Bailleur a gardé 75% de mon depot de garantie

Question

Bonjour, 

J'aurais grand besoin de votre aide.

Comme dit dans le titre, mon ex bailleur m'a sucré 75% de mon dépot de garantie (1500 euros sur les 2000 euros que je lui avais laissé). Je voudrais savoir si ce qu'il fait est bien légal.

Précision importante : je suis resté dans l'appartement 11 mois et 15 jours loué meublé.

Voici les sujets de conflits entre mon ex bailleur et moi : 

1/ Il n'accepte pas d'appliquer une déduction sur les frais de réparation et de remplacement sous le pretexte que je suis resté dans l'appartement moins de 12 mois. A t-il le droit de ne pas appliquer de déduction sous ce pretexte en s'appuyant sur le decret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ?
Je précise que meme si je ne suis resté que 11 mois et 15 jours , j'ai tout de meme payé 12 mois de loyer (le dernier mois, je n'ai payé que le prorata n'ayant pas fini le mois).

2/ Il me fait payer 100% des frais de remplacement sur des dégradations commises sur du matériel qui était à l'état usager à mon arrivée dans les lieux. A t-il le droit de ne pas appliquer de déduction alors que le matériel n'était pas neuf à mon arrivée ? Sauriez vous estimer la déduction qui devrait etre appliqué pour le remplacement d'un matelas de canapé usager ainsi que des plaques de cuisson qui n'etaient pas non plus neuves à mon arrivée ? 

3/ Sur la facture apparaissent 2 réparations dont les dégradations sont absentes sur l'état des lieux de sortie (et donc pas de mon fait) mais lorsque je lui ai fais la remarque, il me dit que ce sont des fautes de frappe sur la facture et il fait une correction de façon à ce que la réparation/l'achat corresponde à mes dégradations. Voici les corrections qu'il fait : 
fourniture matelas et canapé --> suite à la correction ça devient -> matelas de canapé
fourniture + pose pare douche -> suite à la correction ça devient -> colonne de douche  

A t-il le droit de toucher à la facture ? 

4/ Il a du effectuer une réparation suite aux travaux qui ont été effectués , est-ce à moi de prendre en charge les dégats causés par les travaux ? 

5/ L'appartement était très mal isolé , l'humidité a impregné les murs et créé de la moisissure. Le bailleur me reproche de ne pas avoir assez allumé le VMC de la salle de bain (le VMC est réglé sur la lumière).
Etant donné que le VMC génère un cout energetique , a t-il le droit de me faire ce reproche et de m'imputer la responsabilité de l'humidité dans tout l'appartement (et pas uniquement la salle de bain) ? 
Il faut savoir aussi que ce VMC faisait beaucoup de bruits, c'est la raison pour laquelle je l'eteignais systematiquement en sortant de la salle de bain.

Je précise que le bailleur ne m'avait pas expliqué le fonctionnement du VMC à mon arrivée.

6/ Des dégradations ont été commises sur un seul mur, mais je regle la facture pour tous les murs (peinture) , est ce légal ? 

7/ Enfin, dernière question, est-ce un devoir légal pour le bailleur d'envoyer à son locataire les photos qu'il a prise lors de l'etat des lieux de sortie ? 
Il ne l'a pas fait malgré mes demandes répétés.

Merci beaucoup de votre aide si précieuse dans ces circonstances.

