer' du bail souscrit le 15/04/2022 avec remise des clés / état des lieux le jour même:

IV. CONDITIONS FINANCIERES

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

A. Loyer

1° Fixation du loyer initial :

a)	Montant du loyer mensuel :Loyer échéance mensuelle :  891€  comprenant :
•	Le loyer mensuel  hors charges de 789 €.
•	Les provisions de charges de 102€ incluant aussi la provision mensuelle sur  la TEOM (Taxe d’Enlèvement des  Ordures Ménagères), la consommation en eau et la location du compteur.

b)	Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues (l’agglomération de Montpellier en fait partie) :

-	le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation révisé par l’indexation (variation de l’IRL): Oui. 

- le loyer du logement objet du présent contrat sera soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral en courant 2022 : Oui (mais pas encore en application à la date de la signature du contrat de bail). 
Le loyer maximal autorisé : 75x11.8*1.2 = 1062€ par mois hors charges. (loyer moyen 885€ avec  11.8€ / m2).

c)	 Le nouveau loyer est encadré et ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l'indexation  IRL (Indice de Référence des Loyers). 
Informations relatives au loyer du dernier locataire : 
•	Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire 789€, 
•	Date du dernier versement 12 février  2022. 
Date de la dernière révision du loyer : 1er octobre 2021 en fonction de l’indice de référence des loyers paru en juillet 2021 (au 1/10/2021, le loyer nu avait été porté à 789€  basé sur l’IRL du 16/7/2021 égal à  131.12).

2° Modalités de révision :


a)	Date de révision : 01/10/2022.
=> Donc la révision du loyer se fera sur l’IRL publié en juillet 2022 et sera applicable sur le loyer à compter du 1er octobre 2022.   = > Le loyer nu est donc maintenu à 789€ jusqu’au 1er octobre 2022.


b)	Date ou trimestre de référence de l'IRL Juillet : [2eme trimestre].


Je vais suivre vos conseils et demander un rendez vous à l'agence départementale de l'Anil.
Je vous remercie beaucoup pour vos réponses.

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