Problème bail meublé, charges électricité et internet "forfait hors dépasse

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Bonjour,

Je suis ici par rapport à un souci de bail de location meublée, dont je suis locataire, et où la propriétaire impose son contrat d'électricité et d'abonnement internet, avec paiement de l'électricité sous forme forfaitaire mais avec des conditions de dépassement "au-delà de 52€ par mois, le locataire doit payer la différence".

Après avoir procédé une première régularisation l'année dernière en sa faveur, elle ne veut pas procéder de régularisation en sa défaveur ; j'ai consommé pour 40€ d'électricité cette année et payé 624€ en provisions pour charges.

De plus, elle ne veut pas que je prenne un contrat d'électricité ou d'internet à mon nom alors qu'il me semble que cela s'apparente à de la revente d'électricité et que l'électricité privative et les consommations internet ne font pas parties des charges récupérables classiques.

Voici des détails supplémentaires :
Concernant les deux parties :
- La propriétaire, "bailleur", est désignée directement (elle ne passe à priori pas par une société) et loue 5 appartements sur le même mode de fonctionnement
- Moi, "locataire", est actuellement en alternance (contrat d'apprentissage), occupe le logement seul, et est âgé de 22 ans

Concernant le bail :
- "Bail de location à usage d'habitation principale soumis à la loi du 6 juillet 1989, location meublée"
- Logement situé à Lyon 7, d'environ 37m², avec, à usage commun : ascenseur, local poubelle, gardian de l'immeuble ; locaux annexes : garage
- Immeuble datant de 1994, régime juridique : copropriété
- Durée de location : 1 an, reconduit automatiquement depuis sa date d'effet le 29/08/2019
- "Dernier loyer appliqué au précédent locataire : 850€ hors dépassement électricité.
Montant du loyer mensuel : 850€.
Le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année le 1er septembre.
IRL connue à ce jour, pour le 2ème trimestre 2019 est de 129,72.
Les charges seront prises en charge par le bailleur, à l'exception de la taxe d'habitation due par le locataire en place le 1er janvier et de l'électricité au delà de 52€ par mois."
- "Loyer mensuel hors complément de loyer éventuel : 850€.
Complément de loyer éventuel : électricité au delà de 52€ par mois.
Soit un total de : 850€ + assurance locataire."
- "Dépôt de garantie : 850€."

Contenu des quittances de loyer, émis chaque mois, du 09/2019 au 09/2020 :
- "Je soussignée [bailleur], propriétaire du logement désigné ci-dessus, déclare avoir reçu de [locataire], la somme de 850 euros (huit cent cinquante euros) au titre du paiement du loyer et des charges pour la période de location [mois concerné] et lui en donne quittance, sous réserve de tous mes droits."
- "Détail du règlement :
Loyer : 790 euros
Provision pour Charges : 60 euros
Total : 850 euros
Date du paiement : [date de début du mois concerné] par virement"


Lors de la régularisation de septembre 2020, la propriétaire avait payée 847,20€ d'électricité et j'ai dû repayer par virement le dépassement de 223€ (j'avais déjà payé 52*12 = 624€ en provision pour charges).
Suite à cela, le loyer a augmenté de 20€ pour provision pour charges d'électricité.

Contenu des quittances de loyer, émis chaque mois, du 10/2020 au 08/2021 :
- "Je soussignée [bailleur], propriétaire du logement désigné ci-dessus, déclare avoir reçu de [locataire], la somme de 870 euros (huit cent soixante dix euros) au titre du paiement du loyer et des charges pour la période de location [mois concerné] et lui en donne quittance, sous réserve de tous mes droits."
- "Détail du règlement :
Loyer : 790 euros
Provision pour Charges : 80 euros
Total : 870 euros
Date du paiement : [date de début du mois concerné] par virement"

Ce mois-ci, la propriétaire m'a fait parvenir une nouvelle quittance bien différente des dernières, à savoir :
- "Je soussignée [bailleur], propriétaire du logement désigné ci-dessus, déclare avoir reçu de [locataire], la somme de 880 euros (huit cent quatre vingt euros) au titre du paiement du loyer et des charges pour la période de location [mois concerné] et lui en donne quittance, sous réserve de tous mes droits."
- Détail du règlement :
860 euros de loyer + 20 € de dépassement de charge d’électricité
Total : 880 euros toutes charges comprises
Date du paiement : [date de début du mois concerné] par virement"

Pour information, la consommation effective d'électricité depuis le 18/08/2020 s'élève à seulement 48,04€ ; alors que je paie 72€ de provision pour charges par mois. Ce qui fait 864€ de provision pour charges payée sur l'année, ce à quoi, la propriétaire ne veut me rembourser que 240€.