djivi38 · Answer

bonjour, je vais essayer de vous aider, point par point, et je finirai par vous donner mon topo sur la restitution du DG..... 1/ Un % de vétusté peut s'appliquer selon l'âge de l'élément détérioré (date de sa facture d'achat). Mais la loi Alur n'ayant pas établi de grille de vétusté, si, lors de la conclusion du contrat de location, si une grille de vétusté (comme celles utilisées par les HLM) n'y a pas été annexée, la difficulté réside dans le fait qu'il n'y a aucun point de repère légal... => Demandez les factures d'achat... 2/ L'important n'est pas l'état des choses "à l'entrée dans les lieux", mais l'important est CE QUI A ÉTÉ MENTIONNÉ SUR L' EDLE que vous avez signé ET sur ce qui a été mentionné en fin de location sur l'EDLS que vous avez signé. (Si vous rentrez dans un logement misérable sans faire d'EDLE, à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "Bon état"). 3/ Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures. => Contester les retenues de dégradations ne figurant pas sur l'EDLS signé. Une facture n'a pas à être modifiée par un bailleur... d'autant que les montants des "réelles" dégradations mentionnées sur l'EDLS (si je comprends bien...) auraient été nettement inférieurs ! "Achat d'un matelas + d'un canapé" et "achat d'un matelas" : ça fait une sacrée différence ! Par ailleurs, cette "facture" provient-elle d'un magasin de meubles ? Idem pour le "pare-douche acheté et posé" par rapport à une "colonne de douche" ! ET cette "facture" a-t-elle été établie par une ENTREPRISE ? => Vous pourrez donc contester cette facture sur le seul fait qu'elle ne correspond pas aux dégradations de l'EDLS. 4/ NON. Pour la même raison que celle énoncée au 1er § du point 3. 5/ C'était aussi à vous de demander à votre bailleur des explications ou de vous fournir une notice explicative des éléments de ce logement dont vous ignoriez le fonctionnement. La salle de bain disposant d'une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée), vous auriez dû l'utiliser suffisamment longtemps pour évacuer toute la buée pendant et après chaque usage => cette retenue est justifiée... sur justificatif. Y avait-il une VMC dans la cuisine ? Des aérations sur la partie haute des fenêtres ? 6/ Tout dépend de la mention portée sur l'EDLS : mais si c'est noté "dégradations peinture sur tel mur" (et non "sur telS murS"), vous n'avez pas à supporter une facture de peinture de "tous les autres murs" (un bailleur n'a pas à faire repeindre TOUT son logement sur le dos de son locataire si ce n'est pas justifié par les mentions de l'EDLS). Cette facture provient-elle d'une entreprise de peinture ? => à contester. 7/ Non, d'autant que - quand il y a litige qui va jusqu'en justice - des photos de particuliers ne sont pas considérées par les juges comme des preuves juridiquement valables (en revanche, celles d'un huissier, oui). Vous étiez aussi capable de prendre des photos... !! Courrier de contestation : en garder précieusement une copie, ainsi que les 2 récépissés de l'envoi en R + AR. Cliquez sur ce lien pour lire mon topo : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 ATTENTION : Correction du § II-G Le texte juste est << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". cdt.

lim33 · Answer

Bonjour et merci pour votre aide et votre topo bien détaillé. 

1/ Je vais demander les factures d'achat merci pour l'idée. Aucune grille n'a été annexé mais il me semblait que d'un point de vue légal 15% devait être déduit pour chaque année d'utilisation. 

2/ Oui il a été mentionné sur L'EDLE que le mobilier était à l'état d'usage. Les plaques de cuissons sont notées en bon état egalement mais pas neuves.  
C'est la raison pour laquelle je souhaite un % de déduction,  il me paraît inconcevable de payer pour l'installation de matériels neuf alors que ce matériel n'était pas neuf à mon arrivée.
De plus les plaques de cuisson installé ne correspondent pas à celles que j'avais (c'est un vieux modèle que j'avais , il n y en a plus sur le marché).

3/ Oui je suis d'accord c'est bien ce qui me semblait: Il ne peut pas modifier une facture comme bon lui semble. 
De plus, merci de poser la question, car je me rends compte que cette facture provient d'une entreprise qui a pour activité :  Travaux de maçonnerie générale et gros œuvre de bâtiment. Elle est spécialisée dans le secteur d'activité des travaux d'installation électrique dans tous locaux.

Ce n'est donc pas un magasin de meuble.
Peut on raisonnablement penser que cette entreprise spécialisé dans les gros œuvres a fourni et installé du mobilier et du matériel de douche ?
Je ne connais pas bien le domaine mais ca me semble un peu tordu ?

5/ il n ya pas de VMC dans la cuisine , il y a bien une aération sur les fenetres et j'aerais suffisemment à mon sens (au moins 1h par jour) mais cela n'a pas suffit pour éviter les problèmes d'humidité.
Le bailleur me dit que l'appartement dispose de l'Hydrofuge mais je n'ai aucun moyen de le vérifier. 

6/ il y a ecrit degradation seulement sur un mur. La facture provient de la meme entreprise que celle que j'ai cité tout à l'heure (travaux  de maçonnerie générale et gros œuvres de bâtiment), je crois que les travaux de peinture entrent bien dans ce cadre là (néanmoins, l'entreprise semble spécialisée dans l'installation électrique...)

Merci beaucoup ça soulage beaucoup d'avoir l'avis d'experts de ce domaine :)

Bailleur a gardé 75% de mon depot de garantie

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