Asl

Question

Bonjour, je viens d'acheter dans une résidence de 11lots. Une ASL à été créée mais dissoute avant d'avoir règle la propriété des parties communes. LaMairie affirme qu'il n'y a pas eu de Convention de signée avec l'ASL avant la dissolution sur la gestion de la voirie et des canalisations. L'entretien reviendrait donc aux 11 propriétaires. Que faire pour réactiver cette ASL et régler cette situation ? Merci par avance

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

 Une ASL à été créée mais dissoute

Qui et comment a-t-elle été dissoute ?

rambouillet41 · Answer

avant de faire quoi que ce soit, il faut un peu creuser, car on ne dissout pas une ASL si facilement : il faut au moins une décision d'ASL et il faut qu'il n'y ait plus l'objet de l'ASL.

Est ec que ce ne serait pas plutôt que l'ASL s'est arrêtée de fonctionner faut de "combattants" bénévoles ....

rambouillet41 · Answer

il faut donc que l'un d'entre vous convoque une AG pour remettre le "train sur les rails" sans tenir compte du fait qu'il y aurait eu dissolution, car je doute fortement que celle ci ait été entérinée....  et publiée, etc...

Une fois que vous aurez remis sur les rails : vote d'un bureau, désignation d'un président, vote d'un budget prévisionnel, etc... vous pourrez reprendre des discussions sérieuses avec la mairie ou lancer des devis des travaux, voire les 2.

Pour les statuts, ils étaient joints à votre acte de mutation, sinon voyez en préfecture ou sous préfecture, vous aurez les documents officiels.

rambouillet41 · Answer

ne pas confondre cahier des charges et statuts.

Cahier des charges : gère les propriétés privées

Statut : gestion de l'objet de l'ASL, et dans la plupart des cas les parties communes à tous et appartenant soit au promoteur, soit à l'ASL, soit aux propriétaires en indivision.

S'il n'y a aucune trace au JO, c'est que quelqu'un n'a pas fait son travail.... mais au delà du JO, la préfecture ou la sous préfecture ont un service dédié aux ASL (en général proche ou lié aux associations loi 1901). Qu'en disent-ils ? 

Enfin que dit (exactement) votre acte notarié sur ce point de l'ASL .....

rambouillet41 · Answer

Pour le cahier des charges, vous pourriez le retrouver dans le dossier de demande de permis de lotir en mairie (et qui sait, peut-être des statuts....)

2021Aldo66 · Answer

j'ai retrouve les statuts. Ils ont été intégrés dans le cahier des charges. 
Le cahier des charges a plus de 10 ans comme indiqué précédemment. Il est caduc. Les statuts étant intégrés dans le cahier des charges, sont ils encore d'actualité. 
Afin de mener à bien les opérations de cessions des parcelles dont l'ASL est prioritaire, peut-on envisager une modification des statuts ? 

Quand à la création d'une nouvelle ASL, cela me semble difficile car je confirme que c'est cette ASL qui est propriétaires des parcelles de terrain qui constituent les parties communes de la résidence. 

Merci par avance

rambouillet41 · Answer

NON, on ne crée pas une nouvelle ASL....

Afin de mener à bien les opérations de cessions des parcelles dont l'ASL est propriétaire prioritaire, peut-on envisager une modification des statuts ?

Pourquoi voulez vous modifier les statuts ? d'autant que vous ne dites pas s'ils sont à jour de l'ordonnance de 2004.... ne compliquez pas, s'il n'y a pas lieu de compliquer .... surtout si ces statuts n'ont jamais été publiés.