Voici nos derniers échanges par mails :

Propriétaire :
- "Votre loyer à augmenté de 1,08% puisque l'indice du 2ème trimestre est passé de 129,72 (votre contrat) à 131,12 (IRL indice 2ème Trimestre 2021).
Cela nous amène donc à un loyer de 860€ charges comprises (au lieu des 850€ contractuels), hors dépassement de charges d'électricité au delà de 52€ par mois.
Mes anciennes quittances n'étaient pas bien rédigées selon mon comptable."
- "Comme indiqué dans le contrat de location meublée que nous avons signé, toutes les charges - sous entendu récupérables - sont incluses dans le loyer donc au forfait (c'est à dire entretien des parties communes, loge de la gardienne, taxe d'enlèvement des ordures ménagères...etc).
Il est stipulé que cela ne concerne pas la taxe d'habitation et l'électricité au delà de 52 euros par mois - montant médian basé sur les 5 années de location de l'appartement et selon que les étudiants chauffent ou non leur logement- .
Les charges électriques sont donc bien au réel à partir de ce moment là.
Selon les dépassements, il y a une régularisation de faite, comme ça a été le cas pour vous à compter du 1er octobre 2020 où vous avez payé 20 euros de plus par mois (selon l'échéancier envoyé par Total Direct Energie et joint à ce mail) donc 220 euros sur 11 mois.
Après que je vienne de vérifier mon compte chez Total Direct Energie (48,04€ de consommation), je dois vous rembourser les 240€ provisionnés puisque sur l'année d'octobre 2020 à septembre 2021, nous restons en dessous des 624 euros contractuels."

Ma réponse :
- "Pour faire simple, si les charges étaient au forfait, il ne serait pas possible de faire d'exception "au-delà d'un certain montant" et il n'y aurait pas eu de régulation l'année dernière ; en effet, soit l'ensemble est au forfait et dans le cas d'une surconsommation je n'ai pas à payer la différence, soit il s'agit bien de charges au réel, nous sommes donc au réel.

De plus, l'électricité privative et les consommations internet ne font de base même pas parties des charges récupérables légales (excepté pour les parties communes, ce qui n'est ici pas la question), il n'y a donc, de base, même pas lieu de définir du forfait ou du réel dans ce cas-là puisque je devrais pouvoir choisir mon fai et mon fournisseur d'électricité... Dans le cadre contraire, cela est peut-être possible (et j'ai encore quelques doutes sur la faisabilité), mais seulement en provision (au réel), sur commun accord ou mention explicite et sans ambiguïté dans le bail ; et dans tous les cas, l'ensemble des dépenses est alors à régulariser annuellement en même temps que le reste des charges communes.

Serait-ce possible d'en savoir plus sur l'ensemble des charges récupérables du logement, et de procéder à régulation svp ?"
- "Je rajoute également le fait que ce que vous vouliez faire est apparenté à de la revente d'électricité...
De plus, étant donné que tout cela semble poser souci, pour simplifier la suite, je souhaiterais ouvrir mon propre contrat d'électricité et d'internet."

Réponse propriétaire :
- "Je ne comprends pas vos interrogations.
Je loue 5 appartements sur le même mode depuis des années. Le bail établi par mon cabinet juridique a été envoyé aux impôts pour la taxe d’habitation. Personne n’a trouvé quoique ce soit à redire.
Il s’agit d’une location meublée.
Je n’ai pas à détailler les charges « récupérables » et à perdre du temps avec tout ceci.
Je n’ai pas appliqué l’augmentation de loyer l’année passée basée sur l’IRL.
Je n’ai pas non plus compté les dépassements d’électricité la première année.
Alors peut-être que les quittances ne sont pas comme vous les souhaitez mais vous cherchez quoi au juste ?
Si vous voulez partir, dites le moi simplement."
- "Je ne fais jamais de quittance.
Vous êtes le seul à me les demander.
Les autres se servent du contrat pour obtenir les APL.
J’ai donc pu faire une erreur dans la rédaction et m’en excuse, raison pour laquelle mon cabinet comptable m’a dit de les faire différemment dorénavant.
Je verrai tout ça avec eux en début de semaine et avec mon cabinet juridique.
Par contre je ne payerai pas de frais de résiliation pour l’électricité et internet et ne souhaite donc pas les mettre à votre nom."

