Le vendeur se rétracte après acceptation de l'offre d'achat

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Bonjour,
Il y a deux semaines, j'ai voulu acheter un appartement qui était affiché à 156 000€ en passant par une agence immobilière. J'ai fait une proposition d'achat par mail à 153 500€. Le lendemain, je reçois un mail de l'agent immobilier qui me confirme que l'offre a été acceptée par le vendeur et il me demande de choisir mon notaire pour conclure la vente. Sauf que l'après-midi, il me renvoie un mail en me disant qu'une autre personne a fait une offre au prix, soit 156 000€ et que le propriétaire va finalement prendre l'offre la plus élevée.
J'ai contacté l'agent immobilier en lui disant qu'un mail avait une valeur juridique et que le vendeur ne pouvait pas se rétracter après l'acceptation de l'offre d'achat. Il m'a dit qu'il avait envoyé le mail de réponse un peu trop rapidement et que le vendeur n'avait accepté qu'oralement et qu'il n'avait rien signé donc que je n'avais pas été lésé.

J'ai fait quelques recherches et apparemment le mail aurait une vraie valeur juridique. Je vous laisse des citations avec des liens plus bas.

Je voulais savoir s'il existait des textes de lois sur lesquels m'appuyer ? Et si le vendeur confirme qu'il se rétracte quels dommages et intérêts puis-je demander ?

Merci pour le temps que vous avez passé à me lire/ me répondre.

Citation 1 :
L’acceptation verbale d’une offre d’achat vaut vente à la condition d’être prouvée. La preuve pouvant être "un témoignage de l’agent immobilier confirmant que l’offre d’achat présentée par lui au vendeur avait été acceptée verbalement"

Citation 2:
Si le vendeur accepte dans un premier temps l'offre en répondant au mail et ne donne plus suite ensuite à la vente, il peut plus facilement être attaqué en dommages-intérêts car il est alors présumé de mauvaise foi.

Citation3:
On pourrait penser que l’absence de formalisme dans l’envoi d’un sms ou d’un message via une messagerie instantanée rend irrecevable une offre d’achat, et pourtant, à partir du moment où les deux parties s’entendent sur le prix, la vente peut être conclue. Cela signifie que si vous envoyez une proposition d’achat au vendeur du bien, et que ce dernier répond positivement à votre offre, vous n’avez pas besoin d’envoyer une autre proposition sous une autre forme, cet échange suffit à prouver que le vendeur a accepté votre offre.


https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/peut-faire-une-offre-d-achat-par-sms-ou-une-messagerie-article-33966.html

https://www.droit-immobilier.eu/immobilier-juridique/loffre-dachat-ecrite-mais-acceptee-verbalement-par-le-vendeur-vaut-vente-parfaite/

https://www.leparisien.fr/economie/votre-argent/le-notaire-vous-repond-est-ce-que-le-mail-d-acceptation-d-un-acquereur-l-engage-28-11-2017-7419243.php

2 réponses

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bonsoir

Vos articles sont bien tournés, néanmoins ils manquent de jurisprudences....

la mail de l'agent immobilier n'est pas une preuve que le vendeur a contresigné votre offre, il peut très bien avoir dit oui mais sans rien signer , et du coup il accepte une offre supérieure . L'agent immobilier n'étant qu'un intermédiaire, n'espérez rien du côté du vendeur

Côté agence immobilière : chiffrez votre préjudice ou votre perte de chance de faire une offre plus élevée, ( bon courage ) , prenez un avocat, comptez un an de procédure voir deux, et revenez vers nous . Et bien entendu le vendeur va témoigner en votre faveur comme quoi il avait accepté l'offre ...

il vous reste à trouver un autre bien


très juste et très bonne conclusion.
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Merci beaucoup pour votre réponse.
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Voici la réponse de l'ADIL :
Vous avez effectué une offre d’achat d’une maison en dessous du prix. Cependant, votre offre aurait été accepté par le vendeur qui a préféré une autre offre au prix fait par un candidat acquéreur postérieurement à votre offre. Vous souhaitez savoir si cela peut être contesté.



Le contrat de vente se forme par la rencontre des consentements et selon le mode d’extériorisation choisi par les cocontractants. La parole est la forme la plus simple et la plus naturelle. L’offre verbale est parfaitement valable dans le principe. La difficulté tiendra à la preuve non seulement de son existence mais aussi de son contenu.



Une offre au prix demandé forme normalement la vente. Cette offre est en réalité l’acceptation d’une offre de vente antérieurement formulée par le propriétaire. Cette solution s’applique aux opérations réalisées entre le propriétaire vendeur et le candidat acquéreur.



La solution n’est pas la même lorsque le propriétaire a mandaté un professionnel de l’immobilier pour communiquer les informations sur la vente, ce qui en pratique, est assez fréquent. Dans ce cas, une offre aux prix demandé, faite à l’agent immobilier ou au notaire chargé de rechercher un acquéreur, est en principe impuissante à former la vente et à obliger le propriétaire à régulariser la vente. Ce dernier a la possibilité de ne pas agréer l’offre qui lui est faite, alors même qu’elle correspondrait au prix annoncé (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12/08/2008, n° 06-21.709 :RJDA 7/08 n°777, mandat confié à un agent immobilier ; Cour de cassation, 3ème chambre civile 17/06/2009, n°08-13.833 FS-P :Bull.civ. III n°148, mandat donné à un notaire).



La raison de cette différence tient au fait que l’intermédiaire n’a pas en principe le pouvoir de vendre. Afin de pouvoir détenir ce pouvoir, le mandat de vente doit être « exprès » (article 1988 Code civil et article 72 du décret du 20 juillet 1972). Le pouvoir de vendre doit y être nettement affirmé. Le mandant de vente conféré à des agents immobiliers est en réalité la plupart du temps, sauf clause donnant expressément le pouvoir de vendre (clause exceptionnelle en pratique), un mandat de recherche d’acquéreur.



Il est conseillé aux intermédiaires de préciser aux candidats acquéreurs qu’une offre faite au prix ou en dessous ne scelle pas la vente et peut être rejetée par le vendeur. En effet, le vendeur peut se référer au dossier des candidats acquéreurs et préférer celui qui lui semblera présenter le moins de risque.



Dans votre cas, la difficulté sera de prouver que le vendeur et non pas l’agent immobilier, avait accepté l’offre en dessous du prix en contresignant votre offre par exemple.



En cas de litige, le juge apprécie souverainement l’intention des parties. Afin d’étudier la possibilité d’engager une procédure, nous vous invitons à vous rapprocher d’un avocat en droit immobilier.
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bref je vous avais résumé cette probable réponse ... oubliez cette maison