2021Aldo66 · Answer

Bonjour, 
Plus précisément. 
un groupe d'habitations a été construit en deux étapes (2 permis de construire):
- 1er et deuxième tranche
- puis troisième tranche 

1er tranche et 2nde tranche : Le cahier des charges a été rédigé pour les 1er et 2nd tranches. Il comporte deux parties : le cahier des charges proprement  dit et les statuts de l'ASL. 
La cahier des charges, rédigé pour une assiette foncière de l'ensemble immobilier (ou périmètre de la 1er et de la 2nd tranche), prévoit l'incorporation de terrains limitrophes qui pourraient être  par la suite acquis en vue de  d'y réaliser d'autres constructions.
Les statuts de l'ASL : 
Art 3  L'objet : entretien des biens communs à tous les propriétaires de l'ensemble immobilier et compris dans son périmètre, ......................
Art 18 " Pouvoirs et attributions du syndicat ".: Le périmètre de l'ASL est ainsi définit : : Le syndicat administre, conserve et entretien tous les biens communs et les éléments d'équipement généraux du lotissement, compris dans son périmètre et faisant partie de son objet.  
...Il conclut toutes conventions avec toutes les administrations, collectivités locales........................

3ème tranche : 3 ans après la rédaction du cahier des charges et des statuts de l'ASL, il a été procédé à l'incorporation dans l'assiette foncière d'un cahier des charges d'une nouvelle unité foncière. 
Ce cahier des charge mentionne les unités foncières créées sur le terrain acquis pour la 1er et 2nd tranche et également les nouvelles unités foncières  de la 3ème tranche .
L'ensemble constitue désormais le périmètre de l'ASL à l'exception d'une parcelle X qui devra être rétrocédée à la Commune. 
Si je comprends bien, l'ASL ne gère pas la parcelle X puisque qu'elle devait être rétrocédée à la commune. Or cette rétrocession n'a jamais été faite. 
Mais, le relevé de propriété du cadastre indique que l'ASL est propriétaire de cette parcelle X. 
Qui peut donc rétrocéder cette parcelle à part le propriétaire ? 
C'est pourquoi, il me semblait nécessaire de réactiver cette ASL et de modifier son périmètre afin que cela soit cohérent avec le relevé des propriétés du cadastre. 
Je découvre au fur et à mesure toute la complexité de ce dossier. 

Merci par avance

rambouillet41 · Answer

Vous ne dites toujours pas de quand cela date ..... avant ou après l'ordonnance de 2004...?

certes, il faut remettre sur les rails cette ASL : convocation, AG, bureau/syndicat, président, etc...

Ensuite le président prend attache auprès du maire pour remettre en oeuvre cette rétrocession, mais il faut s'assurer que la mairie est toujours preneuse de la parcelle X (qui est quoi ? : terrain à batir, voirie ou autre ?...)

Si les 2 parties sont OK : il faut une AG de l'ASL pour décider de la rétrocession à la commune de Y, désigner une personne pour signer les actes afférents, ensuite envoyer PV au Maire et suivre le dossier.
Le Maire fera étudier, et si le conseil municipal est OK, il y aura un arreté et une personne de la commune sera chargée du dossier de mutation (qu'il faudra suivre) et enfin le représentant de l'ASL cosignera la mutation.

2021Aldo66 · Answer

Merci effectivement, le déroulement des opérations tel que vous me le citez me semble très cohérent. 
Le Maire est d'accord, je l'ai rencontre. Le Directeur des services de la commune est venu sur site. Un examen de la parcelle qui est une rue sera fait (bitume et canalisations car la mairie n'acceptera la rétrocession que si tout est en bon état. Dans le cas contraire nous serons obligés de faire les réparations nécessaires à nos frais avant la rétrocession). Cette parcelle comporte également les rives d'un canal. 
L'ASL à été créée en 1980.

rambouillet41 · Answer

S'il existe dans l'objet de l'ASL d'autres parties communes comme un espace vert, alors votre ASL continuera à vivre et devra revoir ses statuts au vu de l'ordonnance de 2004.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000039295537/

S'il n'y a que cette voirie et ces rives (le tout étant repris par la mairie) alors vous pourrez passer outre cette révision, sauf si dans vos statuts actuels vous n'avez rien concernant la dissolution. En effet après mutation de la parcelle (et s'il n'y a rien d'autre à gérer), vous pourrez passer à la dissolution de l'ASL.

2021Aldo66 · Answer

Je vous remercie tous pour votre contribution. Cela va me permettre de faire le nécessaire. 
Merci encore

rambouillet41 · Answer

Rien ....

