Charges forfaitaires location non meublée
andree
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7 mars 2022 à 18:06
_lael_ Messages postés 5103 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 25 novembre 2024 - 8 mars 2022 à 13:56
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djivi38
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Modifié le 7 mars 2022 à 19:09
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bonjour,
En location nue, la revente d'électricité est illégale :
Décret du 23 décembre 1994 :
« Toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. »
Le locataire peut donc choisir son fournisseur d’électricité en toute liberté lors de son emménagement, sans que son choix ne soit contesté par le propriétaire.
De plus, vous privez vos locataires de leur DROIT de choisir leur fournisseur d'énergie : et ça aussi c'est contraire à la loi.
Le code de l'énergie en son article L331-1 dispose que le bénéficiaire de l'électricité doit pouvoir choisir librement son fournisseur.
Le fait d'avoir établi un bail de location nue avec des charges forfaitaires est contraire à la loi : c'est une clause abusive, réputée non écrite.
Des charges forfaitaires en location nue sont donc illégales : elles DOIVENT (obligation) être "au réel", payées par des "provisions" mensuelles, lesquelles provisions sont à régulariser - sur justificatifs - au moins 1 fois/an, et, en cas d'"oubli", sans pouvoir remonter à + de 3 ans.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479
https://www.efl.fr/actualite/absence-regularisation-charges-bailleur-delai-prescription-court_UI-2c911d75-655e-47ef-a003-653380469bdc
extrait :
<< (...) La Cour de cassation est, dans l'arrêt ici commenté, revenue sur sa jurisprudence, unifiant les solutions : le point de départ du délai de prescription de l’action du preneur en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est la date de régularisation des charges par le bailleur. C’est en effet à cette date que le locataire a connaissance des éléments lui permettant de déterminer s’il a ou non versé plus que ce qu’il devait, et il est donc juste et conforme au droit commun de la prescription de faire partir le délai de cette date. Cela devrait de surcroît inciter les bailleurs à procéder plus rapidement aux régularisations puisque tant que celle-ci n’est pas faite, le locataire pourra solliciter le remboursement du trop-versé éventuel, ce qui est conforme au vœu du législateur qui, en substituant dans l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 à une régularisation annuelle une régularisation « au moins annuelle », a souhaité permettre au preneur de connaître rapidement le montant des charges dues. (...) >>
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. ».
Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation annuelle tardive des charges
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
En cas de grande différence (et c'est le cas : 130 € payés contre 70/80 € dus) entre les sommes payées et celles réellement dues, il est d'usage (il n'y a pas de loi) d'ajuster le montant des "provisions" pour l'année suivante.
Et, OUI, vous devez rembourser (au centime près) le plus tôt possible vos locataires du trop perçu.
cdt.
En location nue, la revente d'électricité est illégale :
Décret du 23 décembre 1994 :
« Toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. »
Le locataire peut donc choisir son fournisseur d’électricité en toute liberté lors de son emménagement, sans que son choix ne soit contesté par le propriétaire.
De plus, vous privez vos locataires de leur DROIT de choisir leur fournisseur d'énergie : et ça aussi c'est contraire à la loi.
Le code de l'énergie en son article L331-1 dispose que le bénéficiaire de l'électricité doit pouvoir choisir librement son fournisseur.
Le fait d'avoir établi un bail de location nue avec des charges forfaitaires est contraire à la loi : c'est une clause abusive, réputée non écrite.
Des charges forfaitaires en location nue sont donc illégales : elles DOIVENT (obligation) être "au réel", payées par des "provisions" mensuelles, lesquelles provisions sont à régulariser - sur justificatifs - au moins 1 fois/an, et, en cas d'"oubli", sans pouvoir remonter à + de 3 ans.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479
https://www.efl.fr/actualite/absence-regularisation-charges-bailleur-delai-prescription-court_UI-2c911d75-655e-47ef-a003-653380469bdc
extrait :
<< (...) La Cour de cassation est, dans l'arrêt ici commenté, revenue sur sa jurisprudence, unifiant les solutions : le point de départ du délai de prescription de l’action du preneur en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est la date de régularisation des charges par le bailleur. C’est en effet à cette date que le locataire a connaissance des éléments lui permettant de déterminer s’il a ou non versé plus que ce qu’il devait, et il est donc juste et conforme au droit commun de la prescription de faire partir le délai de cette date. Cela devrait de surcroît inciter les bailleurs à procéder plus rapidement aux régularisations puisque tant que celle-ci n’est pas faite, le locataire pourra solliciter le remboursement du trop-versé éventuel, ce qui est conforme au vœu du législateur qui, en substituant dans l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 à une régularisation annuelle une régularisation « au moins annuelle », a souhaité permettre au preneur de connaître rapidement le montant des charges dues. (...) >>
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. ».
Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation annuelle tardive des charges
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
En cas de grande différence (et c'est le cas : 130 € payés contre 70/80 € dus) entre les sommes payées et celles réellement dues, il est d'usage (il n'y a pas de loi) d'ajuster le montant des "provisions" pour l'année suivante.
Et, OUI, vous devez rembourser (au centime près) le plus tôt possible vos locataires du trop perçu.
cdt.
_lael_
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Modifié le 8 mars 2022 à 14:00
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En gros, si vous vouliez faire des charges forfaitaires en location nue il fallait vous assurer que le forfait serait inférieur au montant de la régularisation que risquait de vous demander le locataire.
Car bien que ce soit "illégal" de prévoir des charges forfaitaires en location nue, la clause prévoyant ce montant s'impose au bailleur qui a rédigé le contrat mais est réputée non écrite pour le locataire qui peut demander à tout moment la régularisation.
Donc le seul risque c'est que le locataire vous demande une régularisation comme c'est le cas ici.
Et quoique dise l'article 1103 du code civil, il n'est pas applicable aux contrats de location qui sont soumis à un contrat type et à des règles spécifiques (loi de 1989 en particulier).
La prochaine fois estimez mieux les charges et prévoyez de la marge si vous ne voulez pas vous emmerder à faire une régularisation et pour décourager le locataire de la demander.
Car dans le cas présent, et comme déjà indiqué, les locataires sont en droit de demander cette régularisation.
Prenez bien en compte les charges de copropriété récupérables sur le locataire et la taxe ordure ménagère (taxe foncière)
Car bien que ce soit "illégal" de prévoir des charges forfaitaires en location nue, la clause prévoyant ce montant s'impose au bailleur qui a rédigé le contrat mais est réputée non écrite pour le locataire qui peut demander à tout moment la régularisation.
Donc le seul risque c'est que le locataire vous demande une régularisation comme c'est le cas ici.
Et quoique dise l'article 1103 du code civil, il n'est pas applicable aux contrats de location qui sont soumis à un contrat type et à des règles spécifiques (loi de 1989 en particulier).
La prochaine fois estimez mieux les charges et prévoyez de la marge si vous ne voulez pas vous emmerder à faire une régularisation et pour décourager le locataire de la demander.
Car dans le cas présent, et comme déjà indiqué, les locataires sont en droit de demander cette régularisation.
Prenez bien en compte les charges de copropriété récupérables sur le locataire et la taxe ordure ménagère (taxe foncière)
La législation juridique et financière évolue en permanence...