Merci d'avance de votre aide,
Cordialement

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bonjour,

à post long réponse longue... :-)

Électricité :
En location meublée la revente d'électricité est tolérée à condition que ce soit sous forme de forfait.
Et qui dit forfait, dit montant invariable tout au long de la location d'un même locataire quel que soit le montant des consommations (donc PAS de régularisation de charges possible ni de reversement en cas de trop versé),
ET, comme toutes les autres charges doivent être SOIT au forfait SOIT au réel (la "mixité" n'est pas possible), quand il y a revente d'électricité (en meublé) toutes les autres charges seront aussi au forfait.
https://www.60millions-mag.com/forum/gaz-et-electricite/paiement-facture-electricite-t4876.html


"... conditions de dépassement "au-delà de 52€ par mois, le locataire doit payer la différence". "

C'est une "clause abusive", réputée non écrite.
=> Réclamez le trop perçu.. en mentionnant un délai de remboursement (*)

Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Révision annuelle du loyer :

Une révision annuelle de loyer ayant été mentionnée au contrat lors de sa signature, le bailleur est en droit de la pratiquer à l'échéance du bail (ou à une autre date mentionnée au contrat), mais s'il ne la pratique pas, il n'y a pas de rétroactivité :
en cas d'"oubli" (volontaire ou pas), le bailleur peut pratiquer en cours de bail une révision du loyer en fonction des indices du trimestre mentionné au contrat : le nouveau loyer démarrera alors à la date d'envoi de la notification du nouveau loyer.
A cette occasion, le forfait de charges sera ajouté au montant du loyer pour calculer le nouveau loyer [ce qui n'est pas le cas quand il s'agit de provisions de charges (au réel)].
Par exemple pour vous :
loyer = 790 €
forfait de charges = 60 €
Formule de révision :
(loyer + forfait charges) / indice du trim. année N-1 x indice même trim. année N
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
--> SI la révision avait été faite pour le 29/08/2020 :
(790 + 60) / 129,72 x 130,57 = 855,569 -> arrondi des € -> 855,57 € (soit une augmentation du loyer de 5,57 €)
et la révision pour le 29/08/2021 aurait été :
(795,57 + 60)
855,57 / 130,57 x 131,12 = 859,17 €
MAIS comme la révision de 2020 n'a pas eu lieu, celle pour le 29/08/2021 a dû être :
(790 + 60) / 130,57 x 131,12 = 853,58 € : ce nouveau loyer démarre :
- SOIT à partir du 29/08 si demandé à temps
- SOIT à partir de la date d'envoi d'information du nouveau loyer si envoi postérieur au 29/08,
et ce loyer sera applicable pendant 1 an, soit jusqu'au 28/08/2022 (ou + si pas d'information de révision donnée à temps pour le 29/08/2022).


Listes des charges récupérables :
Vous avez raison, les charges doivent être listées et leur "qualification" doit être précisée (en l'occurrence "forfaitaires" puisque que revente d'électricité pour votre meublé).

Quittances :
du moment que le locataire les demande, le bailleur a obligation de lui fournir gratuitement, en détaillant le montant du loyer et celui des charges (enfin... le montant du forfait de charges !)

Moyen de paiement :
un bailleur n'est pas en droit d'en imposer un à son locataire : celui-ci a le libre choix de son moyen de paiement... cela dit, les virements (VS les prélèvements) sont les moyens sont les + adaptés (le locataire reste ainsi maître de ses comptes).

+ Assurance locataire :
??
L'assurance du logement est à prendre par le locataire auprès de la compagnie de son choix : votre bailleur vous fait-il payer quelque chose pour l'assurance de votre logement ?

"Si vous voulez partir, dites le moi simplement"
Si vous voulez partir, vous aurez obligation de donner votre congé en respectant un préavis de 1 mois (puisque d'office de 1 mois pour les locations meublées) ET en respectant fond et forme :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Ne surtout pas avertir votre bailleur de votre intention de résilier votre bail : vous lui donneriez, si vous choisissiez le moyen le + courant de donner congé (la LRAR), l'occasion de faire le sourd au passage du facteur et de ne pas aller la récupérer à la Poste; votre lettre vous reviendrait après les 14 jours de mise à disposition du destinataire par la Poste, et vous auriez alors l'obligation de vous tourner vers une des 2 autres façons de donner son congé : parce que, pour qu'on congé émanant d'un locataire soit valable, il faut que le bailleur ait effectivement réceptionné la notification de congé de son locataire, d'où, une perte de temps pour vous d'au moins une bonne quinzaine de jours et une obligation de payer plus longtemps loyer et charges...

(*)
Arrêtez les mails (en cas de litiges, certains juges ne les considèrent pas comme preuves), et échangez dorénavant et une bonne fois pour toutes par courrier R+AR (dont vous gardez copie et récépissés) :
- de contestation des "provisions" de charges,
- de la notification de la clause abusive réputée non écrite,
- et de remboursement du trop perçu,
en concluant (éventuellement) par quelque chose du genre :
<< En cas de la poursuite du non respect de la loi du 6/7/1989 et du non respect du délai imparti pour le remboursement des indus, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >>

Pour votre info lire ici :
-> Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216
-> Saisine du tribunal d'instance :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783


En complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2


En espérant avoir pu vous aider...
cdt.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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Tout est à présent beaucoup plus clair, merci d'avoir pris de votre temps pour me répondre !

