Honoraires syndic sur travaux

Bonjour,

Tel que présenté, cela me parait TRES, TRES élevé. Mais avant de conclure, il faudrait détailler sa mission ..... (et qu'il serait bien de mettre dans la résolution à voter).

Alors quelle est sa mission ? Une fois que vous aurez détaillé cela, essayez d'estimer le temps passé et multipliez par le cout horaire fixé dans son contrat, ainsi vous aurez une approche de son montant d'honoraires donc du pourcentage .....

Si sa mission est signature des contrats, faire les AdF, les encaisser, payer les factures et faire la réception des travaux, pour moi et compte tenu du montant des travaux c'est entre 1,5 et 2,5% maxi 

Merci de votre réponse éclairée

Cordialement

"Dans le cadre de travaux lié à la loi climat, le syndic propose un pourcentage de 5% alors qu'il y a un un AMO et un SPS de prévu. Ce taux d'honoraires nous parait trés élévé car les travaux s'élève à 1,8M€"

C'est effectivement très élevé, cela représente 90.000€, en appliquant strictement les 5% sur ce montant, pour juste payer des facture, c'est démentiel.

C'est l'équivalent de 2-3 gestionnaires / assistants / comptable à temps plein sur une année.

Car tout le reste est en réalité géré par l'architecte / AMO.

Il vous est possible d'amender la résolution en AG pour en baisser le montant.

Vous pouvez aussi négocier en amont avec le syndic et ne pas hésiter à menacer de mettre son poste en jeu s'il ne revoit pas à la baisse ses honoraires.



Autre point légal très important, que les syndics interprètent quasiment tous plus ou moins volontairement de manière erronée à leur avantage.

cf III de l'article 18-1 A de la loi de 1965 :
"III.-Les travaux [...] votés par l'assemblée générale des copropriétaires [...] peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution."

Le dernier paragraphe est particulièrement intéressant car il indique :

1) "taux dégressif selon l'importance des travaux" : Si le syndic facture 5% sur des travaux de faibles montants à d'autres AG, il ne peut pas facturer 5% sur des travaux de 1M8€, cela rendrait le taux facilement contestable en justice.

2) "pourcentage du montant hors taxe" : Le taux du syndic ne doit pas s'appliquer sur le montant TTC, mais sur le montant HT. Ce qui fait une différence pouvant aller jusqu'à 20% sur les honoraires.

3) "La rémunération fixée dans le projet de résolution [...] doit être exprimée en pourcentage" : Selon la jurisprudence, cela s'interprête comme quoi le taux pratiqué par le syndic correspond à sa rémunération TTC et non pas à sa rémunération HT à laquelle viendrait s'ajouter la TVA. Car dans le cas contraire la rémunération TTC serait supérieure au pourcentage indiqué.

Ce qui fait que pour 1M8€ TTC de travaux (dont admettons 10% TVA), les 5% du syndic se calculeraient en réalité comme suit :

1.800.000 / 110% x 5% = 81.818€ TTC d'honoraires syndic

Alors que souvent les syndics seront tentés de calculer comme suit :

1.800.000 x 5% = 90.000€ HT d'honoraires syndic

90.000 x 120% TVA = 108.000€ TTC d'honoraires syndic

La différence c'est quand même 108.000 / 81.818 = 132%

La quasi totalité des syndics que j'ai vu utilisent la méthode leur permettant d'avoir +32% d'honoraires, qui n'est pourtant pas celle prévue par la loi.

Et ils plaident ensuite la bonne foi quand on leur fait remarquer, alors que souvent c'était totalement volontaire de leur part, ou parfois refusent carrément de changer.

L'autre erreur courante, c'est que le syndic prend ses honoraires sur le BUDGET et non pas sur les sommes réellement payées.

Ce qui fait qu'il prend l'intégralité de ses honoraires avant le démarrage du chantier et même si tout le budget n'est pas dépensé.

C'est bien entendu à nouveau illégal, la loi précise bien que les honoraires sont en pourcentage des travaux, et non pas en pourcentage du budget.

Ce qui oblige également le syndic a ne prendre ses honoraires qu'après avoir payé les artisans, s'il se paie d'avance il ne respecte pas la condition de la rémunération en pourcentage des travaux puisque le montant n'est déterminé que quand les travaux sont réellement payés.