Établir correctement les charges pour mon locataire

Question

Bonjour, 

Je suis sur le point de louer 3 appartements meublés dans un immeuble qui n'a qu'un seul compteur edf et un seul compteur d'eau.

Néanmoins j'ai fais installer 3 sous compteurs d'eau et d'électricité.

Il y a actuellement une box internet pour les 3 appartements. Tout est aux normes. Il y a un compteur répartiteur qui alimente les 3 sous-compteurs des 3 appartements. 

Je sais que je ne peux pas revendre au locataire au prorata du relevé des sous compteurs.

Pour éviter de faire un forfait trop élevé ou trop bas, est-ce possible de proposer un premier forfait que je réajuste chaque mois, trimestre, semestre par exemple? 

Je compte diviser par 3 l'abonnement internet et ajouter donc un forfait ajustable pour les consommations d'eau et d'électricité.

Si cela est possible, puis je le mentionner dans le bail meublé loi alur et/ou dans le bail meublé mobilité? Ou peut-être un autre bail que je ne connaitrais pas encore?

Cordialement,

Adrien

djivi38 · Answer

Bonjour,

en location meublée la revente d'électricité est "tolérée" à condition que ce soit sous forme de forfait et que, par conséquent, toutes les autres charges soient aussi au forfait  (la "mixité" n'est pas possible) : les sous-compteurs ne servent au bailleur qu'à évaluer une moyenne de consommation  de location en location, parce que un forfait reste au montant mentionné sur le contrat de location pendant toute la durée d'une même location.

cdt.

flocon84 · Answer

Très bien, donc est-il possible de faire plusieurs baux à court therme (saisonnier d'environ 3 mois) pour ajuster ce forfait?

_lael_ · Answer

En vrai la soi-disant interdiction de revendre l'électricité n'est pas si stricte.
Le code de l'énergie n'est pas vraiment applicable car vous n'en tirez pas de bénéfice donc c'est un peu sans objet et j'ai vu plusieurs jurisprudences de personnes qui se sont fait débouter en invoquant ce motif.

Les deux points vraiment problématiques ce sont :
- le code de la consommation prévoyant le libre choix de son fournisseur d'électricité.
- le fait que l'électricité ne fait pas partie de la liste des charges récupérables auprès du locataire.

Mais même en ne remplissant pas les deux conditions précédentes le locataire reste redevable de sa consommation même si la clause est "nulle" au motif qu'il ne peut pas restituer ce qu'il a consommé et est donc redevable d'une indemnité équivalente : cf https://www.anil.org/jurisprudences-nullite-clause-remboursement-fourniture-electricite/


Mais de mon point de vue, si vous prévoyez dans votre clause de refacturation de l'énergie qu'elle peut être résiliée à tout moment par le locataire qui peut prendre un contrat à son nom, alors elle est beaucoup moins contestable.
Et il y a très peu de chance qu'un locataire actionne cette clause.

L'autre possibilité c'est de prévoir une clause d'augmentation des charges basée sur des critères objectifs.
Forte augmentation de la consommation du locataire par rapport à l'année précédente par exemple.
Mais pour les mêmes raisons qu'au dessus c'est un peu borderline car bien qu'on puisse inclure l'électricité dans les charges forfaitaires elles ne font pas vraiment partie des charges récupérables donc c'est compliqué de baser une clause là dessus.

Personnellement j'associe une clause d'augmentation du forfait de charges en cas de forte augmentation de la consommation d'électricité à une clause permettant au locataire de souscrire à un contrat d'électricité à son nom en échange d'une réduction sur le forfait de charges.

Je pars du principe que laisser le "choix" au locataire l'emportera sur les autres dispositions légaleset que du coup on ne pourra pas vraiment me reprocher d'avoir augmenté le forfait iu refacturé l'électricité.

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