Dépôt de Garantie - Difficultés avec le propriétaire

Signaler
-
Messages postés
42566
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
19 septembre 2021
-
Bonjour,

merci à ceux qui pourront m'aider.
je viens à vous en espérant avoir une réponse, car j'ai le sentiment que mon propriétaire est de très mauvaise foi.
Pour résumer rapidement ma situation, j'ai déposé mon préavis de départ début mois de Juillet 2021 pour départ le 16 Aout 2021. Dans mon courrier en AR, j'indiquais mon intention de quitter le logement le 16 Aout 2021, soulignant que j'étais disponible pour réaliser l'état des lieux avant, ou le jour de mon départ.
La propriétaire en question prenait acte de mon départ, et expliquait par SMS que "elle ne serait pas présente le 16 Aout 2021, car celle-ci serait en vacances à partir du 10 Aout et que donc, elle s'arrangerait pour qu'une personne soit présente pour effectuer l'état des lieux".
Elle ajoutait que "malgré cela, elle ferait un tour dans le studio plusieurs jours après mon départ pour vérifier que tout va bien".

Le jour de l'état des lieux, c'est son mari qui s'est présenté pour effectuer ledit état des lieux. Le logement a été inspecté, tout a été respecté. Le mari a signé l'état des lieux de sortie avant la mention "Une vitre du frigo cassée, pièce de rechange commandée et facture envoyée à la propriétaire - RAS".

La propriétaire en question m'informait le 23/08/2021 du fait qu'un "bouchon était manquant au sein du logement", et que par conséquent "elle serait contraindre d'en racheter un", soulignant que "elle me ferait également payer les frais du déplacement sur ma caution". Oui, vous avez bien lu !

Récemment, elle a ajouté qu'elle ne me rendrait la caution qu'au bout de deux mois, après avoir retiré "les frais et charges qui m'incombent".
La question de ces frais m'interrogent également : il faut savoir que je vivais dans un studio, en dessous des propriétaire, que je n'avais accès à aucun compteur électrique, ni aucun compteur d'eau, qu'en plus de ça, cette propriétaire ne m'a jamais remis le fameux DPE, pourtant obligatoire lors de la signature d'un bail locatif, me semble-il, ne me permettant donc pas de savoir ce qu'il en était.
Je suis soumis au régime des charges forfaitaires, je ne comprends donc pas ce que le propriétaire peut m'enlever au titre de ma caution.

J'ai vraiment l'impression que cette propriétaire tente de me soutirer un maximum d'argent, malgré le fait que j'ai toujours payé mes loyers en temps et en heure. J'ai le sentiment d'être pris au piège.
Quelqu'un aurait il l'amabilité, la grande gentillesse de me conseiller dans cette galère ?

1 réponse

Messages postés
42566
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
19 septembre 2021
11 737
bonjour,

un EDLS est définitif à partir du moment où il a été signé par les parties prenantes (= bailleur ET locataire OU leur représentant).
Par ailleurs, des retenues sur DG = DÉPÔT de GARANTIE (et PAS "caution") ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées (par "devis" OU "factures").


"Une vitre du frigo cassée, pièce de rechange commandée et facture envoyée à la propriétaire - RAS".

Votre EDLS ne mentionnant que ça, si cette vitre de frigo n'était pas mentionnée cassée sur votre EDLE, une retenue pour son remplacement est correcte : elle devra être justifiée lors de la restitution du solde du DG, laquelle restitution doit se faire dans les 2 mois suivant le rendu des clés, sous peine de pénalités de retard possibles SI le locataire avait satisfait - le jour du rendu des clés - aux conditions de leur obtention (= pas de dettes de loyer ni de charges ET avoir donné sa nouvelle adresse).


"charges forfaitaires"

Des charges forfaitaires ne sont PAS à régulariser : le montant mentionné sur le contrat de location reste LE MÊME tout au long d'une même location.
Ce forfait de charges est dû, tout comme le loyer, au prorata du mois jusqu'à la fin du préavis, sauf si, pour un départ anticipé, un nouveau locataire entrait dans les lieux pendant ledit préavis.
Dans le cas où le rendu des clés a eu lieu après la fin du préavis, le loyer et le forfait de charges sont dus jusqu'au rendu des clés (contre reçu daté et signé du bailleur).
La TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) est automatiquement incluse dans un forfait de charges (donc n'est pas à payer en plus), SAUF SI une clause a été insérée lors de la signature du contrat de location stipulant expressément que la TEOM sera à payer en sus du forfait de charges.


