Date d'effet d'une requalification d'un bail meublé en nu

Question

Bonjour, 


Cela concerne notre bail de location meublé avec ma conjointe,

Nous avons signé un bail de location meublé le 17 septembre 2016, ce bail n'avait pas de liste de meuble pour pretendre a etre une vrai location meublé

Notre propriétaire nous a donné congé pour la vente de l'appartement le 7 Mars 2021, 6 mois avant la fin de notre contrat

Nous voulons requalifier le bail de location meublé en bail de nu propriété ce qui permet d'avoir un bail de 3 ans au lieu de 1 an pour le meublé.

Ma question porte sur quel date prend effet concernant la requalification d'un bail meublé en nu proprieté?

La date du premier jour du bail meublé le 17 septembre 2016

Ce qui voudrait dire que notre congé pour le 17 septembre 2022 est valide puisque cela aura fais 3 ans et 3 ans de bail

OU

La date de la requalification du bail       par exemple: le 17 septembre 2021

Ce qui nous permet de pouvoir bénéficier de notre logement durant les 3 ans de la durée du bail nu



Quelles sont les démarches à suivre de notre côté en terme judiciaire pour pouvoir être dans notre droit concernant ce litige? ( Saisie d'un juge, Avocat, ... )

Ysabe_l · Accepted Answer

Bonjour

Attention à la confusion, un bail de location nue et une nue propriété n'ont rien à voir. Ici il s'agit d'une location nue. 

Pour la question je ne sais pas mais il semble logique que ce soit la date de départ du bail initial qui soit retenue.

Pour la requalification vous devez l'assigner au tribunal d'instance.

djivi38 · Answer

bonjour, par ailleurs, si votre contrat de location meublée a été signé le 17/09/2016, le bail se termine chaque année le 16/09 et se renouvelle tacitement le 17/09. Le préavis du bailleur est de 3 mois pour une location meublée (et de 6 mois pour une location nue) : et c'est la réception effective par le locataire qui doit être avant ce délai : fin de bail le 16/09/2022 -> la réception de la notification du congé du bailleur doit être réalisée au plus tard le 16/06/2022 et le locataire devra libérer les lieux au plus tard le 16/06/2022, après avoir fait l'EDL Sortant et rendu les clés au bailleur. Si vous quittez le logement "PENDANT" le préavis du bailleur, vous ne devrez loyers et charges QUE pour le temps REEL d'occupation = jusqu'au jour inclus du rendu des clés. De plus, le congé émanant d'un bailleur doit être adressé séparément et individuellement à chacun des titulaires du bail (même si, pour un couple marié, un seul nom/prénom figure au contrat). En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 ATTENTION : Correction ici du § II-G Le texte juste est : << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". cdt.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
C'est le juge qui statuera sur la date... à condition de le lui demander "requalification ... à compter du ../../..".
C'est votre avocat qui doit formuler cette demande afin d'éviter toute erreur ou oubli dans la formulation.

Utilisateur anonyme · Answer

Bah oui. Mais celui qui est mécontent peut faire appel. Et prendre le risque de frais supplémentaires.

_lael_ · Answer

Quelles sont les démarches à suivre de notre côté en terme judiciaire pour pouvoir être dans notre droit concernant ce litige? ( Saisie d'un juge, Avocat, ... ) 
Avant d'envisager une démarche judiciaire assurez-vous d'avoir des éléments de preuves.

Comme un inventaire du mobilier signé à l'entrée par l'ensemble des parties et faisant bien apparaître l'absence de certains éléments obligatoires.
Sachant que le propriétaire peut très bien arguer que l'élément est manquant dans l'inventaire mais présent dans le logement, par exemple en mettant "cuisine équipée" dans l'inventaire mais sans lister l'ensemble de l'électroménager ou en prétendant juste que c'est un "oubli".
Et l'absence d'inventaire à l'entrée aurait au contraire tendance à profiter au bailleur si vous n'avez jamais contesté par LRAR l'absence de certains éléments car on ne peut pas reprocher à un bailleur de ne pas faire d'inventaire et dans ce cas tous les éléments sont d'ailleurs réputés être "en bon état" à l'emménagement.

Et que manque-t-il en fait par rapport à la liste des éléments obligatoires ?
Car le propriétaire a diverses façons pour s'en sortir, en particulier s'il manque peu d'éléments.

Également, je suppose qu'il ne faut pas juste démontrer qu'il manque des trucs, il faut probablement démontrer que c'était une volonté délibérée du propriétaire de ne pas mettre ces éléments et que vous lui avez signalé sans que rien ne change.
Enfin ce dernier point va plus dépendre du juge.


Sachant qu'il y a très peu de chance qu'une décision de justice soit rendue avant l'expiration du préavis de départ car il faut à minima 2-3 mois pour une audience auprès du juge des contentieux de la protection et encore 2 mois supplémentaires pour le délibéré.

Sachant que si vous vous maintenez dans le logement après la date de préavis et que l'on vous donne tort pour la requalification du bail, vous vous exposez à devoir payer des indemnités d'occupation à un montant potentiellement majoré par rapport au loyer actuel ainsi que des dommages et intérêts qui peuvent être relativement élevés si cela conduit à la "perte d'opportunité" de vendre rapidement son appartement (indemnisation à hauteur des charges : mensualités d'emprunt, diverses charges comme taxe foncière, charges copro, assurance et préjudice moral) ou pour avoir fait échouer la vente.

Ça peut facilement atteindre 10% du prix de vente dans certains cas.
Il faut vraiment être sûr de votre coup.

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