2021Aldo66 · Answer

Cela signifie que l'AG peut se tenir et voter des décisions sans risquer de sa part une contestation ?

rambouillet41 · Answer

Aucun risque, sauf si des décisions à l'unanimité (assez rares en ASL) devaient être prises et que ce coloti soit absent...

Toutefois, ce coloti peut tout de même assigner l'ASL si les décisions prises vont à l'encontre de ses propres intérêts, comme à chaque fois. Reste à savoir ce que dira le juge.

Mais refuser un recommandé n'entraine pas de facto un risque d'annulation d'une AG, ce serait trop simple ....

rambouillet41 · Answer

avez vous lu les statuts ?

car les règles de majorité y sont, et cela m''étonnerai qu'il faille l'unanimité pour la répartition des charges ..... ou alors vous confondez répartition des charges et modification des tantièmes ....

2021Aldo66 · Answer

Selon l'article 16 du cahier des charges, la répartition des charges se fera au prorata combiné  :
•	de la surface de la parcelle. Il sera affecté à chaque propriétaire autant de points que la surface au sol de sa parcelle comporte de mètres carrés, arrondi au nombre de mètres carrés inférieur. voir tableau ci-dessus
•	et du volume construit. Il sera affecté autant de fois 10 points que la maison, comporte de mètres carrés, arrondis au nombre rond inferieur. 
La répartition ne se fait pas par tantième mais par points. 
Nous voudrions changé la méthode de répartition des charges mais j'ai lu qu'il fallait l'unanimité.  Voici ce que nous aimerions retenir pour la répartition des charges .En raison d'un périmètre très restreint, les droits de vote appartiendront aux propriétaires de lots à raison d'une voix par lot sans tenir compte de la superficie. 

Merci par avance

2021Aldo66 · Answer

je précise que cette modification de la répartition léserait certains propriétaires qui disposent d'une superficie moindre au niveau du terrain les écarts vont de 300 m² à 800 m². Il en est de même pour les maisons. Certaines sont beaucoup plus grandes car elles ont été modifiées au cours des années. 

Merci

rambouillet41 · Answer

Pour changer cette répartition, il y a de grandes chances qu'il faille l'unanimité de tous les copros, mais vérifiez les règles de majorité de vos statuts (ou cahier des charges).

Nous voudrions changé la méthode de répartition des charges mais j'ai lu qu'il fallait l'unanimité. Voici ce que nous aimerions retenir pour la répartition des charges .En raison d'un périmètre très restreint, les droits de vote appartiendront aux propriétaires de lots à raison d'une voix par lot sans tenir compte de la superficie.
Vous confondez répartition des charges et droits de vote ....

2021Aldo66 · Answer

bonjour, 
J'ai consulté les statuts une nouvelle fois ce matin. 
Voici ce que disent les tribunaux  "Effectivement, l'unanimité n'est pas exigée mais Ces ensembles sont régis par les règles inscrites dans leurs statuts. En l’absence de clause statutaire spécifique, ce sont les règles juridiques applicables aux contrats qui doivent être retenues. Une modification des clauses contractuelles ne peut alors résulter que d’un accord des parties (1).  Dans une autre affaire, relative à une ASL, les juges ont précisé que « toute modification statutaire tendant à fixer une nouvelle répartition des charges ne peut être adoptée qu’à l’unanimité, quelle que soit la majorité prévue pour la révision des statuts, si elle aboutit à l’augmentation des engagements d’un propriétaire » (

Par ailleurs, j'ai relevé une incohérence  au niveau du périmètre entre les statuts et le relevé de propriété qui m'a été remis par le cadastre.
Le 1er dit qu'une parcelle n'est pas gérée par l'ASL et qu'elle doit etre rétrocédée (mais par qui ?) et le 2nd dit que cette parcelle appartient à l'ASL. 
C'est très compliqué. Est-t-il possible de vous faire parvenir les statuts initiaux et leur modification conformément à l'ordonnance de 2004?
je ne pose cette question ne faudrait-il pas saisir le tribunal de grande instance pour réactiver cette ASL malgré le coût qu'il en résulterait ?

Asl

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