Vous devez attendre :
- soit la fin de ces 2 mois après rendu des clés
- soit la restitution anticipée du solde de votre DG
pour voir si vous aurez quelque chose à contester : en effet, si le bailleur s'est renseigné entre temps, il se peut qu'il ne vous retienne que la vitre du frigo.
Cependant, comme votre bailleur vous a contacté sans attendre le délai des 2 mois, vous pouvez d'ores et déjà lui faire un petit courrier (si possible en RAR, dont vous gardez copie et les 2 récépissés) pour lui rappeler qu'un EDLS signé des parties prenantes est définitif et qu'il serait illégal de vous faire payer des "frais et charges" en sus du FORFAIT de charges pour lequel vous êtes à jour de règlement... et que vous attendez donc la restitution de votre DG, soit la somme de... €., montant seulement imputé du montant de la vitre du frigo mentionnée cassée sur l'EDLS.
(Entre nous, vous l'auriez remplacée vous-même, vous auriez pu récupérer l'intégralité de votre DG dans LE mois suivant le rendu des clés et vous n'auriez pas cette "galère"...)


En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".


cdt.
Messages postés
42566
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
19 septembre 2021
11 737 >
Messages postés
3
Date d'inscription
mercredi 25 août 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
27 août 2021

Vous ne pouvez pas me joindre en MP (je ne les ai pas acceptés lors de mon inscription sur le forum).
Je vous remercie de votre appréciation :-)

Vous ne vous étiez pas mal exprimé, c'est moi qui n'ai pas pris la peine d'approfondir votre phrase qui m'avait semblé "bizarre"... sans chercher + loin.... désolée.

Donc, votre EDLS ne comportant aucune dégradation, l'intégralité de votre DG doit vous être restituée dans LE mois qui suit le rendu des clés (et je dis bien l'"intégralité" puisque vos charges étant forfaitaires, le bailleur n'est pas en doit de faire une retenue provisoire en vue d'une régularisation des "provisions" de charges).


"ma propriétaire m'explique que "son mari n'est pas le bailleur", bien qu'il soit également propriétaire du bien..."

Alors, si elle veut jouer à qui connait mieux la loi qu'elle... elle a déjà perdu d'avance : en effet, votre bailleresse, n'étant pas disponible pour faire l'EDLS, aurait DÛ (obligation) "mandater" quelqu'un en lui établissant une "PROCURATION" en bonne et due forme, procuration que cette personne mandatée aurait dû vous présenter avant de commencer ledit EDLS... et ça n'a pas été apparemment le cas... et comme l'EDLS a été signé (parce que vous avez bien voulu fermer les yeux sur l'absence d'une procuration !!), elle n'est plus en droit de mandater un huissier (qui ne se déplacerait pas d'ailleurs puisque EDLS signé), et n'est pas non plus en droit de contester la validité de cet EDLS à cause de l'absence de procuration alors qu'elle en est elle-même à l'origine de ce manquement à la loi... !!!


"La propriétaire ne m'a toujours pas versé la caution, ni même une infime partie. Je vais lui laisser jusqu'au 16 Septembre, un mois donc, pour me rendre mon dépôt de garantie."

SVP, rayez définitivement le mot "caution" de votre vocabulaire quand vous parlez de DG... :-)
Clés rendus le 16/08 avec EDLS conforme à EDLE => restitution de l'intégralité du DG au plus tard le 16/09 : oui.
Plusieurs cas peuvent se présenter :

a) DG rendu partiellement au + tard le 16/09 : vous contesterez les retenues faites en fonction de tout ce qui a été dit plus haut... LRAR de mise en demeure de restitution de l'intégralité de votre DG... etc., etc.)

b) DG rendu partiellement après le 16/09 : même mise en demeure que au a) + (si vous y avez droit) réclamations des indemnités de retard sur le restant dû du DG pour 1 mois de retard entamé...

c) DG rendu intégralement au + tard le 16/09 : tout va bien !!

d) DG rendu intégralement postérieurement au 16/09 : réclamez seulement les indemnités de retard...
Le 1er mois de retard va du 17/09 au 16/10, le 2ème va du 17/10 au 16/11, .....

