Licitation ou Compromis de Vente

Question

Bonjour, 

Suite au décès de notre grand-mère, mes deux frères, notre oncle et moi même héritons en indivision de la maison familiale.
Actuellement mon oncle et un de mes frère sortent de l'indivision et nous vendent leurs parts.

La notaire nous a exposé 2 solutions pour le rachat :

1/ Licitation , si que moi et mon frère rachetons les parts des deux autres.
Le taux serait de 2.5% pour les impôts, sur la valeur des parts licitées.

2/ Compromis de vente , dans le cas où mon conjoint rachète avec nous les deux parts.
Dans ce cas un taux de 5.8% serait dû aux impôts sur la totalité du bien.

Ayant lu le II de l'article 750 du CGI, j'ai demandé à la notaire de m'éclaircir sur un point , resté sans réponse, soit la partie concernant le conjoint. 
Je ne comprends pas si c'est le conjoint d'un membre originaire de l'indivision et du coup bénéficierait du taux de 2.5% ? 
ou si du fait qu'on acquiert les parts étant mariés on correspondrait au cas cité en seconde phrase?

Si quelqu'un peut m'éclairer sur cette question de droit resté sans réponse chez la notaire et l'avocat...

Vous remerciant

II. - Toutefois, les licitations de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale ainsi que les cessions de droits successifs mobiliers ou immobiliers sont assujetties à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % lorsqu'elles interviennent au profit de membres originaires de l'indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux.
Il en est de même des licitations portant sur des biens indivis issus d'une donation-partage et des licitations portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage.

Ulpien1 · Accepted Answer

Bonjour
Que voulez-vous faire exactement? Que le bien soit acquis en communauté  ou pas?

condorcet · Answer

ou si du fait qu'on acquiert les parts étant mariés on correspondrait au cas cité en seconde phrase?
Pas du tout.
Le II de l'article 750 du code général des impôts est très clair :
II. - Toutefois, les licitations de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale ainsi que les cessions de droits successifs mobiliers ou immobiliers sont assujetties à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % lorsqu'elles interviennent au profit de membres originaires de l'indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux. Il en est de même des licitations portant sur des biens indivis issus d'une donation-partage et des licitations portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage.

Le champ d'application de cette disposition est très vaste.
II concerne  autant le membre de l'indivision mais aussi son conjoint, ses ascendants, ses enfants et même les partenaires d'un PACS, longtemps laissés en marge,  bien que  n'ayant pas la qualité de conjoint mais de partenaire.

La licitation mettant fin à cette indivision successorale réunissant un enfant de la défunte et ses  petits-enfants ces derniers et  leur conjoint  bénéficient du taux réduit à 2.50 %.

Il ne  s'agit pas d'une vente classique soumise  aux droits de mutation à titre onéreux  supportés par tout acquéreur lambda, mais d'une  opération assimilée à un partage dès lors qu'elle met un terme à cette indivision d'origine successorale au cas particulier.

Il en a toujours été ainsi.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Il ne peut s'agir que d'une licitation soumise au droit de partage de 2,5%, dès lors que les acquéreurs sont, si je vous ai bien compris, vous et votre conjointe ainsi que votre frère.
mais attention , vous utilisez le terme de conjoint qui signifie époux. Si ce n'est pas votre épouse, ma réponse ne convient pas.

Florinette · Answer

Merci à tous les deux pour cette réponse rapide et précise.

En effet il s agit de mon époux et pas de concubin.

Il faut que je vois ça avec la notaire mais ça va être compliqué.

Merci encore.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Alors je vous confirme ma réponse.

florinette · Answer

Bonjour à tous,  

Je reviens vers vous car notre notaire a choisi l option du compromis de vente pour nous faire racheter les parts du frère sortant de l indivision et de l oncle.

On s est mariés qu après le compromis, car on nous avait dit que mariés ou pas, ça ne changerait rien pour les taxations, ni pour notre projet de rachat de quote-part indivises.

Or, j ai appris ensuite d un confrère de notre notaire,  que l'article 1408 du code civil remettait en cause un point important de notre projet : mon conjoint ne peut plus être propriétaire même si co emprunteur avec moi et mon frère qui sommes déjà indivisaires, contrairement à lui.

Pour contourner ce problème, notre notaire a fait valoir que le compromis vaut vente et n'étant pas mariés lors du compromis,  on sera forcément propriétaire chacun, en bien propre. 
Sauf que le prêt est signé pendant notre mariage et j ai lu que cela fait tomber le bien en communauté car on achète avec des deniers communs.

Cette question semble très complexe et je me demande s il n aurait pas été plus simple de choisir la voie du partage,  mais l article 1408 semble aussi contredire la notion du conjoint se portant acquéreur.

Auriez-vous une idée de la solution la moins pénalisante pour nous tous?

Aucun notaire consulté ne semble avoir un avis tranché sur la question. 
On s apprête à signer la vente et on ne voudrait pas se tromper. 

Vous remerciant pour votre attention.

florinette · Answer

Re Bonjour, 

Oui on voulait que mon conjoint soit propriétaire de la part qu il rachète, cela nous semble logique.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Vous venez sur le forum après avoir commencé l'acquisition du bien. le forum ne sert à rien ou à pas grand chose , dès lors que vous êtes en partie engagés et que vous avez modifié votre situation matrimoniale;je ne vais donc pas entrer dans la "salade" que vous a concoctée votre notaire.Il fallait venir avant de faire quoi que ce soit.
Dès lors que vous êtes mariés et que vous signez l'acte d'acquisition après votre mariage, contrairement à ce que vous a dit le premier notaire, l'article 1408 est applicable et votre époux ne pourra pas être propriétaire.C'est le second notaire qui a raison, car l'acte pris en considération ne sera pas le compromis, mais l'acte authentique.
Pour rattraper cette mauvaise orientation, il faut que votre mari fasse l'acquisition seul , mais pour le compte de la communauté et avec des deniers communs.Proposez cette solution à votre notaire , qui doit être établie sous forme de licitation pour raison fiscale.J'observe que cette acquisition ne mettra pas fin à l'indivision et qu'en conséquence le droit sera appliqué sur la partie acquise et non sur la valeur totale de l'indivision, de même que les émoluments.

florinette · Answer

Bonjour Ulpien,
Je vous remercie pour votre analyse précise de notre situation. 
Notre notaire était  catégorique pour faire un compromis de vente et pas autre chose. 
Je lui avais déjà posé la question plusieurs fois, non seulement pour la déclaration fiscale et aussi si on se mariait quelles seraient les conséquences et toujours elle nous a indiqué la vente et que ça changerait rien du tout, qu on serait tous propriétaires. 
Menacés par notre oncle, on a peut être signé un peu vite, j ai consulté aussi des avocats et personne ne nous a éclairé dans le bon sens. On a donc accepté l unique alternative qu on nous offrait.
Finalement, le forum a le mérite de m ouvrir les yeux sur les craintes que j avais et la fiabilité des solutions indiquées. 
 Il ne sert donc pas à rien à mon sens, d autant que vous m exposez ici une solution applicable , et je vous remercie encore.

Licitation ou Compromis de Vente

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