Droit de passage - terrain accessible uniquement depuis la maison

Bonjour,

J'envisage d'acheter une maison qui présente un inconvénient : le terrain n'est accessible qu'en passant par la maison (la maison se situe en bord de route, le terrain étant de l'autre côté).

Étant donné les travaux nécessaires dès l'achat, puis d'autres travaux éventuels (construction de piscine, entretien du terrain, passage pour livrer du bois de chauffage ou autre), j'aurais besoin d'un droit de passage chez les voisins.

D'après ce que j'ai pu voir, ce droit de passage est acquis si le terrain est enclavé, mais comme ce terrain est accessible depuis la route en passant par la maison, je ne sais pas s'il est considéré comme enclavé (je précise qu'il faut absolument passer à l'intérieur de la maison actuellement on ne peut pas y accéder avec un véhicule) ou seulement difficile d'accès.

A partir de la, il y a deux possibilités :
Un passage longe la maison mais une partie appartient au voisin sans droit de passage et ne permet pas de passer un véhicule.
Ou il est techniquement possible de passer dans les terrains voisins en faisant des dégâts (pas de dégâts au niveau des arbres, terrasses ou autres mais des camions sur des terrains humides laissent des traces).

Mes questions sont donc :

Le terrain est-il considéré comme enclavé permettant d'exiger un droit de passage, ou seulement difficile d'accès auquel cas les voisins peuvent refuser le droit de passage?

Si le droit de passage est acquis car le terrain est enclavé, comment décider chez quel voisin passer? (je suppose que le plus simple est de leur demander si l'un d'entre eux est d'accord au départ pour éviter les ennuis, mais il est possible qu'ils refusent tous)

Si le droit de passage doit être négocié, qui doit s'en occuper? moi (ça me semble compliqué avant la vente), l'agent immobilier, ou les anciens propriétaires?

Cordialement,
Olivier Boissard