Vente sans état daté

Signaler
Messages postés
2
Date d'inscription
vendredi 24 septembre 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
25 septembre 2021
-
 coproleclos -
Je vend mon appartement à mon locataire qui est lui même propriétaire de son habitation dans le même immeuble. Le contrat du syndic n’à pas été renouvelé et il a été mis en place un syndicat bénévole dont mon locataire/propriétaire est président. Des travaux avaient été prévus par l’ancien syndic et je suis près à payer ma part en fonction de mes millièmes. Malgré cela mon notaire me dit que la vente n’est pas possible sans l’état daté. Que dois je faire ?Connaissez vous une autre solution ?

4 réponses

Bonjour
Comment a été nommé le syndic bénévole ? Par une AG ? Convoquée par qui et comment ? Les copropriétaires ont-ils été avisés du changement de gestion ?
Votre notaire a-t-il été avisé du changement de syndic ? Si OUI ce notaire doit adresser le formulaire de l'état daté au nouveau syndic mais attention, c'est un document où il y a beaucoup de pages à remplir sans se tromper.
Sans cet état daté il n'est pas possible de réaliser une vente immobilière.
J'ai été un syndic coopératif durant 25 années et je vous souhaite bon courage.
Messages postés
7621
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
16 octobre 2021
2 627
Bonjour,

Même s'il vaut mieux un état daté, il est tout à fait possible de faire la vente sans état daté. Le notaire doit s'adapter et inscrira sur l'acte notarié des phrases du genre : malgré les demandes faites au syndic, les ..../.... (etc), aucun état daté n'a été reçu. Et cela se fera au détriment du syndicat notamment en cas de dettes du vendeur.

En fait l'état daté est une protection pour le syndicat donc pour l'ensemble des copropriétaires et le syndic en sera le responsable devant eux.

Si vous saviez le nombre de ventes de lots dans des petites copropriétés qui se font et cela sans syndic, ni état daté. Si votre notaire insiste, changez de notaire .....
Bonjour
Je ne suis pas d'accord avec vous car l'état daté est un document obligatoire avant la vente et sert à renseigner le futur acheteur notamment des charges dues dans l'avenir ainsi que des documents comptables du syndicat.
Si le notaire réalise une vente sans cet état il viole la loi et sa déontologie.
Je me demande où vous avez pu lire que l'état daté était une protection pour le syndicat des copros !
Messages postés
29795
Date d'inscription
samedi 25 septembre 2010
Statut
Modérateur
Dernière intervention
16 octobre 2021
7 946 > coproleclos
bonjour

Je ne suis pas d'accord avec vous


et bien vous avez tort, heureusement qu'il est possible de vendre un bien sans l'Etat daté !!

rambouillet44 a parfaitement répondu et ce d'autant plus qu'il semble que le locataire acheteur possède déjà un bien dans la copropriété

quant à marcos232
, je lui suggère d'apprendre à utiliser des mots comme bonjour, merci et / ou autre formule de politesse
Messages postés
2
Date d'inscription
vendredi 24 septembre 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
25 septembre 2021
>
Messages postés
29795
Date d'inscription
samedi 25 septembre 2010
Statut
Modérateur
Dernière intervention
16 octobre 2021

Effectivement le locataire acheteur est déjà propriétaire d’un appartement qu’il occupe. Il est par ailleurs président du syndicat bénévole.
Bonjour

Je me réfère à la loi sur la copropriété qui est d'ordre public, donc applicable obligatoirement :
- extraits du décret 67-223 du 17/03/1967 pris pour l'application de la loi 65-557 du 10/07/1965 fixant le statut de la copropriété :

Article 4 du décret - Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.

Article 5 du décret - Remplacé par décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 - Modifié par décret n° 2013-205 du 11 mars 2013 - Modifié par décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 - Modifié par décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 art 5 en vigueur le 4/07/2020
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d'une même mutation, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique
...etc
...

Je pense ne pas me tromper contrairement à certains.
Messages postés
7621
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
16 octobre 2021
2 627
oui, le syndic DOIT, mais s'il ne fait pas le notaire PEUT faire la vente mais il doit accomplir une formalité spécifique :

Article 20

I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.


PS : la loi s'impose au décret .....
>
Messages postés
7621
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
16 octobre 2021

Bonjour,

Un décret est pris pour l'application d'une loi ou d'un article d'une loi, qui, effectivement, prime sur le décret, ce que je n'ai jamais contesté. En fait le décret dit "comment faire".

