Vente d'un appartement loué
Stef
-
17 juin 2021 à 15:11
djivi38 Messages postés 51317 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 25 avril 2024 - 17 juin 2021 à 16:14
djivi38 Messages postés 51317 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 25 avril 2024 - 17 juin 2021 à 16:14
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2 réponses
Bonjour.
Si votre projet est d'acheter cet appartement libre de tout locataire, c'est au vendeur d'entreprendre les démarches auprès de son locataire.
S'il s'agit d'un logement loué vide (sans mobilier....), le locataire doit être prévenu 6 mois avant l'échéance du bail. Cette démarche doit respecter un formalisme légal.
Première vérification de votre part afin d'éviter toute déconvenue : demander une photocopie du bail.
Si votre projet est d'acheter cet appartement libre de tout locataire, c'est au vendeur d'entreprendre les démarches auprès de son locataire.
S'il s'agit d'un logement loué vide (sans mobilier....), le locataire doit être prévenu 6 mois avant l'échéance du bail. Cette démarche doit respecter un formalisme légal.
Première vérification de votre part afin d'éviter toute déconvenue : demander une photocopie du bail.
djivi38
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17 juin 2021 à 16:14
17 juin 2021 à 16:14
bonjour,
et je me permets d'ajouter au post 1 :
- si le contrat de location comporte une "date d'effet", c'est à partir de cette date-là que le décompte des 6 mois de préavis du bailleur doit s'effectuer :
par exemple :
>> signature du contrat de location nue le 1°/12/2015 avec une date d'effet au 20/12/2015 : le bail en cours a démarré le 20/12/2018 pour se terminer le 19/12/2021 --> la réception de la notification de "congé pour vente" doit être réalisée par le locataire au + tard le 19/06/2021.
>> signature du contrat de location nue le 1°/12/2015 sans date d'effet --> le bail de 3 ans en cours va du 1°/12/2018 au 30/11/2021 => la réception de la notification de "congé pour vente" doit avoir été réalisée par le locataire au + tard le 31/05/2021.
En cas de litige entre bailleur et locateur, les juges sont intraitables en ce qui concerne le respect du délai de préavis : 1 seul jour de retard et le congé du bailleur est invalidé = le bail du locataire se renouvelle à son échéance pour une durée égale à celle initiale.
Aucune.
Demandez au vendeur copie de l'accusé de réception s'il a donné son congé par R+AR, ou copie de la remise en main propre signée du locataire (c'est la date de cette signature qui compte) ou éventuellement un courrier de son huissier s'il a fait appel à un huissier pour délivrer son congé (c'est la date du passage de l'huissier qui compte, même si le locataire était absent).
Il est prudent de demander au vendeur une dernière visite avant l'heure de l'acte authentique... et si le logement n'est pas libre de toute occupation, vous ne signerez pas... (sauf si vous acceptez de garder le locataire) et ce sera au vendeur, donc qui sera encore LE propriétaire, de faire le nécessaire (sauf si vous acceptez de garder le locataire) auprès de son "locataire-ventouse".
Si des dégradations sont mentionnées sur l'EDLS (f ait contradictoirement entre le propriétaire-bailleur et son locataire), des retenues pourront être faites sur son DG (*)... le problème, c'est que « L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.» (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726)...
Donc, il faudra prévoir une clause dans le compromis de vente (et la réécrire dans l'acte authentique de vente) : demandez à VOTRE notaire.
(*) Je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
cdt.
et je me permets d'ajouter au post 1 :
- si le contrat de location comporte une "date d'effet", c'est à partir de cette date-là que le décompte des 6 mois de préavis du bailleur doit s'effectuer :
par exemple :
>> signature du contrat de location nue le 1°/12/2015 avec une date d'effet au 20/12/2015 : le bail en cours a démarré le 20/12/2018 pour se terminer le 19/12/2021 --> la réception de la notification de "congé pour vente" doit être réalisée par le locataire au + tard le 19/06/2021.
>> signature du contrat de location nue le 1°/12/2015 sans date d'effet --> le bail de 3 ans en cours va du 1°/12/2018 au 30/11/2021 => la réception de la notification de "congé pour vente" doit avoir été réalisée par le locataire au + tard le 31/05/2021.
En cas de litige entre bailleur et locateur, les juges sont intraitables en ce qui concerne le respect du délai de préavis : 1 seul jour de retard et le congé du bailleur est invalidé = le bail du locataire se renouvelle à son échéance pour une durée égale à celle initiale.
"Quelles garanties ai-je que l'actuel locataire quittera bien les lieux au plus tard à la fin de son bail ? "
Aucune.
"Je n'ai aucune preuve que le propriétaire a informé le locataire de la mise en vente du bien et qu'il lui a donné congé... "
Demandez au vendeur copie de l'accusé de réception s'il a donné son congé par R+AR, ou copie de la remise en main propre signée du locataire (c'est la date de cette signature qui compte) ou éventuellement un courrier de son huissier s'il a fait appel à un huissier pour délivrer son congé (c'est la date du passage de l'huissier qui compte, même si le locataire était absent).
"normalement le bien qui est vendu vide doit être libéré de ses occupants ?
Si tel n'est pas le cas ? Comment ça se passe ? "
Il est prudent de demander au vendeur une dernière visite avant l'heure de l'acte authentique... et si le logement n'est pas libre de toute occupation, vous ne signerez pas... (sauf si vous acceptez de garder le locataire) et ce sera au vendeur, donc qui sera encore LE propriétaire, de faire le nécessaire (sauf si vous acceptez de garder le locataire) auprès de son "locataire-ventouse".
"Si des dégâts sont commis au moment du départ du locataire, qui supporte les coûts ?"
Si des dégradations sont mentionnées sur l'EDLS (f ait contradictoirement entre le propriétaire-bailleur et son locataire), des retenues pourront être faites sur son DG (*)... le problème, c'est que « L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.» (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726)...
Donc, il faudra prévoir une clause dans le compromis de vente (et la réécrire dans l'acte authentique de vente) : demandez à VOTRE notaire.
(*) Je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...