Cependant, comme votre bailleur vous a contacté sans attendre le délai des 2 mois, vous pouvez d'ores et déjà lui envoyer un courrier (en RAR, dont vous gardez copie et les 2 récépissés) pour lui rappeler qu'un EDLS signé est définitif, qu'il est en l'occurrence conforme à l'EDLE et donc que l'intégralité de votre DG, soit la somme de ... €, doit vous être restituée au + tard 1 mois à partir du rendu des clés, soit au + tard le 16/09/2021, sous peine de pénalités de retard par mois de retard entamé, et que, par ailleurs, vos charges étant forfaitaires, aucune somme en sus des forfaits mensuels de charges - déjà intégralement payés - ne peut vous être demandée.
Vous pouvez, si vous le désirez, conclure votre courrier par ce genre de phrase (qui devrait faire son petit effet) :
<< En cas de non respect du délai légal de restitution du DG, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >>


"faut-il obligatoirement saisir la commission de conciliation ? "

Pour tout litige avec un bailleur, il faut commencer par une réclamation/mise en demeure envoyée en R+AR (dont on garde copie et récépissés).

Par ailleurs, si votre courrier RAR vous revient (à la fin des 14 jours de mise à disposition par la Poste), ne l'ouvrez pas (le juge se fera un plaisir de le faire) : vous pourrez alors aller directement au tribunal (sans passer par la case Commission), ... mais ce sera quand même le tribunal du lieu de la location.


cdt.
Messages postés
3
Date d'inscription
mercredi 25 août 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
27 août 2021
>
Messages postés
42566
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
19 septembre 2021

Bonsoir DJIVI38,

Je me disais bien, et en même temps je peux tout à fait le comprendre, vous êtes un puit de savoir, les gens vont vous solliciter en MP (honteusement, c'était mon dessein à l'origine, je l'avoue ! haha). Et pourtant, pas besoin de procéder comme ça, vous êtes arrivée comme par magie !! :D

Pas de souci concernant la vitre, j'ai donné pas mal d'informations sur mon post, et c'est souvent plus difficile de décrire tout ce qui s'est passé avec exactitude, en étant précis. Ne vous excusez pas, vraiment, vu l'aide que vous m'avez apportée, et de manière si altruiste !

J'ai bien compris qu'elle était censée me rendre le dépôt de garantie dans le mois, donc à partir du 16/09/2021 elle sera dans l'illégalité et je pourrais donc saisir un juge/la commission. C'est bon à savoir, car très clairement, elle veut gagner du temps. Elle pense sans doute que je vais abandonner, elle me connait mal !!!

Concernant la procuration, UN GRAND MERCI ! je ne savais absolument pas les conditions précises juridiques qu'il fallait respecter, vous venez de me les communiquer, et je dois dire qu'elle n'a respecté AUCUNE de ces conditions ! Excellent !
Je garde tous ces éléments en tête, ils me serviront PRECIEUSEMENT lorsque je devrai réaliser le mémoire pour le juge. Je m'aperçois quand même qu'il y a de sérieuses carences, je n'arrive pas à comprendre comment on peut tenter d'escroquer les gens en invoquant la loi, quand soi-même on est pas dans les clous. Vraiment, un grand merci pour ces éléments, je crois que c'est l'estocade qui va me permettre d'obtenir raison, en cas de besoin ! Vraiment merci.

Pardon pour la "caution", pourtant je connais la différence grâce à vous !! ;)
J'ai bien compris concernant les quatre situations.
A priori, et comme je vois comment elle se comporte avec moi, j'ai bien peur qu'on se retrouve dans la situation A. En tout cas, j'ai très bien compris grâce à vos explications, c'est tellement plus clair avec vous !!!
Je vais suivre vos conseils, et lui envoyer dès demain un R avec AR + une lettre suivie, car j'ai cru comprendre dans un autre de vos post qu'il pouvait être pertinent de le faire, pour s'assurer que la personne avait bien été informée de la nécessité de respecter ses obligations. Je vais également conserver votre tournure de phrase, car je la trouve parfaite et de circonstance !!! ;D

Enfin, concernant le dernier point, j'ai bien compris qu'il fallait obligatoirement envoyer un R avec AR + lettre suivie, et que c'est ce qui nous permettait par la suite de saisir le juge d'instance. Bien compris également pour le reste, je n'ouvrirai rien. En revanche, sans abuser, pourriez-vous me confirmer que les litiges concernant le dépôt de garantie n'est pas un point nécessitant, en amont, une saisine de la Commission de conciliation ? juste pour être certain.