Le certificat de l'article 20 n'a rien à voir avec l'état daté. Il permet au syndic, en cas de charges impayées, de faire opposition par voie d'huissier sur le prix de la vente à concurrence des sommes dues par le vendeur (il fut même un temps où c'était la totalité du prix qui était bloqué). Si celui-ci ne doit aucune somme, ce certificat n'a pas à être notifié ; dans ce dernier cas, seul l'avis de mutation sera notifié par le notaire.

Je confirme que l'état daté est une obligation légale avant la vente authentique.
Messages postés
29795
Date d'inscription
samedi 25 septembre 2010
Statut
Modérateur
Dernière intervention
16 octobre 2021
7 946 > coproleclos
bonjour

Je confirme que l'état daté est une obligation légale avant la vente authentique. oui c'est une obligation

ET

et je confirme qu'en son absence pour diverses raisons ( absence de syndic suite démission, non réponses du syndic ...) il peut être noté dans l'acte authentique cette constatation d'absence, et que l'acheteur en fait son affaire personnelle ( sinon il y aurait des dossiers qui ne pourraient jamais se signer )

vous pouvez confirmer , moi je confirme car c'est du vécu ....
Messages postés
7621
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
16 octobre 2021
2 627 >
Messages postés
29795
Date d'inscription
samedi 25 septembre 2010
Statut
Modérateur
Dernière intervention
16 octobre 2021

je confirme également, kasom

quant à
Le certificat de l'article 20 n'a rien à voir avec l'état daté.

c'est vraiment un peu fort de ne pas savoir lire car cet article 20 fait bien référence à l'état daté
>
Messages postés
7621
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
16 octobre 2021

Bonjour

Je vous rassure, j'ai appris à lire et, aujourd'hui encore, je sais toujours lire.

L'article 20 ne parle pas de l'état daté mais d'un certificat délivré au notaire par le syndic et datant de moins d'un mois attestant que le vendeur ne doit aucune somme, toutes charges comprises, au syndicat. Il ne s'agit pas de l'état daté.
Ce certificat peut être établi sur papier libre car son formalisme n'est pas codifié par la législation. Il sert au notaire à délivrer au syndic l'avis de mutation des lots objets de la vente et ouvrant le délai, pour le syndic, de faire opposition par acte extrajudiciaire afin de récupérer les sommes éventuellement dues par le vendeur.

Quant à l'état daté obligatoire qui contient entre autres des renseignements financiers préalables à la mutation d'un lot, son but est d'informer l'acquéreur sur son futur dans la copro. C'est un document d'une vingtaine de pages que la Chambre des notaires a formalisé selon les spécifications des 3 parties prévues à l'article 5 du décret de 1967. C'est une énumération légale à caractère limitatif, et de plus pas très facile à remplir.

Si la copro n'a plus de syndic ou autre, comme dit plus avant dans ce post, le notaire attendra la régularisation de la situation du syndicat et aucune mutation ne sera possible avant cette échéance. Si un notaire passe outre, il engage sa responsabilité délictuelle.

Je me réfère au "Code de la copropriété", dit Codes Bleus, édition 2021, commenté par Jacques LAFOND et Jean-Marc ROUX, édité par LexisNexis. J'en possède toutes les éditions depuis 2004. Ce sont ces codes qu'utilisent tous les juristes dignes de ce nom, juriste dont je ne suis pas.

Savoir qu'un code de la copropriété "officiel" doit être réalisé par le Parlement, car il n'existe pas à l'heure actuelle, de code dit "officiel". Il faudra tout de même attendre quelques années.
Vous trouverez l'info à :
http://www.senat.fr/basile/visio.do?id=qSEQ210120346&idtable=q390313&_nu=20346&rch=qs&de=20180913&au=20210913&dp=3+ans&radio=dp&aff=sep&tri=dd&off=0&afd=cvn&utm_medium=email&_hsmi=159401038&_hsenc=p2ANqtz--etkKklMxoYgeGHcC8_vjrehvJy_0GPOHW1yNLUZYYkBc4MaHyS_T4ZXRxzWukKmwBtDjFFM169zWKHsank60tr5xpujWs6VRY91XE8yz0IpayKeA&utm_content=159401038&utm_source=hs_email
Messages postés
2273
Date d'inscription
vendredi 13 mai 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
13 octobre 2021
488
Bénévole ou pas, le syndic doit compléter et renvoyer le questionnaire notaire (état daté) à l'occasion d'une mutation... La question des travaux ça se passe ensuite, chez le notaire, entre le vendeur et l'acheteur mais indépendamment des histoires de copropriété, il ne faut pas mélanger les étiquettes...