Honoraires syndic sur des travaux non réalisés

Question

Bonjour, 
Il a été voté à l'AG du 12/11/2020 des travaux dans l'espace vert devant la copropriété pour un montant de 2200€ :
"Ce budget sera réparti en charges communes générales, autorise le syndic à procéder aux appels de fonds au 01/01/2021."
"Les honoraires au titre du suivi administratif et comptable des travaux sont fixés à 1,5% HT avec un minimum de 204€".

Courant 2021 après demande du CS il a été demandé de vérifier sur les plans si cet espace dépendait bien de la copropriété, le rez-de-chaussée étant une crèche.
il a été constaté que cet espace appartenait à la ville. Jusqu'à ce jour c'était un copropriétaire qui s'occupait de l'entretien.

Lors de l'AG du 18/01/2022 il a été écrit 
"Historique : Pour rappel, lors de la dernière AG il a été voté la suppression de la végétation sur le devant de la résidence et pose de gravillons. 
Le budget voté de 2200€ a été appelé le 01/01/2021.
Ces travaux étant à la charge de la ville, le budget appelé sera restitué en totalité. 

L'AG après en avoir entendu les explications, et après en avoir délibéré, autorise la restitution des fonds appelés et l'annulation de la résolution."

Aujourd'hui les copropriétaires ont reçu le bordereau "répartition de charges". 
Il est constaté que les sommes avancées ne sont pas remboursées intégralement.
 
En effet, le syndic a déduit dans les charges communes générales, des honoraires de 102€ dans le cadre des frais de gestion administrative et comptable. (Honoraires de base de 204€ dont il a effectué une remise de 50%)

Le Conseil Syndical lui a demandé de rembourser l'intégralité comme validé par l'AG. Le CS lui a rappelé que la gestion administrative et comptable faisait partie de son travail pour lequel il touchait chaque année des honoraires.

A ce jour il refuse le remboursement desdits honoraires.

- Question : a-t-il le droit de compter des honoraires pour des travaux non réalisés ? prétextant des frais de gestion administrative et comptable.

Merci pour votre aide,
Bien cordialement

rambouillet41 · Accepted Answer

Bonjour,

Certes les travaux n'ont pas été réalisés, mais le syndic a fait une partie du travail administratif et comptable pour faire le appels de fonds, donc ce n'est pas anormal qu'il vous facture ce travail qui est hors gestion courante. Il ne vous a compté que 50 %, il pourrait aussi arguer que la restitution des fonds va lui faire générer une nouvelle activité, hors gestion courante.
Pour moi, il n'y a rien d'anormal et je dirai même que ne vous comptez que 50% c'est bien, il aurait pu exiger plus ....

Là où vous pourriez lui appuyer sur le ventre, c'est qu'une résolution ait été prise sur des travaux qui ne devaient pas avoir lieu : il a été de mauvais conseil et surtout aurait du savoir que c'est la mairie qui était propriétaire de ce terrain ..... vous avez là une carte à jouer pour négocier .....

_lael_ · Answer

Les honoraires au titre du suivi administratif et comptable des travaux sont fixés à 1,5% HT avec un minimum de 204€ 
Ça n'existe pas les montants minimums et quand il y a un montant en pourcentage et un montant en numériraire, c'est uniquement celui en pourcentage qui fait foi.
Tout montant en numéraire est considéré comme purement informatif.
Le montant en pourcentage est également nécessairement basé sur le montant Hors Taxe des travaux réellement effectués et non pas sur le budget voté pour la réalisation de ces travaux.

cf article 18-1A de la loi de 1965 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313558
III.-Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.


De la même façon, les honoraires sont dus sur le "montant des travaux" qui ne peut être connu qu'une fois les travaux réalisés.
Dans un projet de résolution on ne vote que des "budgets" sachant que les travaux peuvent coûtent plus ou moins cher que ce montant selon les aléas.
C'est aussi pour ça que des pourcentages doivent être votés. Ces pourcentages sont toujours basés sur le montant réel et Hors Taxe des travaux et non pas sur le "budget" initial.
Du coup 1.5% de 0 faisant 0, puisque rien n'a été effectué, voilà ce que vous devez au syndic.


Pour moi, c'est au contraire totalement illégal et anormal de vous facturer quelque chose.
Il n'y a par ailleurs aucune ambiguïté quant au fait que cela viole les textes susvisés et la jurisprudence est constante quant à leur interprétation.

PIAF9 · Answer

Bonjour à tous
Merci pour toutes ces informations. Nous allons essayer de faire annuler ces honoraires et dorénavant allons éviter des appels de fonds pour un petit budget et demander uniquement un % sur un montant réel HT, ce que nous avions il y a 4 ans. 
Bien cordialement

andre78fr · Answer

Ce genre de petits travaux (selon budget et taille de la copropriété) devrait être dans le budget et les opérations courantes (compte 615 - Entretien et petites réparations) mais objectivement 1,5 % c'est faible comme taux et la somme de 102 € modeste, même si on peut chercher des poux ou contester la légalité, il faut également construire une relation de confiance avec son syndic... le risque étant qu'il vous lâche et que le prochain soit pire.

PIAF9 · Answer

Bonjour
Merci pour votre réponse. 
Nous sommes d'accord que 102€ semble modeste (environ 5% du prix des travaux) mais c'est pour le principe et une bonne confiance. 
On ne dit et n'écrit pas dans l'AG que les copropriétaires seront remboursés INTEGRALEMENT alors que des honoraires sont prélevés !

1/-De plus nous réclamons au syndic 
-le contrat assurance de la résidence car dans l'intranet nous venons de découvrir un avenant pour un véhicule avec franchise... c'est le silence !
2/-Nous demandons pourquoi il ne contacte pas depuis 2 ans que le CS le réclame :
- la mairie pour une sortie de parking dangereuse qui était signalée (avant travaux réalisés par le Conseil départemental), par des zébras, poteau... et agencement différent des places de parking le long du boulevard
- l'architecte, le géomètre concernant un plan stipulant que le toit arrière de la crèche et son espace verrière/espace vert est à la charge de la copro alors que la même configuration du toit avant est à la charge de la mairie .... là aussi c'est le silence !
Tous ces points et autres nous interrogent sur la transparence du syndic.

Nous allons voir pour un RV avec le syndic afin d'obtenir des réponses. Il est certain qu'il ne va pas apprécier et risque de nous lâcher, ce qui lui permettra ainsi de ne pas donner suite à nos demandes.

Bien cordialement

Honoraires syndic sur des travaux non réalisés

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