Encore un énorme merci pour toute l'aide que vous m'avez apportée, et que vous continuez de m'apporter. Si vous passez par Marseille, je me ferai un plaisir de vous payer un verre ! ;)
Messages postés
42566
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
19 septembre 2021
11 737 >
Messages postés
3
Date d'inscription
mercredi 25 août 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
27 août 2021

"donc à partir du 16/09/2021 elle sera dans l'illégalité et je pourrais donc saisir un juge/la commission."

Non, PAS "à partir du 16/09", mais à partir du 17/09, mais elle, elle croira ne pas l'être (dans l'illégalité)... puisqu'elle a l'intention de faire des retenues sur votre DG et donc de disposer de 2 mois ...
Et c'est PARCE QUE elle vous a déjà contacté pour vous faire part de ses intentions que vous avez la possibilité, dès maintenant, de lui faire ce courrier.../...
[ Donc, commencez votre courrier (clair et concis, tenant si possible uniquement sur le recto de la feuille) en lui rappelant qu'elle vous a contacté par... tél/mail/sms/courrier (précisez), le... (date), pour vous informer de son intention de faire des retenues sur votre DG, ce qui vous permet d'intervenir avant la fin du délai légal de restitution d'un DG. ]

.../... sinon, si elle ne vous avait pas contacté, vous auriez dû :
- SOIT attendre jusqu'au 16/09 la réception du solde de votre DG pour pouvoir contester à partir du 17/10 les retenues illégalement faites,
- SOIT faire un courrier à partir du 17/09 lui donnant le choix entre vous restituer le solde de votre DG avec les justificatifs des retenues ou vous restituer l'intégralité de votre DG, ET faire votre demande de pénalités de retard par mois de retard entamé (si vous y avez droit).



"j'ai bien peur qu'on se retrouve dans la situation A."

Moi, je penserais plutôt dans le cas B... puisqu'elle veut faire des retenues sur des dégradations qu'elle a découvertes après signatures de l'EDLS, elle pense disposer de 2 mois après le rendu des clés pour vous restituer le solde de votre DG...



"pourriez-vous me confirmer que les litiges concernant le dépôt de garantie n'est pas un point nécessitant, en amont, une saisine de la Commission de conciliation ? "

La 1ère des conditions quand il y a litige avec un bailleur c'est la tentative d'accord par courrier R+AR.
Et il me semble bien me souvenir avoir lu sur ce forum qu'un locataire, muni SOIT d'une réponse négative écrite du bailleur SOIT du retour de son propre courrier non ouvert, peut saisir directement le tribunal du lieu de la location (donc sans passer par la Commission départementale de conciliation).
Faites une recherche sur Internet ou contactez l'Adil.

cdt.
Messages postés
3
Date d'inscription
mercredi 25 août 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
27 août 2021
>
Messages postés
42566
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
19 septembre 2021

Bonjour DJIVI38,

Simplement pour vous tenir informée, je viens de préparer la lettre de mise en demeure, que je compte envoyer lundi prochain en R avec AR !
J'ai suivi scrupuleusement vos conseils, je suis persuadé que cela aura l'effet escompté. :)

J'ai également été contacté par l'ADIL, qui m'a confirmé tout ce que vous m'aviez expliqué dans vos posts. Apparemment, elle m'indique que la saisine de la Commission est nécessaire, le juge ayant tendance à favoriser cette approche. Avec la période que nous vivons, une visio voire un entretien téléphonique pourrait probablement se faire. Si je n'ai aucune réponse du bailleur, j'informerai la Commission de mon intention de la saisir, tout en précisant bien les démarches effectuées au préalable.

Encore une fois, un énorme merci pour toute l'aide que vous m'avez apportée, en quelques messages, j'ai pu voir avec beaucoup plus de clarté ce qui était abscons à l'origine. Merci à vous, du fond du coeur !
Messages postés
42566
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
19 septembre 2021
11 737 >
Messages postés
3
Date d'inscription
mercredi 25 août 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
27 août 2021

Merci de votre retour, n'étant ni juge ni pro immobilier, ça m'est bien utile de savoir que les juges favorisent les dossiers déjà passés en Commission... (et ça a au moins l'avantage de désengorger un tant soit peu les tribunaux !!)
Bonne continuation.