Dépôt de Garantie non rendu et Frais d'huissier abusif

Question

Bonjour, 

Nous avons rendu notre appartement non meublé fin Juin 2021.

A la prise des lieux, un EDLE a été rédigé par un huissier, à la demande du propriétaire. N'étant pas au courant, celui-ci nous a demandé de payer la moitié, ainsi que de payer l'équivalent pour l'EDLS  soit en tout 280€.

Nous avions de bon rapports avec le propriétaire et nous n'avons pas fait d'EDLS, mais j'ai un mail du propriétaire indiquant qu'il nous retournera le DG soit 900€.

Après de multiples AR, nous n'avons à ce jour reçu que 500€.

Puis-je réclamer des pénalités de retard ? Et ce même si le propriétaire me rembourse lors de la réception de ma mise en demeure ?

Puis-je réclamer a minima la moitié des 280€ provisionnés pour les états des lieux ?

Merci beaucoup pour votre aide

djivi38 · Answer

bonjour, "Puis-je réclamer a minima la moitié des 280€ provisionnés pour les états des lieux ?" Ça dépend : ---> si le bailleur a choisi de mandater un huissier (pour son "confort" personnel = sans obstruction de son locataire pour établir un EDL "contradictoire" = entre lui et vous), ses émoluments ne sont PAS à partager, mais restent entièrement à la charge du bailleur. ---> si locataire OU bailleur ne s'entendent pas sur une date pour faire un EDL "contradictoire", un huissier peut être mandaté par l'une des parties et les émoluments seront alors à partager par moitié. "nous n'avons pas fait d'EDLS [avec le propriétaire] C'est celui de l'huissier qui compte et il est NON contestable. (Si vous aviez fait un EDL "contradictoire", l'huissier n'aurait pas pu intervenir). "j'ai un mail du propriétaire indiquant qu'il nous retournera le DG soit 900€. " Ce n'est QUE la comparaison de l'EDLS avec l'EDLE qui détermine s'il y a lieu ou non de faire des retenues pour dégradations sur DG. "Puis-je réclamer des pénalités de retard ?" SI, au jour du rendu des clés, vous aviez satisfait aux 3 conditions d'obtention de pénalités de retard, oui, vous pouvez les réclamer. (DG RESTANT DÛ) + (10% du loyer hors charges x nombre de mois de retard entamés) Voir le § II-H de mon topo ci dessous. Par exemple : clés rendues le 25/06/2021 : --> si les EDL sont conformes : le DG doit être rendu dans "LE" mois qui suit le rendu des clés = au plus tard le 25/07/2021, sous peine de "possibles" pénalités de retard : - 1er mois de retard : du 26/07 au 25/08 - 2ème mois de retard : du 26/08 au 25/09 - etc. --> si dégradations sur EDLS : le solde du DG doit être restitué sous 2 mois à partir du rendu des clés, sous peine de "possibles" pénalités de retard : - 1er mois de retard : du 26/08 au 25/09 - 2ème mois de retard : du 26/09 au 25/10 - etc. En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 ATTENTION : Correction ici du § II-G Le texte juste est : << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". cdt.

tisbam · Answer

Bonjour,

Merci pour ce premier retour.

L'huissier n'est intervenu que pour l'état des lieux d'ENTREE, et non pas de sortie.

Il n'y a pas eu d'EDLS, pas de papier signé, ni d'huissier. Nous avons fait un tour de l'appartement et rendu les clés. Suite à cela, nous n'avons qu'un mail stipulant "Suite à votre état des lieux de sortie [] le dépôt de garantie de 900 euros consigné [] sera intégralement restitué".

Cependant en lisant :

C) Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur est en droit de mandater un huissier, peu après le départ du locataire [« 15 jours, mais en tout cas inférieur à 3 mois » -> Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996], pour qu’il effectue un EDLS, lequel sera INCONTESTABLE. Les parties seront convoquées au moins 7 jours avant.

D) Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis en main propre à chaque titulaire du bail OU s’il ne leur a pas été transmis par voie dématérialisée, le logement sera considéré :
- à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’,
- et à la sortie, le logement sera considéré comme avoir été rendu en bon état, sauf preuve contraire.
Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/

J'en conclus que le logement est considéré comme avoir été rendu en bon état, et un EDLS par huissier qui serait mandaté maintenant serait trop tardif. Je serais donc dans mon droit. ?


Pour les frais d'huissier :
--> si le bailleur a choisi de mandater un huissier (pour son "confort" personnel = sans obstruction de son locataire pour établir un EDL "contradictoire" = entre lui et vous), ses émoluments ne sont PAS à partager, mais restent entièrement à la charge du bailleur.

Nous n'avions rien demandé de notre côté, cela nous a plus ou moins été imposé : "-La provision entrée et sortie état des lieux : 280 * 2 (entrée & sortie) / 2 (loi ALUR 50/50 locataire propriétaire) = 280".
Et dans tous les cas, il n'y a pas eu d'huissier pour l'EDLS.

Merci pour votre temps
Cdlt

tisbam · Answer

Merci, c'est plus clair.

Nous n'avons pas transmis notre nouvelle adresse, hors je vois que c'est souvent mentionné comme condition. Cependant nous avons déjà reçu une partie du DG (nous avions transmis notre RIB), donc cela ne devrait pas pouvoir être utilisé ?

Concernant les frais d'huissier, j'ai regardé la bail que nous avions signé :

"En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire".
De même d'après https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670711/,  "Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. "

Du coup je ne sais que penser, si ce n'est que dans tous les cas il n'y a pas eu d'EDLS, donc je peux a minima réclamer cette part.

Comme réclamer ces frais d'huissier ? Dans le même courrier ? Via un autre ?

Merci beaucoup

Cdlt

tisbam · Answer

Non, pas d'adresse indiquée sur le RIB...
Oui c'est ce que je me disais, et j'imagine que je peux prendre la date de transmission du RIB comme date de départ des retards (et non celle de la remise des clés).

Pour l'huissier, nous avons payé le propriétaire lors de notre arrivée (premier mois + provision huissier + DG).

Merci

tisbam · Answer

Bonjour,

Non pas d'adresse nous l'avons communiquer par message.
J'entends mais c'est d'une hypocrisie... Nous sommes en communication quasi hebdomadaire avec notre ancien propriétaire, nous lui avons communiqué le RIB, nous avons déjà reçu un paiement... Bref tant pi pour les pénalités, si déjà on arrive à tout récupérer...

Merci

Dépôt de Garantie non rendu et Frais d'huissier abusif

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