Charges locatives récupérables

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30 juillet 2021
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Bonjour,

Je suis propriétaire bailleur et j'ai envoyé le dernier relevé de charges annuel à l'agence qui gère mon logement. Sur le relevé, le total des charges pour l'année était de 1097 euros dont 867 euros pour le locatif.

Les provisions pour charges que me versaient le locataire étaient de 45 euros mensuels et depuis que j'ai transmis ce relevé à l'agence, elles sont passées à 44, 51 euros. Je ne sais quoi penser car cette somme me semble tout à fait incorrecte et aberrante. Que puis-je faire?

Cordialement.

2 réponses

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30 juillet 2021
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bonjour,

contactez votre agence.
En effet, puisque le total des charges locatives s'élève à 867 € pour l'année, la régularisation pour cette période est de 327 € [867- (45x12)] et le réajustement devrait mettre les charges mensuelles à 72,25 € (867/12) pour l'année qui vient.

cdt.
Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse.

A vrai dire, je pense vraiment avoir affaire à une tromperie de la part de la comptable parce qu'un problème est déjà survenu en début d'année et je ne sais pas comment me défendre.

Les charges ont beaucoup augmenté, mais la somme de 867 euros comprend également la consommation d'eau du locataire qui est incluse dans les charges locatives et que j'ai donc pour l'instant payé pour lui.

Selon le mandat de gestion, la TEOM n'est pas refacturée directement, elle est comprise dans les provisions pour charges. Elle devrait être d'environ 74 euros donc, si j'ai bien compris, le calcul à effectuer sera le suivant :

[(867+74) - (45x12)] ce qui fait 401 euros de régularisation et le réajustement à 78, 41 euros par mois.

Je pense renvoyer le relevé de charges en même temps que la TEOM afin de voir si, à ce moment-là, la régularisation sera faite correctement. Dans le cas contraire, pourriez-vous me dire s'il existe un recours pour que je puisse me défendre?

Merci encore.

Cordialement.
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30 juillet 2021
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Comme toutes les charges doivent être qualifiées de la même façon dans un même contrat et qu'il s'agit dans votre cas de "provisions" de charges (= "au réel"), la consommation d'eau doit aussi être "au réel" : c'est à dire que les relevés du compteur d'eau doivent être faits au moins à l'entrée dans les lieux d'un locataire et mentionnés sur ses EDL entrant et sortant.
La régularisation des provisions de charges doit se faire 1 fois/an, et en cas d'oubli, pas + de 3 ans en arrière à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).


Je ne comprends pas trop le système de l'agence.... : si la TEOM est "comprise" dans les charges, il n'y a pas lieu d'ajouter chaque année son montant au montant de la régularisation annuelle des charges ....puisqu'elle est déjà incluse dans les provisions mensuelles de charges.... et donc, que le locataire l'a déjà provisionnée mensuellement...

Sinon, en principe, la TEOM est due :
- sur justificatif (copie de la TF du bailleur),
- au prorata du temps réel d'occupation = depuis le remise des clés au locataire jusqu'à leur rendu au bailleur, autrement dit : pas pendant la période qu va de la signature du contrat à la veille de la "date d'effet" (quand "date d'effet" il y a) NI pendant toute la période de préavis quand le locataire a rendu les clés avant le dernier jour de son préavis,
- et sans les frais de gestion/rôle (mentionnés au bas de votre avis de TF).

[Petite info supplémentaire... même si hors sujet :-)
Quand les charges sont "au forfait" : elles restent au même montant pour une même location (= pas de régularisation possible, juste une "indexation" possible au moment de la révision du loyer si celle-ci a été prévue à la signature du contrat), et comprennent automatiquement la TEOM... sauf si une clause mentionnait qu'elle serait à payer à part en sus du forfait de charges
.]

En cas de problèmes vous pouvez :
- demander à l'agence de prouver ses dires par des textes de loi
- contacter l’ADIL la plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
- une fois que vous êtes sûre de vous, vous faites une LRAR (dont vous gardez copie et récépissés) pour mettre l'agence en demeure de respecter la loi sur les points suivants.... (que vous énumérez).
Une LRAR est obligatoire avant la CDC (Commission départementale de conciliation) ou le tribunal pour prouver une tentative d'accord.
- et si pas de réaction, vous vous adresserez à la CDC.
- et si échec de la CDC vous saisirez le tribunal.

Si non réception de votre LRAR, elle vous reviendra sous quinzaine à partir de la date de la 1ère présentation : ne l'ouvrez surtout pas, et direction le tribunal sans plus attendre.