Et à priori il y a une permanence ADIL sans rendez-vous pas très loin de chez moi, lundi après-midi, je vais y passer pour m'assurer que tout est bien clarifié.

Bien cordialement,
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Avec plaisir !
Super pour la permanence de l'Adil ! Amenez leur tous les documents concernant votre location, ainsi que les divers mails ou autres correspondances entre votre bailleur et vous.
cdt.
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Bonjour,

En espérant ne pas trop vous déranger... après avoir échangé avec l'Adil, mes interlocuteurs avaient l'air un peu perdu face à la situation et m'ont finalement recontacté par mail dans la journée pour me dire ce qu'il en était. A savoir :

- Que les charges étant au forfait, le montant de celles-ci peut être effectivement être révisé dans les mêmes conditions que le loyer (par rapport à l'IRL) mais qu'aucun surplus ne peut être demandé hors révision de loyer.

- Qu'en raison du principe d’interdiction de la rétrocession d’électricité, les clauses d'un bail prévoyant le remboursement de la facture d'électricité encourent la nullité (Cass., chambre civile 3, 2 mars 2017).

- Mais que toutefois, ne pouvant pas restituer l’énergie fournie et consommée, je devais m'acquitter d'une indemnité équivalente à la valeur de la prestation fournie et donc bel et bien rembourser l'électricité consommée uniquement si je dépasse ce qui a été prévu dans le contrat. Que dans le cas inverse, étant donné que c'est bien précisé dans le contrat, le propriétaire peut effectivement se faire du bénéfice dans mon dos. Et que, dans le futur, afin d'éviter cette situation, je devais m'arranger avec le propriétaire pour faire un avenant et souscrire à mon propre abonnement d'électricité.

Cette version est vraiment très différente de la vôtre et j'ai l'impression qu'elle est assez incohérente avec la loi. Je comptais envoyer un R-AR et j'avoue, maintenant, être un peu confus... Serait-ce possible de me confirmer qu'ils se trompent ?

Egalement, dans le cas "Cass., chambre civile 3, 2 mars 2017", il est bien mentionné "bail meublé" au début mais ensuite il me semble qu'on parle de requalification en location vide ; le locataire ne doit-il pas justement rembourser l'électricité car les charges sont, malgré que cela soit interdit, au réel, en location vide (et donc qu'aucune autre alternative n'est possible contrairement à un bail en meublé) ?

Cordialement,
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Je ne peux pas infirmer les dires de l'ADIL... je ne suis pas, moi, pro de l'immobilier.
- La revente d'électricité en location meublée est tolérée sous forme de forfait : que vient faire ici le cas "Cass., chambre civile 3, 2 mars 2017" ?
- "Mais que toutefois, ne pouvant pas restituer l’énergie fournie et consommée... etc" : je ne comprends pas : vos charges (toutes vos charges) doivent être sous forme de forfait puisque revente d'électricité légale en meublé... et un forfait ne se régularise pas, son montant reste fixe tout au long d'une même location.... pour moi cette clause de remboursement en cas de dépassement de consommation est une clause abusive, réputée non écrite.


"Que dans le cas inverse, étant donné que c'est bien précisé dans le contrat, le propriétaire peut effectivement se faire du bénéfice dans mon dos."

Alors là, OUI, j'infirme ces dires : PAS de bénéfice pour le bailleur lors d'un remboursement de charges, et quand les charges sont au réel, la régularisation DOIT se faire sur justificatif... mais en l'occurrence, dans votre cas, vous avez un forfait de charges (malgré la mention "provisions 60 €) puisque revente tolérée par la loi en meublé, et donc pas d'échange d'argent en dehors du forfait, NI en cas de surconsommation (paiement du surplus par le locataire) NI en cas de sous-consommation (remboursement partiel du forfait par le bailleur).


Je vous avais donné, après lecture et relectures multiples de votre post initial, des textes de loi et des explications, et je n'ai rien à y ajouter ni à modifier. Désolée.

cdt.
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Très bien, je vois... merci pour votre réponse.

Je n'ai effectivement pas bien compris non plus pourquoi on m'avait parlé du cas "Cass., chambre civile 3, 2 mars 2017", car celui-ci ne semble pas vraiment adapté à la situation.

J'ai cependant bien saisi vos propos et ai bien pris connaissance de vos précédentes explications avec les textes de loi et pense donc envoyer un R-AR en ce sens.

Cordialement,